«Спрос на двушки, вторичка — в пролете»: кто и как брал ипотеку на жилье в России

Ипотека в России пошла на снижение — в 2025 году в стране выдано, по данным ЦБ РФ, меньше миллиона жилищных кредитов. Это минимальный уровень за последние семь лет. Наши коллеги из 74.RU посмотрели, как изменился спрос на ипотеку, какие деньги крутятся в этой сфере, и обсудили с экспертами, как новые реалии повлияют на цены и продажи жилья в 2026 году. Средний срок превысил 26 лет Российские банки в минувшем году выдали 996 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 4,42 триллиона рублей, сообщили в Объединенном кредитном бюро (ОКБ) со ссылкой на данные Центробанка. В единицах это минимум за последние семь лет, а по объему — за последние шесть лет. По сравнению с 2024 годом количество ипотечных кредитов уменьшилось на 14%, в деньгах «благодаря» росту цен на жилье снижение чуть меньше — на 9%. «Всплеск ипотечного кредитования зафиксирован в декабре, в этом месяце россияне взяли максимум займов — 162,8 тысячи. Это на 148% больше, чем в декабре 2024 года, — указали в Объединенном кредитном бюро. — Объем выдач ипотечных кредитов в декабре также рекордный — вырос до 776,8 миллиарда рублей». При этом средний срок ипотеки в стране по итогам 2025 года впервые превысил 26 лет. Годом ранее россияне брали такой кредит в среднем на 25 лет и четыре месяца. Вклады пошли на покупку жилья Минувший год продемонстрировал последовательное восстановление ипотечного кредитования, отметили эксперты. «После минимума января практически каждый месяц рынок хоть немного, но прибавлял, завершив год приростом на 50% в декабре. Основным фактором роста стало смягчение кредитно-денежной политики. Снижение ставок по рыночной ипотеке дало возможность подступиться к покупке недвижимости тем заемщикам, для которых приобретение жилья было критичным вопросом и которые имели достаточный доход, чтобы позволить себе высокие ипотечные платежи, — объяснил гендиректор Объединенного кредитного бюро Михаил Алексин. — Также начал реализовываться спрос тех заемщиков, которые в 2024–2025 годах покупке недвижимости предпочли накопительную стратегию и до лучших времен разместили сбережения на вкладах. По мере того как к концу 2025-го годовые вклады завершались, люди делали выбор в пользу приобретения жилья, не дожидаясь очередного витка роста цен». Пик ипотечного кредитования в декабре, конечно, связан с рекордными выдачами ссуд на покупку жилья по льготным программам, добавил глава Объединенного кредитного бюро. Кстати, традиционный сценарий «декабрьский ажиотаж — январское затишье» в этом году не сработал. «Клиенты, не успевшие провести сделку в конце года, завершали ее в январе. Другие, ранее раздумывавшие, принимали окончательное решение. В результате сформировался уникальный январский пик, который накрыл Россию не меньше аномальных снегопадов, — отметил старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин. — Такой сдвиг, безусловно, повлияет на февральскую статистику, но после короткой паузы мы ожидаем возврата рынка к устойчивому росту». «Маткапитал выступал первоначальным взносом» По словам ипотечного брокера Кирилла Павлова, общая и главная проблема заключается в том, что ставки по рыночной ипотеке были и остаются высокими. «Сделки на вторичке были, в основном у людей с большим первоначальным взносом. И лишь остаток они добирали за счет ипотечного кредита», — объяснил Кирилл Павлов. Наибольшей популярностью пользовались, конечно, льготные программы, прежде всего семейная ипотека. «Ставка 6% при максимальной сумме кредита шесть миллионов рублей сроком на 30 лет и с ежемесячным платежом 36 тысяч рублей — вполне комфортно для приобретения двухкомнатной квартиры. Спрос на двушки есть. За такие деньги можно было купить жилье с минимальным первоначальным взносом, которым зачастую выступал маткапитал», — указал Кирилл Павлов. С 1 февраля 2026 года изменились условия «семейной» ипотеки. Теперь оба супруга обязаны быть созаемщиками; обязательна регистрация детей по одному адресу с заемщиком; запрещено привлекать семьи с детьми как созаемщиков, если они сами не покупают жилье. Участники рынка по-прежнему ждут планомерного снижения ключевой ставки, после которого будут пересматриваться ставки по всем кредитам, включая ипотечный. «Рыночная ставка по обычной ипотеке, как правило, на 3–3,5% выше, чем ключевая. Соответственно, если ключевая будет 13%, ставки по ипотеке опустятся до 16–16,5% годовых, — предположил ипотечный брокер. — Это уже более-менее комфортные условия, когда можно покупать жилье на вторичном рынке не по льготным программам. Что касается семейной ипотеки, в связи с ужесточением возможен спад объема кредитования». При этом во второй половине года или ближе к концу 2026-го эксперт надеется на увеличение ипотечных сделок на вторичном рынке. «Тот же эффект, что и с автомобилями» Цены в статистике на агрегаторах, которые вроде бы растут постоянно, не совсем корректны, обратил внимание эксперт. «В последние пару лет было сдано большое количество новостроек эконом- и комфорт-сегмента, а они были на 40–50% дороже вторички. После заселения происходит тот же эффект, что и с автомобилями: как только машина выехала из салона, она теряет 30% стоимости. Но этот эффект в средних показателях стараются не учитывать. И эти завышения не дают возможности для адекватной работы с ипотекой — никто не будет покупать стоящую 10 миллионов квартиру за 12–13», — привел пример финансовый эксперт, автор телеграм-канала «Экономизм» Алексей Кричевский. «Урезанная семейная ипотека уже не представляет такого интереса, как, например, месяца три назад, когда офисы застройщиков резко заполнились покупателями. Следовательно, большего количества выданных кредитов можно добиться только за счет снижения ставок и демпинга, что в текущих реалиях банально невозможно», — добавил Алексей Кричевский. Кроме того, с ростом количества «плохих» долгов будет усиливаться скоринг (система оценки заемщика, с помощью которой банки и МФО оценивают риски при выдаче кредитов. — Прим. ред.). Значит, количество одобряемых заявок, которое и так кое-где падает до 20%, может снизиться еще сильнее, либо банки будут предлагать заведомо нереальные условия. Сейчас, по мнению эксперта, всё зависит от того, как будет дальше двигаться ставка ЦБ. «Если мы увидим 12% и ниже к концу года, то в четвертом квартале может быть всплеск активности заемщиков из числа тех, кто остается достаточно платежеспособным для кредита под 15%+ годовых. Но и заемщиков с таким запасом „ликвидности“ становится с каждым днем всё меньше из-за взлетевшей инфляции и закрывающихся компаний, — акцентировал Алексей Кричевский. — Поэтому хорошим результатом для банков, как это видится сейчас, будет повторение прошлогодних результатов. Приличным — небольшое снижение, где-то до 900 тысяч выданных кредитов». «Цены покажут умеренный рост» Рекордно низкие объемы ипотечного кредитования в 2025 году зафиксировали переход рынка жилья в новую, более жесткую фазу, акцентировали эксперты. «Снижение доступности семейной ипотеки, высокая стоимость рыночных кредитов и общее охлаждение спроса уже в 2025 году ударили по числу сделок. В 2026-м эти факторы продолжат определять динамику рынка. Продажи жилья, по всей вероятности, останутся ниже уровней 2023–2024 годов, при этом структура спроса сместится в сторону более обеспеченных покупателей и сделок без привлечения ипотеки», — указал директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков. Первичный рынок сохранит относительную устойчивость, но и здесь, по словам эксперта, темпы продаж замедлятся. «Ужесточение условий семейной ипотеки отсечет часть массового спроса, а девелоперы будут всё чаще компенсировать падение доступности кредитов рассрочками и собственными субсидиями. Это позволит избежать резкого обвала, но не вернет рынок к прежним объемам, — отметил Ярослав Кабаков. — Вторичный рынок и загородная недвижимость выглядят более уязвимыми: здесь спрос напрямую зависит от рыночной ипотеки, а при высоких ставках покупатели предпочитают откладывать сделки или переходить в аренду». Мы спросили экспертов, как новые реалии — снижение доступности семейной ипотеки, общий рост цен, стагнация рынка вторичной и загородной недвижимости — повлияют на цены и спрос на квартиры в 2026 году. «В новостройках цены, скорее всего, останутся стабильными или покажут умеренный рост — за счет высокой себестоимости строительства и нежелания застройщиков идти на прямое снижение прайсов, — уверен Ярослав Кабаков. — На вторичном рынке вероятна стагнация, а в отдельных регионах — аккуратная коррекция вниз, особенно при избытке предложения и слабом спросе. В крупнейших агломерациях цены будут держаться лучше за счет платежеспособного спроса и ограниченного качественного предложения». По мнению эксперта, ипотека останется ключевым ограничителем спроса, а без заметного снижения ставок или расширения программ господдержки рассчитывать на быстрый рост продаж не приходится. Рынок будет жить в режиме низких оборотов, умеренных ценовых колебаний и всё более заметного расслоения между сегментами и регионами.