ѕокупка ипотечной квартиры: какие есть риски?
–уководитель отдела ипотечного кредитовани€ агентства недвижимости «‘амиан» јнна ёнусова

: « упить квартиру, наход€щуюс€ в залоге у банка, с помощью ипотечного кредита – задача решаема€. “олько, к сожалению, быстро выйти на сделку не получитс€. —уществует несколько способов проведени€ данной сделки.

ѕервый – смена собственника с согласи€ банка, когда »горь фактически становитс€ новым заемщиком, выплачивает ипотечный кредит, а продавец получает разницу денежных средств через депозит. ƒанный способ €вл€етс€ самым быстрым в решении поставленной задачи, но необходимо, чтобы банк дал согласие на данный вид сделки.  роме того, ипотечный кредит должен быть одобрен у »гор€ именно в том банке, где квартира находитс€ в залоге. Ёто не всегда удобно, так как программы банков периодически мен€ютс€, и тот банк, где сейчас заложена квартира, не всегда выгоден дл€ »гор€ на сегодн€шний день.

¬торой вариант возможен, когда остаток задолженности у собственника квартиры равен размеру первоначального взноса »гор€. ¬ таком случае покупатель погашает остаток задолженности перед банком, что подтверждаетс€ расписками, а банк снимает обременение с квартиры и »горь без проблем покупает данную квартиру в ипотеку, одобренную в любом из банков города. ѕо опыту такие сделки проход€т чаще».

ѕокупка ипотечной квартиры: какие есть риски?
ёрист, партнер юридической компании «√ольцева, ƒанилевский и партнеры» »рина “р€кшина

: «—ледует понимать, что приобретение недвижимости, наход€щейс€ в залоге у банка, занимает несколько больше времени, чем покупка объекта без залога. ѕокупателю следует убедитьс€, что у продавца есть письменное согласие банка на продажу. ќбычно такое согласие действует в течение трех мес€цев. ≈сли в обычной сделке после подписани€ договора купли-продажи практически в тот же день документы сдаютс€ на регистрацию, то в случае с »горем придетс€ предусмотреть, что часть денежных средств, необходимых дл€ погашени€ продавцом кредита и освобождени€ объекта из залога, покупателем будет зачислена на счет в банке. »менно этот способ расчетов в данном случае €вл€етс€ наиболее безопасным.

≈сли квартира приобретена продавцом в браке, то до заключени€ договора купли-продажи необходимо получить нотариальное согласие супруги, так как оно потребуетс€ в органе регистрации. “ем самым покупатель исключит риск, что сделка купли-продажи может быть оспорена супругом в судебном пор€дке.

¬ плане рисков по самому объекту недвижимости, на мой взгл€д, залоговые квартиры €вл€ютс€ более безопасными, так как при оформлении были проверены специалистами банка. Ќо в любом случае перед заключением договора следует проверить квартиру на наличие запрещений (арестов), так как под запретом на регистрацию сделок может находитьс€ и залоговый объект».

ѕокупка ипотечной квартиры: какие есть риски?
«аместитель начальника ”правлени€ разработки и сопровождени€ кредитных продуктов ƒепартамента ипотечного кредитовани€ ¬“Ѕ24 ћихаил —ероштан

: «ѕри приобретении квартиры с обременением дл€ покупател€ важно знать, хватает ли суммы, за которую покупаетс€ жилье, дл€ исполнени€ продавцом своих об€зательств перед текущим залогодержателем. “акже необходимо контролировать, чтобы деньги за квартиру были направлены именно на погашение действующего кредита продавца. —тоит убедитьс€ в готовности залогодержател€ сн€ть обременение с квартиры одновременно с заключением сделки по приобретению квартиры. “аким образом, основное правило в том, чтобы расчеты за покупку производились под контролем и с участием текущего залогодержател€. Ёто позволит избежать каких-либо проблем в будущем.

≈сли »горь получает кредит на покупку квартиры в этом же банке, то сложностей с проведением сделки не возникнет. Ѕанк заинтересован в том, чтобы сделка состо€лась, и возьмет на себ€ организацию и контроль расчетов по сделке, заботу о том, чтобы деньги были направлены на погашение действующего кредита продавца и право собственности перешло на нового владельца, а старый залог был аннулирован. ¬ таком случае документы о сн€тии залога и переходе права собственности подаютс€ на регистрацию одновременно, и новый владелец становитс€ собственником квартиры, уже свободной от старого залога».