Ценовая акробатика

Начало осени – традиционный период оживления на рынке жилья. Однако в этом году в секторе коммерческой недвижимости сложилась парадоксальная ситуация – стагнация и даже некоторое падение цен при повышении себестоимости строящегося жилья.

Аналитики выделяют несколько причин подобного положения дел.

«На жилищном рынке – смятение, – говорит президент Региональной гильдии риэлторов Казани Вячеслав Егоров. – Вызвано оно низкой активностью покупателей. За 2006 год стоимость квадратного метра выросла почти на 100 процентов. Но с января 2007 года на жилье рост цен замедлился – в среднем он составил пять тысяч рублей на квадратный метр. Летом был сильный спад, я знаю ряд риелторских фирм узкой направленности, которые вынуждены были закрыться. Инвестиции в жилье являлись нерентабельными, и население предпочитало вкладывать свободные средства в депозиты банков. Некоторый подъем наметился только две недели назад: риелторы отмечают рост покупательской способности за этот период на 40 процентов на рынке первичного жилья. По моим наблюдениям, пока застройщики придерживают квартиры – повышения цен не наблюдается, но такая тенденция есть в связи с ростом цен на стройматериалы».

Удорожание цемента почти в два раза сильно сказалось на росте затрат. Другое дело, что на стоимости жилья оно отразится не сразу, а лишь спустя некоторое время. «Также растет стоимость газа: к 2011 году «Газпром» сравняет внутренние цены с экспортными, поэтому металл, кирпич и прочие сопутствующие материалы, при производстве которых используется тепло, будут подниматься в цене. Каждый год повышается зарплата тех, кто работает в строительной области. В связи с этим я думаю, что при повышении стоимости строительства цены на жилье будут медленно и плавно идти вверх», – говорит руководитель исполкома Казани Марат Загидуллов.

Некоторое падение цен в основном коснулось рынка вторичного жилья. По данным исследования сайта «Риэлт – Портал», средняя цена на первичном рынке недвижимости Казани снизилась по итогам августа на 0,3 процента, в то же время вторичное жилье подешевело почти на 3%. Благодаря программе ликвидации ветхого жилья на вторичном рынке оказалось большое количество дешевых квартир. Сейчас же начинает расти привлекательность именно нового жилья, хотя до недавнего времени тенденция была иной. «Вторичка» приманивала надежностью сделок.

«Сейчас в Казани сложился круг стабильных застройщиков, – считает Егоров. – 70 процентов покупателей стараются покупать квартиры у крупных фирм, и только 30 готовы рискнуть в погоне за экономией. И тем не менее людей интересует в первую очередь жилье высокой степени готовности. Что касается Татарстана, то тут в целом уровень доверия к застройщикам меньше – часты прецеденты. Пользуются спросом квартиры в Зеленодольске – здесь цены на 30 процентов ниже, чем в Казани, при небольшой отдаленности от столицы республики. Невелика покупательная способность в Елабуге. В Набережных Челнах – на среднем уровне, но ниже, чем в Казани. Сейчас минимальная цена в Казани на жилье, которое будет вводится в строй в начале 2008 года, – 33 тысячи рублей за квадратный метр (монолит-кирпич), 35-38 тысяч – средняя. Готовое жилье в средней ценовой позиции стоит уже 45 тысяч рублей за квадратный метр».

Изменение градостроительной политики в сторону выделения земельных участков под комплексную застройку, а значит, ориентированность прежде всего на крупных застройщиков, можно рассматривать двояко. С одной стороны идет процесс монополизации строительного рынка, с другой, как это отметил Марат Загидуллов, чем больше комплексное освоение, тем дешевле подключение коммуникаций, закупка строительных материалов. Потому комплексная застройка позволяет не только снижать стоимость строительства, но и также дает возможность комплексного освоения социальных объектов – это садики, школы, поликлиники, опорные пункты милиции.

Что касается усиления крупных застройщиков, то это, безусловно, происходит, но считать это формированием узкого круга компаний-монополистов было бы тоже не совсем корректно.

«Запуск механизмов кредитования помогает удержаться на плаву и небольшим фирмам, если у них нет проблем с документацией. Варианты – аккредитация застройщиков для продажи квартир по ипотеке или кредит под залог земельного участка. Банки в свою очередь заинтересованы в кредитовании строительства», – продолжает Вячеслав Егоров.

Особенности жилищной политики и уровень жизни называет основными факторами, влияющими изменение цен в Казани, заместитель председателя Торгово-промышленной палаты РТ Артур Николаев: «У людей сейчас попросту нет свободных денег. Развитие ипотеки на определенное время подтолкнуло вперед жилищный рынок. Определенную встряску дало и прошлогоднее заявление Загидуллова о введении 20-процентного сбора на развитие инфраструктуры. Произошел определенный передел рынка, мелкие компании отсеялись или объединились. Часть фирм не смогла справиться со взятыми обязательствами, как, например, «Ада», – хотя она возможно просто прикрылась ситуацией. В принципе, то, как будет складываться ситуация на рынке, можно спрогнозировать с оглядкой на Москву и соседние регионы, но с учетом республиканской специфики. В настоящее время по республике вводится более двух миллионов квадратных метров, правда большую долю составляет индивидуальное строительство. Норма обеспеченности по вводу – 0,7 метра на человека. Этого все равно мало. Благосостояние растет недостаточно быстро. За первое полугодие 2007 года заработная плата возросла в среднем на 21 процент при официальной инфляции около 10%. Но удорожание касается в основном потребительского сегмента – ЖКХ, энергетики, продовольствия. Так что складывается парадоксальная ситуация: потребность в жилье у населения есть, а возможности приобрести его нет. Часто потребители не рассчитывают, что смогут в обозримом будущем приобрести жилье – поэтому имеющиеся средства тратят на другие цели, например покупку бытовой техники, благо развитые кредитные схемы их всячески к этому подталкивают».

Импульс росту цен придает и развитие ипотеки: получив доступ к деньгам, люди задумываются о приобретении жилья. В то же время соципотека влияет на динамику цен иначе.

«Развитие социальной ипотеки несколько сдерживает рост цен на жилье, перетягивая определенную часть потенциальных покупателей с рынка коммерческой недвижимости. – говорит пресс-секретарь Государственного жилищного фонда при президенте РТ Сария Санеева. – Только в 2007 году новоселье справят около 10 тысяч семей. Активно развивается строительство индивидуальных домов на селе для молодых семей. Максимальная цена квадратного метра, утвержденная сейчас постановлением кабинета министров РТ, – 19 тысяч рублей. В районах она, естественно, ниже. Некоторая заминка с проведением конкурсов, один из которых, в частности, был отменен, связана с обновлением нормативно-правовой базы. Мы ждем, что ближе к концу года этот процесс завершится».

В итоге, общие тенденции все-таки рано или поздно возьмут вверх. Как прогнозирует Вячеслав Егоров, к Новому году стоимость жилья повысится – примерно на 30 процентов. Впрочем, достоверность прогнозов в жилищной сфере – максимум 60 процентов.