Упрощение регистрации залога не спасет ипотеку?

В России упрощается процедура регистрации прав на землю и недвижимость, что играет не последнюю роль при оформлении ипотечного кредита. Участники рынка в целом положительно оценивают нововведения, но подчеркивают, что в сложившихся экономических условиях это вряд ли существенно изменит рынок ипотечного кредитования.

По данным экспертов ассоциации банков «Россия», более половины из 13 триллионов рублей, предоставленных на 1 января 2009 года российскими банками реальному сектору, и четырех триллионов рублей – физлицам, обеспечены залогом объектов недвижимости. Защищенность прав заемщиков и кредиторов по таким сделкам, а также доступность кредита напрямую зависят от эффективности системы регистрации прав на недвижимое имущество.

С 1 марта в России начала работать Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, объединившая службы Росрегистрации, Роснедвижимости и Роскартографии.

«Новое ведомство преследует цель упрощения, повышения доступности и снижения издержек граждан и организаций в сфере регистрации недвижимости, – рассказывает аналитик компании «АТОН» Роман Паплинов. – Планируется реализовать режим «единого окна», что подразумевает возможность оформления всех документов в одном месте, возможно, даже через Интернет. Это приведёт к ускорению оформления прав собственности и, как следствие, сократит сроки выдачи ссуд».

«Создание системы регистрации по принципу «одного окна» и значительное повышение скорости регистрации ипотечных сделок позволит также на полпроцента снизить стоимость ипотечного кредита, – считает президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков. – Кроме того, это создаст технологическую основу для предоставления гражданам более дешевых потребительских кредитов, обеспеченных залогом недвижимости. Как показывает зарубежный опыт, ставка по таким кредитам оказывается на несколько процентов меньше, чем при «традиционном» беззалоговом кредитовании».

Ставки по беззалоговым кредитам действительно выше, чем по обеспеченным. По словам члена правления Городского Ипотечного Банка Ольги Садовской, ставки отличаются в среднем на 3-4%, и связано это с более высокими рисками, которые берет на себя банк, выдавая беззалоговый кредит.

Отметим, что порой сроки регистрации прав на недвижимость заставляли понервничать и продавца недвижимости, и покупателя – ипотечного заемщика. «Как правило, продавец недвижимости получает полную сумму денежных средств от продажи только после госрегистрации сделки», – поясняет Ольга Садовская.

А начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин добавляет, что при этом заемщик уже считается получившим кредит, по которому вынужден оплачивать проценты. «Таким образом, в случае отказа в регистрации клиент несет потери. Чем больше срок регистрации, тем выше потенциальные потери клиента. Кроме того, до регистрации права собственности кредит является необеспеченным, и банк создает по нему повышенные резервы», – отмечает банкир.

По мнению экспертов банковской ассоциации «Россия», снижение временных и материальных затрат, повышение надежности системы регистрации будут способствовать доступности банковского кредитования и вовлечению в финансовый оборот новых рыночных активов, включая права на недвижимость и земельные участки. В итоге спецификация и создание эффективных правовых институтов регистрации и защиты собственности вкупе с другими мерами способны обеспечить введение в оборот в течение 8-12 лет нефинансовых активов общей стоимостью порядка 100-150 триллионов рублей, что приведет к увеличению капитализации финансовых институтов на 5-7 триллионов рублей ежегодно, а совокупный эффект может составить около 55 триллионов рублей.

Однако участники рынка отмечают, что это слишком отдаленная перспектива. А в текущей ситуации упрощение процедуры регистрации залога не является первоочередным вопросом, решение которого могло бы «спасти» рынок ипотечного кредитования или существенно увеличить его объемы.

«На объемах ипотечного кредитования упрощение регистрации залога, скорее всего, не скажется, так как стоимость сделки по покупке квартиры достаточно велика, и лишние две недели ожидания не снижают желания клиента покупать квартиры», – считает Иван Ивкин.

По словам Ольги Садовской, доступность ипотеки также определяется в большей степени не сроками госрегистрации, а условиями предоставления кредитов, требованиями банков и уровнем платежеспособности населения.

Сомневаются банкиры и в том, что в текущих условиях упрощение процедуры регистрации залога как-то повлияет на конечную стоимость банковского кредита. «Причина в том, что стоимость кредита формируется из других факторов, в частности, ликвидности залога, платежёспособности заёмщика и его кредитной истории. К тому же стоит отметить, что под залог недвижимости обычно берут значительные суммы на длительный срок. А в условиях существующего кризиса ликвидности в банковском секторе получить такой кредит всё сложнее. У большинства банков сейчас отсутствует источник привлечения долгосрочных пассивов, и они вынуждены приостанавливать данный вид кредитования или назначать очень высокие ставки», – рассказывает Роман Паплинов.

Несмотря на это, эксперты отмечают, что волокита при регистрации залога с созданием единой службы, безусловно, сократится, что позитивно отразится на цивилизованности рынка и, как следствие, на банках и их клиентах. А господин Ивкин не исключает, что в связи со снижением рисков некоторые банки все же смогут пойти на либерализацию каких-либо условий по программам ипотечного кредитования.