Будут зайки без лужайки? Эксперты — о том, как новые условия семейной ипотеки изменят рынок недвижимости

Вступили в силу новые условия главного драйвера на рынке строительства жилья — семейной ипотеки. С 1 октября она перестала быть массовой, поскольку для большинства потенциальных клиентов (семей с одним и двумя детьми. — Прим. ред.) повысится процентная ставка и для всех без исключения увеличатся размеры ежемесячных платежей (это произойдет за счет сокращения льготного периода кредитования с 30 до 15 лет. — Прим. ред.). Готовы ли застройщики к очередному падению спроса на новостройки? Вырастет ли на этом фоне привлекательность вторички и ИЖС? Эти вопросы корреспонденты 72.RU задали крупным девелоперам и представителям агентств недвижимости. Публикуем их неутешительные прогнозы и на конкретном примере показываем, как с 1 октября изменились ежемесячные платежи. «Массовая застройка останется в прошлом» Генеральный директор девелоперской компании «Творчество» Илья Пискулин не разделяет оптимистичные прогнозы экспертов и своих коллег, которые уверены, что рынок недвижимости адаптируется и подстроится под изменившиеся реалии. — Под новую семейку подпадает мало квартир и еще меньше семей. И с точки зрения состава семей, и с точки зрения дохода. Просто представьте, какой будет платеж при 10% в регионе. Помножьте это на повышенные требования к заемщику, так как срок-то всего 15 лет, а значит, платеж будет в два раза выше того, который есть при текущей стандартной 30-летней ипотеке, — пишет в своем Telegram-канале Илья Пискулин. Илья Пискулин уверен, что новые условия приняты для того, чтобы сократить количество выдаваемых сейчас льготных кредитов. А это обстоятельство в очередной раз больно ударит по рынку недвижимости, который и без того переживает не лучшие свои времена. — Семейная ипотека сейчас — это 50% продаж и так лежащего на лопатках рынка. Рынка, на котором в несколько раз не хватает спроса, чтобы соответствовать предложению. На сколько сократятся эти 50%? Ну давайте с ходу — в два раза! Хотя я думаю, что падение будет больше, — считает Пискулин. Представители другого крупного застройщика уверены, что рынок новостроек потеряет минимум 20%, поскольку больнее всего новые условия льготной ипотеки ударяют по самой массовой категории потенциальных клиентов — семьям с одним ребенком в возрасте до семи лет. — Около 55% всех выдач кредитов по семейной ипотеке, по данным экспертов, сейчас приходится на семьи с одним ребенком, а для них ставка растет. Коррекция здесь, на наш взгляд, составит 20–30%. Застройщики в основном пойдут в субсидирование стандартной ставки, дисконты за наличный расчет, возрастет доля рассрочки. Восстановление спроса ожидаем в ноябре–декабре, — поделилась ожиданиями с 72.RU Юлия Файзулина, коммерческий директор девелоперской компании «Энко.Корпорация». Виктор Корчагин, исполнительный директор компании-застройщика «Брусника», тоже прогнозирует значительное снижение спроса, и оно, по его мнению, станет критичным для определенного сегмента рынка. — Девелоперы будут справляться с этой ситуацией за счет адресных программ субсидирования и спецпредложений. В «Бруснике» уже разработан целый пакет специальных предложений для потенциальных покупателей. Кроме того, у нас активно работает программа обмена имеющегося вторичного жилья на строящееся, что также позволит нивелировать возможное снижение спроса на новостройки, — рассказал об антикризисных планах 72.RU Виктор Корчагин. Генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин считает, что сложнее всего в новых условиях придется застройщикам, ориентированным на массовое возведение многоэтажных домов. — Того массового спроса, который был на волне дешевой ипотеки, уже не будет. Рынок эволюционирует: сейчас недостаточно просто строить, нужно уже на этапе идеи и выбора земельного участка понимать, кто и за счет каких средств будет приобретать квартиры в этих домах. Поэтому строительство становится более целевым, массовая застройка, скорее всего, пока останется в прошлом, — поделился мнением с 72.RU Денис Жалнин. Девелоперы надеются, что просевший спрос хотя бы частично поддержат семьи, которые будут улучшать свои жилищные условия. При первоначальном взносе в 50% или внесении аналогичной суммы в течение первого года пользования льготным кредитом, например, после продажи старой квартиры, ставка для всех категорий, которым доступна семейная ипотека, будет, как и раньше, 6% годовых. Вторичка и комбо-ипотека Руководитель федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов считает, что застройщиков ждут мрачные времена. — Девелоперам точно станет сложнее. В сентябре они, по сути, получили два мощных экономических удара: понимание, что ключевая ставка резко снижаться не будет, а это вопрос себестоимости строительства, и изменения семейной ипотеки, что скажется на спросе и на наполнении эскроу-счетов. Выводить на рынок новые проекты станут меньше в этих условиях — это факт, — озвучил свои ожидания от грядущих изменений 72.RU Ильдар Хусаинов. Часть девелоперов, по словам Ильдара Хусаинова, может решиться на изменение стратегии — увеличение сроков строительства и корректировку планировочных решений в пользу двух- и трехкомнатных квартир, которые могут стать более востребованными на рынке. А неминуемое сокращение запуска новых проектов сейчас опасно тем, что в 2028–2029 годах это может привести к сокращению объемов ввода и дефициту доступного предложения на первичном рынке жилья. На вторичном рынке ситуация более оптимистичная, и при росте налоговых ставок по вкладам его может ждать новый приток покупателей в следующем году. — Помимо этого, мы прогнозируем рост спроса в сегменте индивидуального жилищного строительства, где для всех категорий, кому доступна семейная ипотека, сохранена ставка 6%. В том числе из-за этого часть покупателей с первичного рынка квартир может переориентироваться на собственные дома, особенно речь идет о тех категориях, для которых ставка меняется существенно, — считает Ильдар Хусаинов. По мнению Ксении Галушки, руководителя департамента ипотеки и страхования агентства «СОВА НЕДВИЖИМОСТЬ», рынок новостроек может снизиться примерно на 20–25%. Основные заемщики по семейной ипотеке — молодые семьи с одним-двумя детьми, для которых повышение ставки и сокращение срока субсидирования существенно влияют на доступность жилья. — Часть покупателей может переключиться на вторичный рынок, где уже встречаются привлекательные ипотечные предложения. Условия кредитования сейчас зависят от банка, первоначального взноса, срока кредита и характеристик объекта, — отмечает Ксения Галушка. А вот спрос на индивидуальное жилищное строительство, по мнению специалистов, вероятно, сохранится на прежнем уровне. Многие семьи сейчас по-прежнему заинтересованы в собственном доме, и здесь они могут выбирать проект с учетом своих финансовых возможностей. Сами компании, работающие в сфере ИЖС, не ожидают резкого роста спроса на свои услуги, но отмечают, что в сравнении с квартирами в новостройках привлекательность домов, безусловно, еще возрастет. — Спрос на строительство загородных домов вряд ли заметно увеличится, но он есть и останется стабильным. В текущих реалиях многим клиентам не хватает лимита в 6 миллионов рублей, потому что в эту сумму необходимо уложить не только строительство, но и покупку земельного участка. По этой причине сейчас часто приходится использовать комбо-ипотеку (часть суммы берется по льготной ставке, а остальная — по рыночной. — Прим. ред.), — рассказала 72.RU Ксения Артеева, директор по продажам СК «КупиДом». Как изменятся ежемесячные платежи по семейной ипотеке? Для наглядности рассмотрим, как изменится размер ежемесячного платежа при покупке условной двушки за 8 миллионов рублей. Процентная ставка выросла, максимальный срок льготного кредитования сократился вдвое — ежемесячные платежи рискуют стать для большинства неподъемными. — При первоначальном взносе в 2 миллиона рублей и кредите в 6 миллионов, взятом под 6% на 30 лет, ежемесячный платеж составит около 36 000 рублей (35 973 рубля. — Прим. ред.). С октября срок субсидирования ставки ограничен 15 годами, и для семей с одним ребенком до 7 лет ставка увеличена до 10%. В таком случае платеж по аналогичной ипотеке составит уже 64 476 рублей, что на 79% больше, чем при прежних условиях, — подсчитали специалисты федеральной компании «Этажи». Заметно вырастет финансовая нагрузка и на семьи с двумя детьми. Льготную ипотеку они смогут взять под 8%, а выплатить ее — за те же 15 лет. Из положительных изменений можно назвать только увеличение лимитов (за исключением семей с одним ребенком, которым по-прежнему доступны только 6 млн рублей. — Прим. ред.) до 8–10 миллионов и рекордно низкую ставку для многодетных — от 4 до 2% для семей с четырьмя и более детьми. Для родителей с тремя детьми в регионах оставили те же 6%, а лимит увеличили до 8 миллионов рублей. Срок льготного кредитования для всех этих категорий также сокращен до 15 лет. Для покупки и строительства частных домов ставку оставили прежней — 6%, но максимальный срок льготного кредитования и здесь уменьшили до 15 лет. Размер ежемесячных платежей по этой причине заметно возрастет, а доступность самой выдачи кредитов снизится — многие потенциальные заемщики будут получать от банков отказы из-за недостаточного уровня своих доходов.