Поствыборная стройка

Как отразится политическая ситуация на жилищной сфере и в целом на развитии стройиндустрии? Если до выборов в Госдуму России многие эксперты не торопились давать оценку, то сейчас настало время определить промежуточные вехи: окончательно точки над i смогут расставить только выборы президента России. Представляем взгляд троих людей, оценивающих строительную сферу под разными углами: нашего земляка, ставшего инициатором федерального закона об ипотеке, депутата Госдумы РФ Ивана Грачева, президента Гильдии риэлторов РТ Валерия Абсалямова и генерального директора управляющей компании «Сити-Центр» Леонида Рахимова.

«Сделать жилье доступным можно на государственном уровне, продвигая два направления»

Иван Грачев:

– Нужно развивать социальную ипотеку, стройсберкассы (Жилищно-накопительная схема, которая позволяет привлекать средства населения для улучшения жилищных условий. После накопления на счету определенной части от стоимости квартиры участники сберкасс могут взять кредит под низкий процент. – Прим. авт.) и социальный найм жилья. Законы о сберкассах и соцнайме подготовлены, и я высоко оцениваю шансы провести их через парламент. Кроме того, необходимо найти решение по строительству инфраструктуры и распределению земельных участков. Вопрос создания инфраструктуры должен решаться на основе частно-государственного партнерства, поскольку, как правило, компаниям самим не под силу справиться с этим. Немаловажна энергетическая составляющая строительства.

Я изучал этот вопрос: во многих регионах России энергетических и тепловых мощностей не хватает для обеспечения новых районов. В Татарстане в целом дефицита не наблюдается, однако, если брать отдельные районы, города, ситуация аналогична той, что есть в целом по стране. В Набережных Челнах, например, плохо выстроена система теплоснабжения. Для решения этого блока вопросов необходимо запускать федеральные целевые программы и региональные, которые работали бы вместе в связке. Однако ФЦП тяжело идут через правительство. Для их обеспечения нужны деньги, а они направляются в стабфонд.

Инфраструктура не будет построена в короткие сроки, а значит, то, что на каждого человека вскоре будет приходиться по одному квадратному метру жилья – пока лишь басни. Пока этого не произойдет, о доступности жилья говорить не приходится. Цены будут расти – на ближайший год, по моим оценкам, – от 10 до 30 процентов. В прошлом и позапрошлом годах произошел резкий скачек, и сейчас отчасти они компенсируются за счет него.

Для того чтобы жилье было более доступным, предстоит сделать многое. В частности, была принята отмена лицензирования строительных компаний, но до сих пор не разработаны технические регламенты, которые должны прийти на смену СНИПам, правила контроля саморегулирующих организаций находятся в подвешенном состоянии, а пока нет рычагов контроля, система не заработает.

Из-за роста цен на жилье, который значительно отстает от роста доходов, реально доступность жилья сейчас уменьшилась по сравнению тем, что было четыре года назад. Например, по коммерческой ипотеке квартиры доступны 8-12 процентам населения. Это при том, что за последние два года, объемы кредитования выросли в два раза: выдано по скромным оценкам, около 40 миллиардов долларов, и у ипотеки есть возможности развиваться в нынешнем ключе еще четыре-пять лет. Социальная ипотека доступна для 35 процентов населения. Поэтому так важно развивать это направление, запускать найм и стройсберкассы.

«Выборы в Госдуму заметного влияния на строительную сферу не оказали!»

Валерий Абсалямов:

– Исход был понятен, интригу составляли только проценты. Другое дело – президентские выборы, с которыми сейчас ясности нет. Поэтому стабильная ситуация на рынке жилья, когда каких-то заметных изменений ждать не приходится, продлится до выборов. Реальных изменений можно ожидать не раньше июля следующего года, когда уже можно будет говорить о конкретной расстановке сил, и в том числе приоритетах в жилищной политике. Для стройиндустрии важна определенность в ряде ключевых вопросов. Будет ли установлен четкий контроль на рынке стройматериалов? Какие правила определят порядок распределения участков под застройку? Как распределиться нагрузка по строительству коммуникаций? Все это непосредственно повлияет на дальнейшее развитие.

«Внезапного обвала цен на жилье не будет!»

Леонид Рахимов:

– На протяжении 90 лет цены в стране поднимались, невзирая на изменение политического строя, будут расти и сейчас. За семь лет цены на жилье в Казани выросли от $300 до тысячи долларов за квадратный метр. Если в 2001 году квартиру на Университетской улице площадью около 60 метров можно было купить за 10 500 рублей за квадратный метр, то сейчас ее можно продать за 37 тысяч за метр. Существующее затишье – временно. Стабилизацию цен на временном промежутке от полугода до года в расчет можно не брать: в любой момент они могут взлететь снова. Рынок, если он действительно существует, всегда имеет тенденцию к росту. В противном случае положение очень печально.

«Единая Россия» в состоянии направить мощные финансовые вливания, в том числе в стройиндустрию. Одновременно в стране происходит сильнейшая девальвация рубля. Некоторые товары поднялись в цене на сто процентов. На собственном опыте могу сказать, что за полгода сильно подорожали молоко, масло, автомобильные аккумуляторы.

Сейчас Россия догнала советские времена по производству цемента, однако это не помешало тому, что цены поднялись в 2,5 раза. Причина – все цементные холдинги принадлежат двум-трем компаниям, находящимся в руках олигархов. После скачка их опустили на 20-30 процентов. Это элементарная ценовая стратегия. В результате потребитель снова начал скупать цемент, а власть доказала свою эффективность. Тем не менее, в ближайшее время сильного роста цен на жилье быть не должно – где-то около одного процента в месяц. Если этого не произойдет – цена компенсируется на следующий год уже 24-х процентным повышением.

Рынок коммерческой недвижимости ведет себя по разному, в зависимости от направления: самое доходное – «стрит-ретейл»: купив квартиру в центре на первом этаже и переведя в разряд нежилого помещения, ее можно продать под офис, магазин или банк в два раза дороже. На развитии стройиндустрии отрицательно может сказаться отмена лицензирования. В таком случае возможна ситуация как в Турции, где каждый год происходит обрушение объектов, и получить компенсацию за свое имущество невозможно.