Повлияет не только НДС. Как сильно подорожают квартиры в России в 2026-м — узнали, к чему готовиться

Всё дорожает — этот тезис россиянам уже привычно слышать, при этом всё больше беспокойств вызывают цены на недвижимость на фоне новостей о повышении НДС с 20 до 22% с 1 января 2026 года. Но квартиры станут дороже еще по нескольким факторам. 93.RU поговорили с риелтором, экспертом по инвестициям в недвижимость и крупным застройщиком о том, какой рост цен ожидается на первичном и вторичном рынках в 2026 году. Тренда на снижение нет Риелтор Ирина Дробот отмечает, что, говоря о росте НДС, стоит учитывать, что это отразится также на стоимости стройматериалов. Кроме того, в России всё еще высокая ключевая ставка — 16,5%, а это напрямую отражается на ипотечных кредитах и переплатах по ним. «Помимо увеличения НДС, ставки по кредитам остаются всё еще высокими. А все застройщики строят в кредит, так как деньги с блокированных эскроу-счетов (куда они отправляются после сделки с покупателем) открываются только после сдачи дома. Высокая инфляция дает постоянное удорожание строительных материалов, а миграционные ужесточения дают рост стоимости работ. Итого получаем: большой НДС, дорогие кредиты, дорогие материалы и дорогая рабочая сила. Тренда на снижение нет», — рассказала 93.RU риелтор. НДС — налог на добавленную стоимость. Это косвенный налог, который взимается на федеральном уровне. Сумму налога включают в стоимость товаров и услуг, реализуемых на территории нашей страны. Механизм устроен таким образом, что фактически уплачивает его конечный потребитель, а ИП и юрлица лишь перечисляют деньги в бюджет и сдают отчетность.Эскроу-счет — это специальный банковский счет, который используется для безопасных расчетов при покупке недвижимости. Деньги «замораживаются» и переходят застройщику только после окончания строительства и выполнения всех условий договора. Если объект не достроили, то деньги вернутся покупателю. В пресс-службе девелопера AVA Group уточнили, что само повышение НДС на подорожании жилья скажется незначительно и «вряд ли превысит 1%», но если рассматривать совокупность факторов, в том числе удорожание стройматериалов и фонд заработной платы, то рост цен будет уже ощутим. «Увеличение НДС с 20 до 22%, безусловно, окажет влияние на себестоимость строительства жилья и, как следствие, на цену квадратного метра. При этом степень этого влияния у разных девелоперов будет различаться в зависимости от того, какова у них доля субконтрактов, услуг, материалов и закупок с НДС. Например, если эта доля составляет 30–50%, то рост цены одного квадратного метра может составить от 0,5% до 1,5%. Или выше при условии слабой конкуренции и высокой маржинальности», — рассказали в пресс-службе AVA Group. Кроме того, в 2026 году НДС будут платить все предприниматели и компании, работающие по упрощенной системе налогообложения, если их годовая выручка превышает 10 миллионов рублей (раньше было 60 миллионов). Как рассказали в AVA Group, это скорее всего приведет к тому, что некоторые подрядчики поднимут стоимость своих услуг, что снова скажется на цене квадрата. На сколько вырастут цены? «В течение 2025-го средняя стоимость одного квадратного метра жилья в новостройках выросла на 5%. В бизнес-классе — на 15%. В сложившихся условиях можно предположить, что в 2026 году в связи с повышением НДС к этой динамике можно прибавить еще несколько процентов», — рассказали в пресс-службе AVA Group. Эксперт по инвестициям в недвижимость юга России Евгений Ткачев добавляет, что есть риск увидеть резкий скачок цен на квартиры не в начале 2026-го, а уже в конце года, когда застройщики в большей степени ощутят на себе рост дополнительных издержек. «Несмотря на затоваренность рынков, цены на новые проекты будут расти. На мой взгляд, среднегодовой рост цен в существующих проектах в нынешних условиях не превысит 10%. Такую же динамику ожидаем и на вторичном рынке», — обозначил в разговоре с 93.RU Евгений Ткачев. Может ли падение спроса повлиять на рост цен? В последнее время всё чаще говорят о том, что спрос на жилье падает. На это в большей степени повлияли стоимость квартир и высокие ипотечные ставки. По последним данным аналитиков, спрос на новостройки за год снизился на треть. Но, как говорят эксперты, существенного влияния на стоимость недвижимости этот фактор не окажет. «Спад продаж из-за сокращения количества покупателей, конечно же, останавливает рост цен на недвижимость. Однако в этих условиях девелоперы продолжают использовать агрессивный маркетинг, связанный с повышением цены. В итоге мы живем в условиях так называемой „скидки на накидку“, когда сначала цена повышается на 10 000 за квадратный метров, а потом через некоторое время делается скидка, например, на 8000 на квадратный метр. В результате этого среднегодовой рост цен не превышает 10–12%», — заметил эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев. Таким же примерно он будет и в 2026 году. Как отмечает риелтор Ирина Дробот, в последнее время спрос на квартиры вновь актуализировался, но причиной тому скорее не скорый рост цен, а изменения в условиях семейной ипотеки, которая является ключевым драйвером на рынке жилищного кредитования. Готовится комплексное ужесточение условий программы, которое может вступить в силу уже с 1 января 2026 года. Речь идет о трех планируемых ключевых изменениях: введении прогрессивной ставки в зависимости от количества детей, привязке выдачи кредита к региону постоянной регистрации заемщика и увеличении размера первоначального взноса. При этом уже точно известно, что с 1 февраля 2026 года будет разрешена выдача только одного ипотечного кредита с господдержкой на семью (сейчас каждый из супругов может оформить на себя семейную ипотеку).