Девелоперская слабина

Девелоперы России и Украины оказались в числе самых слабых в части позиций ликвидности. К такому выводу пришло рейтинговое агентство Fitch. При этом, по мнению экспертов, улучшение позиций ликвидности маловероятно до момента достижения ценового равновесия. Игроки рынка недвижимости с сожалением констатируют: российские девелоперы оказались слишком беззащитными перед кризисом, чтобы в краткосрочной перспективе вновь набрать прежние темпы работы.

Агентство Fitch включило в список рейтингуемых компаний ОАО «Система-Галс», ОАО «Группа ЛСР», TMM Real Estate Development plc и Mirax Group Holding BV. «Улучшение позиций ликвидности маловероятно, пока рынки недвижимости этих стран не достигнут нового ценового равновесия и не начнут вновь генерировать стабильный операционный денежный поток, а рынки долгового капитала не станут снова открытыми для эмитентов из секторов недвижимости России и Украины», – пояснила старший директор аналитической группы Fitch по сектору строительства и недвижимости в регионе Европа, Ближний Восток и Африка Джулиана Краша.

Ранее аналитики уже высказывались в СМИ по поводу того, что в России будет реализовано лишь около 30 процентов от всех заявленных проектов. Все, что имеет стадию готовности до 70 процентов, – уходит в «заморозку». Неликвидные объекты выставляются на продажу с колоссальным дисконтом – до 60 процентов. Правда, даже качественные объекты «под ключ» с хорошо продуманной концепцией не так часто находят своего покупателя, не говоря уже о малоликвидных помещениях. Зачастую объекты девелоперов находятся в залоге банков, поэтому первое, что они стараются сделать в критической ситуации, – либо продать объект, либо реструктуризировать долг. Второй вариант более удобен для банков, ведь стать собственниками квадратных метров – значит обрекать кредитное учреждение на хлопоты с последующей реализацией объекта через аукцион.

Учитывая все эти детали, аналитическая группа Fitch не дает оптимистичных прогнозов: риск рефинансирования в секторе может остаться высоким в течение нескольких лет. Это связано с преобладанием в структуре фондирования компаний краткосрочных кредитов местных банков, слабыми операционными денежными потоками, выводом средств иностранными банками и низкой вероятностью успешного привлечения нового капитала. Как следует из отчета аналитиков Fitch, совокупная краткосрочная задолженность рейтингуемых агентством компаний из секторов строительства и недвижимости в России и Украине эквивалентна примерно $1,5 млрд и составляет 45% общего объема долга этих компаний.

Менеджер по снабжению строительной компании «Строим сами» Дмитрий Арамелев добавляет: девелоперы не могут найти стабильного источника инвестиций, чтобы достигнуть ценового равновесия. «Большинство застройщиков привыкли строить дома на кредитные деньги, затем быстро продавать квартиры и возвращать деньги банкам. Однако еще в прошлом году у российских банков закрылся доступ к дешевым западным деньгам, в результате чего они подняли процентную ставку для застройщиков. А кто-то и вовсе отказал в выдаче кредитов. Что говорить о мелких компаниях, если такие монстры, как ПИК и ЛСР существенно сократили объемы строительства? Теперь, чтобы завершить уже начатое строительство, девелоперы вынуждены снижать цены на квартиры», – констатирует эксперт.