Ипотека: сказки Путина

Ипотека станет доступной для большинства россиян к 2030 году. Такое обещание дал премьер-министр страны Владимир Путин. В минувший понедельник он подписал стратегию развития ипотечного кредитования. Согласно программе покупка жилья в кредит станет приемлемой для 60% граждан. Независимые эксперты довольно скептически относятся к таким долгосрочным прогнозам и считают, что правительственная стратегия слабо подкреплена реальными механизмами развития услуги.

19 июля на президиуме правительства РФ была утверждена стратегическая программа будущего российской ипотеки. Ее цель – сделать доступным жилье в кредит. Так как, согласно даже самой оптимистичной правительственной статистике, сегодня ипотеку могут себе позволить только 17% работающих россиян.

Как считает вице-премьер РФ Александр Жуков, стратегия направлена в первую очередь на повышение доступности жилья и, самое главное, жилья экономкласса. «Ее цель – к 2030 году сделать таким образом, чтобы цены на жилье и условия ипотеки позволяли приобретать жилье 60% населения. Этот процесс должен проходить постепенно. Мы планируем, что к 2015 году жилье должно стать доступным для трети населения, а к 2020 –уже и половине россиян».

Глава правительства Владимир Путин полагает, что для повышения спроса на ипотеку необходимо снизить процентные ставки. Действующие сейчас он считает завышенными. Согласно программе уровень кредитных ставок должен снизиться до размера инфляции, плюс 2-3%. Средний срок ипотечного кредита, напротив, должен вырасти – с сегодняшних 16,5 до 30 лет.

Правда, для того чтобы сделать ипотеку более привлекательной, государству потребуется влить в ипотеку немалые деньги. Пока, по-видимому, у правительства их нет. Поэтому решено в жилищное кредитование привлечь резервные пенсионные накопления и средства страховщиков. Напомним, еще в конце прошлого года правительством была утверждена новая концепция инвестирования пенсионных средств. Согласно ей до 25% накоплений могут быть инвестированы в ипотечные облигации банков.

Если в правительстве к появившейся стратегии относятся с воодушевлением, то в среде независимых экспертов – довольно прохладно. Более того, по мнению ряда аналитиков, само стимулирование ипотеки через пенсионные средства в условиях, когда частный спрос в экономике стагнирует, может привести к созданию новых очагов системных рисков, кредитных «пузырей». А всем известно, что они рано или поздно лопаются. Примером этого можно назвать США.

Главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин полагает, что в рамках существующей концепции развития экономики страны добиться указанных в стратегии целей будет по меньшей мере весьма сложно. «С учетом сказанного выше она представляется мне одним из первых по времени появления на рынке PR лозунгов новой кампании по выборам в Госдуму. Что касается банковских ставок по ипотеке, то, на мой взгляд, они будут снижаться только в рамках интервенций регуляторов, у банков сейчас недостаточно стабильная ситуация с балансами, и им не ко времени продолжать сокращение маржи. При этом в ближайшие кварталы под влиянием роста денежной массы в мировой экономике возможным представляется ускорение инфляции, что также не будет способствовать снижению ставок по ипотеке».

По словам г-на Осина, если сейчас ипотека считается доступной для 10-12% граждан, согласно официальным данным, то, согласно планам правительства, реальные доходы населения за 10 лет должны вырасти в 4-5 раз. «Я очень сомневаюсь, что в ближайшей перспективе это реально. Через несколько лет правительство отчитается об успешном, но частичном выполнении поставленной задачи».

Главный эксперт «Интерфакс-ЦЭА» Алексей Буздалин видит еще одну ловушку в предложенной правительством программе. «Дело в том, что сегодня рынок жилья работает таким образом, что более дешевая ипотека только увеличит цены, но не сделает жилье доступным. Кроме того, рост инфляции в дальнейшем может спровоцировать и рост стоимости недвижимости».

По словам генерального директора Real Estate Consul Михаила Храмова, 30-летняя ипотека означает, что будет существенно ограничена горизонтальная и вертикальная мобильность населения. «Взяв кредит в 25 лет, отдавать его придется до 55. Так как в большинстве банков распространена аннуитентная система платежей, при которой в первой половине срока выплачиваются преимущественно проценты, а не погашается тело долга. То есть нагрузка с возрастом на человека будет расти. Поэтому должна существовать эффективная система сохранения и накопления сбережений. Жилье должно быть просто дешевле, а доходы – выше».

Аналитики сходятся во мнении, что 2030 год для команды Путина является чем-то недостижимым и далеким. Поэтому обещания сделать жильё доступным даются сейчас достаточно смело. Проверить правильность курса будет очень сложно, так как править страной 20 лет спустя будут уже совсем другие люди.