Айрат Гиззатуллин, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в РТ: «Наша задача не клеймить, а показать объективную картину!»

Кому и зачем нужна оценка бизнес-центров? Когда начнут сертифицировать жилые комплексы Казани? Чего ждать от рынка недвижимости в ближайшие годы? О бурной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов в эксклюзивном интервью корреспонденту 116metrov.ru рассказал её полномочный представитель в Татарстане Айрат Гиззатуллин.

«Разница цен между Казанью и другими городами – аванс!»

– Казань постоянно в лидерах по росту цен на жилье! Айрат Мансурович, чем это объяснить?

– Естественно, ажиотаж вокруг города создают предстоящие спортивные события – Универсиада, чемпионат по водным видам спорта и один из этапов чемпионата мира по футболу. Но всё-таки разница цен, которая сейчас есть между Казанью и другими городами-миллионниками, еще не в полной мере оправдана. Мне кажется, это, скорее, аванс, чем результат какого-то серьёзного отличия. Не думаю, что в Казани намного лучше качество жизни, чем в других миллионниках.

– Говоря об авансе, вы имеете в виду обещания властей по развитию города? Метро, развязки и тому подобное.

– Да. Причем если эти обещания не будут подтверждены, то, возможно, некоторая корректировка рынка все же произойдёт. Хотя опять же в этом нет ничего негативного. Если жильё в Казани будет стоить дешевле, то это плюс для конечного потребителя, который покупает жилье не с инвестиционными целями, а с целью проживания. Это не хорошо и не плохо. Есть плюсы и в том случае, если жильё подешевеет, и в том, если подорожает.

«Универсиаду не расценивают как драйвер»

– По жилью понятно. Что будет происходить в других секторах?

– Начнем с гостиничного бизнеса. Он однозначно будет развиваться. И пик придётся именно на 2013 год. Если меры по развитию привлекательности города для туристов окажутся эффективными, то эту волну удастся подхватить.

– Торгово-офисный сектор тоже будет меняться навстречу Универсиаде?

– Мне кажется, что Универсиада не столь существенно повлияет на этот сегмент. Здесь играют важную роль системообразующие факторы. Много говорилось о высокой обеспеченности Казани торговыми площадями. Однако сегодня многие из этих площадей уже перешли пик своего роста. Многие объекты уже 5-6 лет эксплуатируются, а это значит, что за середину жизненного цикла эти здания уже перевалили. Надо ожидать реконцепции. Рынок готов принимать объекты с более современной концепцией, отвечающие веянию времени. Причем успешные примеры ввода новых объектов данного сегмента в 2011 году это подтверждают.

– То есть сфера будет просто развиваться, а не к каким-то событиям...

– Именно. Известно, что на проектирование и строительство крупного объекта нужно, как правило, 2-3 года. Поэтому можно сказать, что именно к Универсиаде открытие крупных комплексов не будет приурочено. Игроки этого сегмента не расценивают студенческие игры как драйвер. Не ставят задачу успеть к 2013 году. У крупных ритейлеров просто есть планы на Казань.

«В сегменте намечается определённый дефицит»

– Что происходит с офисным сектором?

– Сегодня практически к 100 процентам приближается загрузка по объектам класса А. Это значит, что в этом сегменте намечается определенный дефицит. Вряд ли он будет ажиотажным с учетом того, что порядка двух-трех лет бизнес-центры класса на открытый рынок не вводились. Поэтому думаю, что уже в ближайшее время будут начаты новые проекты.

Что касается площадей класса B и C, то здесь дефицита пока не наблюдается. На этом сегменте очень отразились последствия финансового кризиса, которые сильно ударили по потребителям офисных помещений – малому и среднему бизнесу. Думаю, что в этом сегменте будет продолжаться дифференциация. Успешные бизнес-центры станут еще успешнее и будут иметь шансы на развитие. Что касается не очень успешных офисных центров, то одни будут уходить с рынка, а других ждет реконцепция.

– Весь 2011 год специальная комиссия, сформированная гильдией, занимались сертификацией бизнес-центров.

– На сегодня основные бизнес-центры в Казани нами уже сертифицированы. Объектам в зависимости от особенностей присвоены классы А, B и С.

– Можно сказать, что работа идёт к завершению?

– Нет. По прошествии определённого времени управляющим бизнес-центров придётся подтверждать присвоенный класс. Возможно физическое старение, смена руководства, набора арендаторов и арендной ставки... Срок действия сертификата – 2 года. Поэтому нужно будет постоянно подтверждать уровень оказываемых услуг.

«Неправильное представление – чем выше, тем лучше»

– Что даёт сертификат?

– Положительный вклад сертификации, по моему мнению, очевиден. Этот рынок в Казани стал еще более прозрачным. Вводятся определенные правила игры, причем позитивно, что они вводятся не каким-то нормативным документом, правовыми актами, а по инициативе самих участников. Рынок для такого процесса уже созрел.

Небольшая сложность была вначале, когда сертификация только обсуждалась. Все управляющие бизнес-центров хотели получить класс А. Это не совсем правильное представление – чем выше, тем лучше. На самом деле находиться на своём месте и подтвердить свой B класс – это и есть для бизнес-центра самое главное.

– А в чем позитивное влияние сертификации?

– Позитивный фактор еще и в том, что многие управленцы, которые по отдельным параметрам не дотянули до желанного уровня, имеют программу действия для того, чтобы стать на одну ступень выше. Например, перейти из класса B в класс B+. Это означает, что арендатор будет получать сервис более высокого уровня.

– Наверняка, не все были согласны с выставленной им оценкой... Было много недовольных?

– На самом первом этапе, когда эта методика еще только утверждалась Гильдией управляющих и девелоперов, мы старались максимально оградить процесс от такого рода вещей. Суть в следующем: сертификация не обязательно носит добровольный характер, но любая компания, которая обратилась с просьбой о сертификации, её пройдёт. То есть у компании есть возможность участвовать в сертификации своего объекта. Тем более что в рамках сертификации проводятся заседания экспертной комиссии, где у любой компании есть возможность участвовать в защите объектов. Все заседания открытые, и поэтому есть способ высказать позицию управляющего, рассказать о характеристиках объекта.

«Реализация мероприятий сняла напряженность»

– Но если управленец или собственник всё же остался не согласен...

– У него есть возможность подачи апелляции. Если она будет подана в установленные сроки, то это означает, что мы не разглашаем тот уровень классности объекта, к которому пришла экспертная комиссия. Мы даём возможность управляющей компании и собственнику внести какие-то уточнения в свою работу.

– Вы идёте навстречу собственникам?

– Всегда. Наша задача не клеймить кого-то чем-то, а показывать объективную картину. И у нас сегодня уже есть объекты, по которым составлялся план устранения замечаний. Впоследствии эксперты отмечали, что эти мероприятия действительно были реализованы, и это снимало напряженность.

– В планах у ГУД сертифицировать жилые комплексы Казани...

– Такая идея есть. Более того, сегодня уже сделаны первые шаги по её воплощению в жизнь. Вопрос классификации жилой недвижимости гораздо более сложный и острый, нежели сертификация объектов офисных центров. Потому что в конечном итоге пользователем жилой недвижимости является не профессионал. Арендатор в большинстве случаев в состоянии оценить – насколько соответствует его ожиданиям и обещаниям управляющей компании бизнес-центр. В отличие от офисного центра, по жилой недвижимости в основном речь идёт о купле-продаже. Если в офисном центре меня ввели в заблуждение и нет обещанного уровня сервиса, то я просто съеду. С жильём все гораздо сложнее.

Необходимость сертификации жилья, по моему мнению, назрела давно. Сертификация – это благо для профессиональных участников, а не зло, которое «раскроет тайны мадридского двора». Пока методика не утверждена, мы приглашаем к ее обсуждению всех заинтересованных. Я думаю, что сертификацией жилых комплексов мы займемся ближе к концу этого года.