Оплата ипотеки: выбор заемщика

Выбор банка и ипотечной программы, если вы решили покупать квартиру по ипотеке – нелегкое дело, ведь кредит придется погашать в течение достаточно долгого времени. Поэтому сегодня мы поговорим о ежемесячных платежах. В России банки в основном работают с двумя видами платежей – аннуитетными и дифференцированными. Хотя могут применяться и более сложные схемы, например, когда заемщик в течение некоторого времени выплачивает банку только проценты.

Попробуем разобраться, в чем заключается разница между платежами

Аннуитетные платежи – выплаты производятся равными частями. Каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму, независимо – в начале ли или в конце срока погашения кредита. При этом банк сам рассчитывает, какая часть этой суммы приходится собственно на погашение кредита, а что идет на уплату процентов.

Дифференцированные (дифференцируемые) платежи – начисление процентов на остаток кредита. В отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшаются по мере приближения окончания срока погашения кредита. То есть при дифференцированных платежах сам кредит выплачивается равными долями в течение всего срока. Таким образом, размер общего платежа каждый месяц уменьшается, а погашение основного долга равномерно распределяется на весь срок кредита.

Рассмотрим преимущества и недостатки каждого из видов платежей на примере

Вы взяли ипотечный кредит в сумме 1000000 рублей под 11% годовых на 10 лет.

Если вы выплачиваете долг аннуитетными платежами, сумма ежемесячного платежа составит 13775 рублей. Эту сумму вы заплатите 120 раз по одному взносу каждый месяц. Общая сумма, выплаченная банку – 1653000 руб.

Если банком предусмотрены дифференцированные платежи, первый платеж будет составлять 17500 рублей, а последний (120-й) – 8410 рублей. Сумму 13756 рублей (которая примерно равна размеру аннуитетного платежа в предыдущем расчете) вы заплатите на 50-й месяц. Общая сумма, выплаченная банку – 1554583 рублей.

Итак, в данном случае при дифференцированном платеже вы сэкономите 98417 рублей, даже если не будете досрочно гасить кредит.

Если вы погасите кредит досрочно, на процентах сэкономите в любом случае, но при дифференцированном платеже экономия будет более очевидной.

Однако вы должны иметь в виду, что сразу после получения кредита вы должны будете платить достаточно большие суммы: 17500, 17423, 17347…, что может быть для вас неудобно. Также придется убедить банк, что вы сможете выделять из семейного бюджета такие суммы в течение достаточно долгого времени, а для этого ваши доходы должны составлять от 35000 до 52000 рублей в месяц. По мнению экспертов, дифференцированные платежи ложатся весьма тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования эта нагрузка значительно снижается.

При аннуитетном платеже в указанном случае банк устроит справка о доходах в 27000 рублей и более.

Максимальный размер кредита также зависит от вида платежа. Вы сможете получить в кредит большую сумму.

Например, вы располагаете доходами 25000 рублей в месяц. Остальные условия оставим те же: срок – 10 лет, ставка – 11%. При аннуитетном платеже в среднем банки могут предложить вам 900000 рублей, а при дифференцированном платеже размер кредита не превысит 714000 руб.

Следует добавить, что большинство казанских банков не оставляет выбора для заемщика и использует только аннуитетную схему платежей. Для банков эта схема привлекательна тем, что банк больше зарабатывает на процентах. К тому же при аннуитетной схеме платежей заемщику не очень выгодно гасить кредит досрочно.

«Досрочное погашение невыгодно для банка, так как банк теряет на процентах, которые мог бы получить, если бы заемщик платил по графику, а не гасил кредит досрочно», – комментирует ситуацию генеральный директор компании «Финэксперт» Константин Исаенков. – «При аннуитетной схеме расчета платежей каждый досрочный взнос вынуждает банк пересчитывать схему платежей заново, и это достаточно неудобно для банка. Поэтому досрочный взнос должен быть достаточно большим – в среднем это около 30000 рублей».

Итак, подведем итоги. Дифференцированный платеж удобен для тех, кто уверен, что у него будет возможность погасить кредит досрочно, а также для заемщиков, которые могут документально подтвердить большие доходы. Аннуитетный платеж хорош тем, что при меньших доходах можно взять в кредит большую сумму, а одинаковая сумма платежа в течение всего срока кредита удобна тем, что позволяет планировать семейный бюджет.

По материалам, предоставленным участником Всероссийской ипотечной сети, компанией «Финэксперт»