Николай Николаевич Весников и его жена Анна всю жизнь проработали в Тюмени, а после выхода на пенсию решили, что пора и погреться. На накопленные деньги купили за 4 миллиона рублей участок в 6 соток с недостроенным 2-этажным домом под Севастополем. Прожили год, сделали внутреннюю отделку дома, подвели коммуникации, разбили огород и даже успели собрать первый урожай клубники. И тут в калитку нового забора громко постучали. Из Москвы приехал хозяин участка и дома, не подозревающий, что за три года его отсутствия, крымская дача продана другим людям по поддельному паспорту. Итог: скандалы, суды, попытки вернуть свое. Вот уже второй год вместо спокойной пенсии под ласковым солнышком — хождение по инстанциям, головная и сердечная боль, а также неясные судебные перспективы.
И это не единичный случай. По словам севастопольского адвоката Тараса Шевченко, в Крыму в сферу сделок с недвижимостью словно вернулись «лихие 90-е». Всё чаще жителей российских регионов, решивших приобрести домик у Черного моря, пытаются обмануть. Причем самым наглым образом.
Способ первый: подделка документов
— Это, конечно, самый криминальный вариант, и казалось, что к таким методам в наше время мало кто прибегает, но высокий спрос на крымские метры привлекает на полуостров аферистов со всей страны. И случаи такого обмана участились в последнее время, — говорит симферопольский адвокат Марк Мина.
Подделывать мошенники могут любые документы, например, договор купли-продажи. На его основе собственность регистрируется и потом продается. Покупатели получают выписку из Росреестра, подтверждающую, что продавец является собственником недвижимости, и отдают деньги за «законные метры». А вскоре выясняется, что заплатили они посторонним людям, не имеющим отношения к проданным квартирам или домам.
Поддельным может быть паспорт или подпись якобы владельца — в общем любые документы, на основании которых можно зарегистрировать собственность. Естественно, это происходит не без участия недобросовестных риелторов или недобросовестных агентств по недвижимости, которые проводят и регистрируют сделку.
Как не попасться? Во-первых, требовать у продавца не только документы, подтверждающие собственность, но и правоустанавливающие документы на недвижимость еще советских или украинских времен, выписки из ЖЭКов или домовых книг о регистрации, выписки из ЕГРН по всем операциям с этой недвижимостью.
— Тревожным звонком, я бы даже сказал сиреной, может служить тот факт, что квартира, дом или участок перепродавались несколько раз за короткий срок — так мошенники заметают следы, — объясняет адвокат Марк Мина.
«Такую недвижимость, если вы готовы рискнуть, нужно полноценно проверять с помощью юристов, а сделку — проводить только нотариально»
Способ второй: фальшивые доверенности
До воссоединения с Россией в марте 2014 года Крым больше двадцати лет служил «всеукраинской дачей» — жители других областей Украины покупали здесь квартиры и дома, чтобы приезжать на отдых или перебраться на пенсию. Вся эта недвижимость с 2014 года начала активно продаваться. Владеть ею для украинских граждан было сложно экономически (оплата ЖКХ, налогов), да и физически: в Крым с территории Украины не наездишься, а в условиях пандемии въезд серьезно ограничен. Теперь же владеть участками и построенными на них домами, особенно в самых желанных местах на побережье, запрещено.
С марта 2021 года вступили в силу поправки к указу президента, приравнивающие большую часть земель Крыма к пограничным территориям. Быть собственником таких земель граждане другого государства не имеют права. Пока массово эти земли не начали отчуждаться в пользу государства — прошли всего 10 судов, поэтому украинские собственники спешно продают свои крымские дачи и участки. Самый простой способ продать их на территории другого государства без личного присутствия — по доверенности. А там, где массовая продажа, там и мошенники.
— Украинская доверенность сразу должна насторожить покупателя, — говорит адвокат Марк Мина. — Естественно, далеко не все доверенности, выданные на Украине, — поддельные, но фальшивых становится в Крыму всё больше, и это реальность сегодняшнего дня. Поэтому сделки по доверенности я рекомендую проверять по полной программе и ни в коем случае не оформлять по ускоренной процедуре через МФЦ — только нотариально.
Российскую доверенность довольно просто проверить через нотариальную палату и сразу убедиться, достоверна они или нет. А вот с проверкой украинской доверенности есть проблемы.
— Привлечение нотариуса для оформления сделки покупки по украинской доверенности — это самый разумный вариант, — советует Олег, специалист по продаже недвижимости агентства «BRAIN-Ялта». — Нотариус обратится, во-первых, к украинскому коллеге, чтобы проверить, выдавал ли он такую доверенность, на кого выдавал, зарегистрирована ли эта бумага в нотариальной палате Украины. И вообще, жив ли, например, собственник. Я знаю историю, когда владелец земли умер, доверенность, оформленная на него, не была отозвана и по ней продали земельный участок за 11 миллионов рублей. А потом покупатели судились с наследниками.
Способ третий: квартиры в залоге или под судом
И снова недвижимость, владельцами которой являются граждане Украины. Квадратные метры или земельные сотки могут продаваться с обременением, которое так просто и не разглядишь. Крымские квартиры или дома собственники из соседнего государства регистрируют в украинском реестре недвижимости, а потом берут под этот залог, например, банковский кредит. А в России эта недвижимость выглядит «чистой».
— При покупке недвижимости у украинского собственника всегда есть опасность обмана, потому что самостоятельно проверить юридическую чистоту украинской стороны невозможно, — объясняет Ада Пай, руководитель крымского агентства недвижимости «Атлас». — В таких случаях нужно обязательно обращаться в агентства недвижимости для сопровождения сделки. И выбирать агентства, давно работающие в Крыму. У них остались связи, которые позволяют проверить по украинским реестрам обременение недвижимости: не находится ли она в залоге, не арестована ли, а, может, в ней прописаны несовершеннолетние. Зачем приобретать дорогие метры, зная, что в другой стране эта покупка будет незаконной? Лучше избежать даже гипотетической возможности судов.
Способ четвертый: высотки на месте гаражей
Еще один распространенный вариант обмана российских покупателей — продажа квартир или домов, выстроенных с нарушением целевого назначения земельного участка. В первую очередь это касается покупки квартир или апартаментов в новостройках, хотя при Украине строилось немало домов со всевозможными нарушениями — такая вторичка и сейчас находится на рынке. Но вскоре и до нее доберутся проверяющие органы.
Достаточно открыть ссылку, чтобы увидеть дома только на территории только Большой Ялты, возведенные с грубыми нарушениями градостроительного кодекса. А таких объектов по всему Крыму очень много.
Вместо лодочного гаража возводится многоэтажный дом на земельном участке под ИЖС, где запрещено строить дома выше трех этажей, вырастает небоскреб, коттеджный поселок возводится в водоохранной зоне, где подобные постройки запрещены… А часть покупателей уже приобрела квартиры или дома по льготной цене на этапе строительства. И сейчас горе-дольщики ждут судебных решений по каждому объекту.
— Прежде чем приобретать квартиру в новостройке или земельный участок, необходимо тщательно проверить, на какой земле строится недвижимость, есть ли ограничения или особые условия пользования землей, — объясняет адвокат Марк Мина. — Все сведения о том, на каких землях велось строительство, их назначение, тип грунта, из каких материалов возводится дом, должны быть указаны на сайте застройщика. Если данных нет, это повод задуматься о безопасности покупки такой квартиры. Если вы приобретаете земельный участок, то в МФЦ нужно обязательно получить ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. В нем будет указано, в какой зоне расположен участок, есть ли какие-то ограничения на его использование, как пройдет застройка района и так далее. Обязательно найти участок на кадастровом плане.
«Очень часто покупка недвижимости в Крыму — это эмоциональное решение: хочу-хочу!»
Но если не подключить критическое мышление, можно очень легко стать жертвой мошенников.
Кстати
Перечень застройщиков, имеющих право на привлечение средств для долевого строительства на территории Республики Крым.