«Доступное жилье» станет недоступным?

Небогатым семьям о коммерческой ипотеке можно забыть. С 1 февраля федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не будет выкупать закладные по кредитам с первоначальным взносом менее 20 процентов. Это значит, что без солидной «заначки» ипотечные кредиты могут не выдавать. Причем вполне вероятно, что вслед за федералами «перекрыть кислород» смогут и коммерческие банки.

Новое ограничение касается кредитов на сумму свыше полутора миллионов рублей. То есть теперь казанской семье, вознамерившейся купить двушку по цене, допустим, два миллиона, чтобы получить ипотеку, сразу придется выложить не менее 400 тысяч рублей.

«В ходе анализа структуры портфеля мы определили кластер кредитов, на который приходится максимальное количество рисков – это кредиты с одновременным сочетанием двух показателей на дату выдачи – сумма кредита более полутора миллиона рублей при соотношении заемных средств к собственным свыше 80 процентов. АИЖК прекратит выкуп кредитов с этими параметрами, дата выдачи которых будет позже 31 января 2008 года. Кредиты, выданные на большие суммы с коэффициентом «заемные средства к собственным», ниже 80 процентов, так же как и кредиты с коэффициентом «заемные средства к собственным» свыше 80 процентов, но на меньшую сумму, будут рефинансироваться агентством в соответствии с ранее действовавшими регламентами», – говорится в официальном заявлении заместителя генерального директора агентства Андрея Семенюка.

Дополнительная проверка ожидает и январские кредиты: в случае сомнений выкупать закладную АИЖК так же не будет.

В Казани Ипотечное агентство РТ выдает кредиты по 12 программам по стандартам АИЖК. Из них – четыре рассчитаны на тех, кто не имеет крупной суммы на первоначальный взнос.

Кредит «Популярный» предполагает первоначальный взнос от 10 до 30 процентов от стоимости жилья на срок: от одного до 10 лет под 13,5 процента годовых. «Молодежный» – с аналогичным размером взноса, но на срок от 10 до 20 лет под 13,75 процента.

«Независимый» выдается на 20-30 лет, ставка 14 процентов. «Профессионал» со взносом от 15 до 90 процентов выдается от года до 25 лет, под 13 процентов. Что будет с ними в дальнейшем, пока не ясно.

«Мы осуществляем выдачу ипотечных кредитов на условиях АЖИК. Федеральное агентство перечисляет средства на их обеспечение в рамках национального проекта «Доступное жилье». Документы о подобном решении АИЖК к нам не поступали, однако в случае, если информация подтвердится официально, это означает, что по таким кредитам они выделяться не будут», – говорит начальник кредитного отдела Лилия Кашафутдинова.

По стандартам АИЖК кредиты выдает и ряд других банков.

Как отмечают опрошенные специалисты банковской отрасли, решение не выкупать закладные означает, что высокорисковые займы банки будут выдавать только под собственную ответственность, а АИЖК секьюритизировать, то есть обеспечивать их гарантии, не будет. Это превентивные меры, направленные на то, чтобы избежать ипотечный кризис, аналогичный тому, который произошел в США.

«Давно не секрет, что у агентства денег нет. Что касается так называемых собственных программ банков, то, как правило, это миф: большинство из них с целью рефинансирования создается как модификации программ АИЖК. Процент действительно банковских программ невелик. Я считаю, что решение агентства не приведет к сворачиванию ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом. Просто банки будут вынуждены искать другие источники рефинасирования, и это может сказаться на величине процентных ставок по таким кредитам. Однако в целом есть основания полагать, то это временное явление, и к сентябрю ставки должны начать снижаться», – говорит ведущий специалист отдела продаж «Татфндбанка» Всеволод Чернаков.

Вероятно, банки по-разному отреагируют на нововведение. Не исключено, что некоторые могут продолжить выдавать кредиты по стандартам АИЖК «на свой страх и риск». В конце концов, существуют и собственные программы банков с низким первоначальным взносом.

Однако тенденция налицо. Государство самоустраняется из этой сферы кредитования. По эффекту домино это, так или иначе, коснется всего ипотечного рынка. Банки, которые продолжат выдавать «бюджетную» ипотеку, постараются обезопасить себя от рисков, усложнив процедуру проверки платежеспособности или в очередной раз подняв процентные ставки.