Как прицениться к ипотеке

Для многих казанских семей ипотека остается единственным способом улучшить жилищные условия. Типичная ситуация – семья, которая хочет переехать из однушки в трехкомнатную квартиру. Как правильно рассчитать посильную сумму кредита? Какие могут при этом быть скрытые опасности?

Наталья Смирнова, руководитель департамента персонального финансового планирования ФГ БКС: «В настоящий момент ситуация в мире достаточно напряженная: экономика США восстанавливается медленными темпами, в Европе – долговой кризис, и нет уверенности в том, что ситуацию с Грецией, Испанией и другими странами PIGS удастся стабилизировать в ближайшее время. Значит, есть риски повторения кризиса образца 2008 года, хотя, возможно, не в столь серьезных размерах. В связи с этим, если вы собираетесь брать кредит, – к этому процессу нужно подойти максимально взвешенно, чтобы не столкнуться с просрочками и невыплатами, которые испортят кредитную историю.

Так, кредит, тем более такой крупный и долгосрочный, как ипотека, нужно брать на такой срок и в таком объеме, чтобы вы смогли по нему расплатиться, даже если доходы понизятся (в том числе из-за кризиса). Именно поэтому рекомендованный максимальный ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 40% от вашего ежемесячного дохода. Например, вы получаете 100 тысяч рублей в месяц. Значит максимальный платеж по ипотеке не должен быть выше 40 тысяч рублей в месяц.

Рассчитать платеж по ипотеке можно, используя кредитные калькуляторы, доступные на сайтах банков. Если платеж получается слишком большим – попробуйте увеличить первоначальный взнос, найти банк с более низкой процентной ставкой, увеличить срок кредита. И всегда берите кредит, тем более ипотеку, в той валюте, к которой привязаны ваши доходы (то есть к рублям, чаще всего). Иначе есть риск, что при падении рубля к иностранными валютам ваш платеж по ипотеке в валюте останется прежним, а в рублях – существенно возрастет.

Также непременно помните о дополнительных издержках, связанных с получением ипотеки: расходы на страхование имущества, а также, по желанию, титула (права собственности) и жизни, на оценку закладываемого имущества, различные сборы и пошлины за госрегистрацию права собственности. Самое главное – обязательно учитывайте платежи по страховке, так как они могут на несколько тысяч рублей в месяц увеличить ежемесячный платеж по кредиту».

Марина Малайчик, исполнительный директор по инновациям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): «Совет первый. Оцените размер собственных сбережений. Они должны составлять хотя бы 10% от стоимости жилья, которое вы собираетесь приобрести. Стандартная ситуация: у заемщика уже есть небольшая квартира. Желая улучшить жилищные условия, он в срочном порядке (часто с дисконтом) вынужден ее продавать, чтобы успеть внести вырученные деньги в счет первоначального взноса по уже одобренному ипотечному кредиту на новое жилье. Или другой вариант: на сумму, необходимую на первоначальный взнос по ипотеке, заемщик оформляет потребительский кредит на короткий срок под огромные проценты, скрывая этот факт от ипотечного кредитора. И то, и другое – неудобно, поэтому сегодня на рынке появились ипотечные программы, облегчающие проведение альтернативных сделок.

Уникальность такого подхода – в объединении всех этапов альтернативной сделки: продажа квартиры – получение денег – ипотека на новую квартиру – переезд. Например, вы берете под залог имеющейся квартиры кредит, и эти деньги вносите в счет первоначального взноса по ипотеке на новую квартиру. При этом у вас остается достаточно времени на продажу старой квартиры (по программе АИЖК до двух лет). При этом заемщику не приходится одновременно оплачивать проценты по обоим кредитам. Он вносит ежемесячные платежи по основному, а проценты и долг по короткому кредиту под залог старой квартиры погашает единовременным платежом после ее продажи. Поэтому чем быстрее заемщик продаст прежнее жилье, тем меньше он заплатит за пользование займом.

Кроме того, поинтересуйтесь, на какие льготы вы можете претендовать. Это могут быть специальные программы господдержки, такие как материнский (семейный) капитал, жилищные сертификаты, жилищные программы для работников бюджетной сферы и военнослужащих, различные региональные программы поддержки молодых семей. К примеру, материнский капитал, который в 2012 году составляет 387,6 тыс. рублей, можно направить и для оплаты первоначального взноса по ипотеке, и в счет последующего погашения кредита. В некоторых регионах местные бюджеты субсидируют первоначальный взнос или процентную ставку по ипотеке.

Следующее, на что нужно обратить внимание, это доступность ежемесячного платежа – т.е. уровень ваших доходов должен позволять вам обслуживать ипотечный кредит. Платеж по кредиту не должен превышать 40% дохода семьи, иначе вы не сможете поддерживать привычный уровень жизни. Например, вы имеете собственные накопления и хотите получить в кредит 1,5 млн рублей сроком на 10 лет. При этом ваш ежемесячный доход – 40 тыс. рублей. Предварительно рассчитанная сумма платежа составит около 21 тыс. рублей в месяц. Это больше половины вашего дохода, поэтому на таких условиях вы не сможете получить требуемую сумму. Чтобы увеличить размер кредита, вы можете привлечь созаемщика или увеличить срок кредитования.

И, наконец, процентная ставка по кредиту. Обычно для того, чтобы получить кредит под низкую процентную ставку, приходится внести большой первоначальный взнос, расплатиться по кредиту в короткий срок, потратиться на несколько видов страхования. Кроме того, имеет смысл поинтересоваться, что готов предложить вам ваш зарплатный банк. Часто банки смягчают требования к своим клиентам – устанавливают более низкий первоначальный взнос, снижают ставки и единовременные комиссии, ускоряют процедуру оформления кредита.

Выбирайте программу по своим возможностям, в первую очередь, ориентируйтесь на доступность ежемесячного платежа. Если в будущем ставки снизятся, можно будет перекредитоваться на лучших условиях. А если ваши доходы существенно вырастут, вы всегда сможете погасить кредит досрочно».

Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент»: «Предположим, что в данном случае берется стандартный для подобных ситуаций кредит в один млн руб, ставка по данному кредиту, с учетом его полной стоимости, берется также средняя для крупных банков, равная 12% годовых, первоначальный взнос равен 10%, срок кредитования 10 лет.

Погашение кредита распределено равными долями в течение всего срока, ставка фиксированная, не зависит от динамики других процентных ставок и инфляции. В этом случае надо рассчитывать на то, что в рамках базового сценария, без стрессов на рынке труда в указанной перспективе, но и без повышения зарплат, на ипотечные выплаты в начале срока придется 16500 руб. в месяц, в конце срока данная сумма снизится до 8400 руб.

Скрытые опасности заключаются в том, как составлен договор, он может содержать скрытые комиссии или сравнительно невыгодный для заемщика, но продавливаемый банком график погашения, особенно характерно это для небольших и средних банков, которые вынуждены рисковать доверием клиентов вследствие своей сравнительно низкой рентабельности.

Риски создает плавающая ставка по кредиту, она существенно вырастет при ускорении инфляции. Риски, естественно, связаны с привлечением кредита в валюте, отличной от российской».

Вилен Ли, директор департамента продаж и продуктов РОСГОССТРАХ Банка: «Вариаций по данному примеру можно рассчитать великое множество. Но можно выделить самые важные варианты. Назовем имеющуюся квартиру – квартира 1, а покупаемую квартиру – квартира 2.

1. Во-первых, необходимо подыскивать Квартиру 2 в своем районе или в районе со стоимостью за квадратный метр не более стоимости, чем в районе расположения квартиры 1, что делает стоимости более-менее соизмеримыми.

2. Продажная стоимость квартиры 1 не должна быть ниже размера минимального первоначального взноса по ипотечному кредиту с учетом расходов на платежи и комиссии банка и расходы на риелтора.

3. Если средств, вырученных от продажи квартиры 1, недостаточно для первоначального взноса по ипотеке, то есть возможность воспользоваться ипотечным кредитом с материнским капиталом или ипотечным кредитом со страхованием ответственности заемщика. Данные услуги позволяют значительно снижать первоначальный взнос по ипотечному кредиту без дополнительных крупных затрат. Большинство банков имеют в продуктовой линейке такого рода кредиты.

4. Если средств, вырученных от продажи достаточно, то необходимо не максимально вкладывать их в первоначальный взнос. Так как снижение ставки может не сильно сказаться на снижении размера аннуитета, данную сумму можно потратить или на ремонт, или на сумму, достаточную для частичного досрочного погашения, которое можно сделать в любое время. Частичное досрочное погашение может больше повлиять на размер переплаты за весь срок кредита и размер аннуитета.

5. Рекомендуется делать альтернативные сделки, когда происходит одновременная продажа собственной квартиры и приобретение квартиры 2 (ипотечной) с покупкой квартиры для бывших собственников квартиры 2.

6. Клиент по альтернативным сделкам может нести дополнительные расходы, но таких сделок становится достаточно много. Преимущества таких сделок очевидны: сделка проходит под контролем банка, поиск вариантов проводится риелторами.

7. При минимальном первоначальном взносе платеж будет максимальным, и он будет рассчитан из 60% от чистых располагаемых доходов заемщика по формуле обязательства/доходы=60%. Если у заемщика будут незакрытые потребительские кредиты, кроме кредитных карт, то на данную сумму должны увеличиваться обязательства. Например, у заемщика доход составляет 50000 руб, тогда при ставке 13,25 на 15 лет максимальный аннуитет составит 25677 рублей, но при ежемесячных расходах за автокредит в размере 5000 рублей, аннуитет составит 20922 рублей и это сильно повлияет на максимальную сумму ипотечного кредита.

8. Если имеется нехватка до необходимой суммы, можно привлечь созаемщика, любое физическое лицо. Максимальное количество созаещиков варьируется для разных банков, но обычно не более трех созаемщиков. Требования к созаемщикам такие же, как к заемщику.

9. Если созаемщиком станет супруг(а) клиента, то необходимо учитывать возможность временного отсутствия дохода второй половины, например, при уходе за ребенком. Для этого рекомендуется иметь сумму средств, превышающих два-три платежа на банковском счете или в наличности. В случае снижения дохода не придется запрашивать реструктуризацию задолженности у банка.

10. Если вернуться к вопросу получения кредита, то лучше выбирать более известные банки, у которых отсутствует комиссия за выдачу кредита и другие комиссии. Таким образом, это позволит сохранить наличные средства клиента».