Дамир Бикбов, исполнительный директор ООО «Аркада»: «Деноминация ожидается. Но в ближайшие пять лет рынок недвижимости устоит!»

Тенденции строительного рынка в Казани вызывают противоречивые оценки – от прогнозов кризиса до динамичного развития. Свою экспертную оценку представил один из тех, кто знает ситуацию изнутри – исполнительный директор ООО «Аркада» Дамир Бикбов.

– Дамир Мансурович, на строительном рынке произошел резкий рост цен. Сейчас они ползут вниз, обсуждается возможность последующего кризиса. С чем это связано?

– Есть объективные экономические причины – девальвация рубля. Темпы роста заработной платы в несколько раз опережают темпы роста валового внутреннего продукта. Он в год увеличивается на семь процентов, доходы – на 25. Накопление денежной массы влияет на инфляцию. Много денег остается на «черный день». Люди понимают, что держать их «в чулках» опасно, предпосылок для банковского кризиса я не вижу, но кризис доверия налицо. Как экономист я считаю, что девальвацию рубля правительство проведет через деноминацию. Сегодня сто рублей – это примерно десять рублей пятилетней давности. Человек, который зарабатывал 10 000 рублей, будет зарабатывать сто. Все это ведет к тому, что население, которое, как барометр, очень чутко реагирует на все изменения, старается вкладывать в золото, которое дает прибыльность 30-35 процентов годовых, при банковской ставке 12 процентов, и в недвижимость. Если спрос поднимется – соответственно цена вырастет. До того, пока не пройдут выборы в Госдуму, президента, ждать деноминации не стоит, а потом – она не исключена...

– Произойдет ли падение рынка недвижимости?

– Я считаю, в ближайшие пять лет падения не произойдет. Нынешние колебания на один-два процента – коррекция после скачка. О снижении можно говорить, когда цена опускается на 10-15 процентов. Причин для такого я не вижу.

– В Казани чувствуется нехватка земли, в центре остались в основном точечные участки, начинает застраиваться периферия. Строительство жилья какого типа будет востребовано в будущем?

– Если земля находится в центре города, в его исторической части, то явно имеет смысл строить элитное жилье. На мой взгляд, ситуация такова, что объемы элитного строительства сокращаются. Времена, когда воздвигали элитные квартиры площадью 200-300 метров, уходят. Покупателей таких квартир мало – те, кто хотел и мог это сделать, уже обзавелись недвижимостью. На окраинах – это однозначно жилье бизнес-класса. Сама жизнь подтверждает: уровень доходов населения ориентирован на этот сегмент. Я имею в виду в первую очередь средний класс. По оценкам, это 20-25 процентов общества, однако реально цифры выше, за счет развитости теневого сектора: по моим оценкам, он составляет около 40 процентов экономики. Если мы говорим, что средняя заработная плата 10,5 тысяч – на самом деле это не совсем так, эта цифра формируется с учетом сверхдоходов части общества. У тех, кто находится ниже среднего класса, доходы очень маленькие, от четырех до пяти тысяч. В среднем классе официальные зарплаты 7-12 тысяч, однако на практике они несколько выше. В эконом-классе средняя стоимость жилья – 35 тысяч для долевого строительства со сроком сдачи в 2008 году, элитное намного дороже – от 70 до ста тысяч. В историческом центре города цены установились на уровне в 45 тысяч. Даже в элитных домах происходит уменьшение площади – трехкомнатные квартиры, как правило, не более 90 метров, однокомнатные – 50-55, не так далеко от соцнормативов. Поэтому чтобы нормально развиваться, строительная компания должна быть многопрофильной, ориентированной не только на элитное жилье, но и на квартиры бизнес-класса.

– Какие площадки перспективны для элитной застройки?

– В Казани еще остались участки в центре, на территории ограниченной улицами Вишневского, Большой Красной, Павлюхина и Кремлем, где не очень оживленное движение, неплохая экология, озеленение.

– Насколько продуктивно направление Речпорта, который администрация задумала превратить в престижный жилой район?

– Это требует больших капитальных вложений, которые, естественно, отразятся на стоимости квадратного метра.

– То есть если город возьмется за реновацию района, это будет дорогое удовольствие?

– Конечно, и затраты могут возмещаться только за счет цены квадратного метра.

– В каких районах будет развиваться строительство жилья эконом-класса?

– В Кировском, на участке до улицы Гривка, где много частного сектора, который со временем все равно придет в негодность. Но там с точки зрения геологии достаточно сложные грунты, поэтому нужно соблюдать особую технологию. Есть площадки в районе улицы Светлой, но минус – расположенный рядом Пороховой завод. Думаю, постепенно садовые участки, такие как Лагерная, будут застроены многоэтажными домами: место удачное – берег Волги, прекрасный вид, недалеко от центра.

– При этом возникает проблема выкупа, и люди, зная ценность земли, вряд ли за дешево согласятся их уступить?

– Если владение в собственности, они будут стремиться получить прибыль – но расценки на землю все равно будут ниже, чем в центре.

– Где еще будут строить?

– Если внимательно изучить карту города, можно обнаружить строительные площадки в Авиастроительном районе, около улицы Ленинградской. С расширением границ Казани, по всей вероятности, начнется активное строительство в Константиновке, про Азино я не говорю. Есть земли в сторону Дербышек, Залесного. В Аракчино многие частные дома, которым по 40-50 лет, пришли в негодность. Займище со временем тоже станет перспективным. Я думаю, что многоэтажное жилье займет территорию вдоль правого берега Волги. У городских властей есть план строительства моста от Аракчино до Верхнего Услона, откуда в Казань можно буде т попасть буквально за 15 минут. Это перспектива ближайших 15-20 лет.

– В первую очередь востребованы однокомнатные квартиры?

– Они и сейчас являются дефицитом. Это базовый задел для семьи, от которого дальше можно отталкиваться, расширяться.

– Что входит в понятие жилья эконом-класса?

– В случае двухкомнатной квартиры – это не менее 70 квадратных метров, раздельные туалет-ванная, потолки 2 800, материал: кирпич-монолит. Монолитные даже предпочтительнее, поскольку дом более долговечен. Рано или поздно перейдем к индивидуальному отоплению: предложений по двухконтурным котлам на сегодня на рынке достаточно.

– Какие факторы нужны для развития жилищного строительства?

– Главный вопрос – себестоимость, и с наскока его не решить. В стоимости жилья большую долю – от 30 до 50 процентов – составляют затраты на землю. Правительство должно предпринять меры, чтобы стройматериалы можно было покупать непосредственно у производителя, без посредников, которые имеют на этом свою дельту, что тоже не может не отражаться на стоимости жилья. Развитие строительной отрасли требует новых технологий и материалов, многие из которых завозятся из-за границы, а не производятся непосредственно у нас. Для производства нужны инвестиции, и государство, имея такой мощный стабилизационный фонд, должно инвестировать в развитие технологий. Очень много претензий к кирпичу. Кирпичные заводы имеются, но его мы производим меньше, чем в 1990 году. Посмотрите, что произошло с цементом. Это полностью нерегулируемый процесс. В Татарстане, например, свой цемент не производится, хотя для этого у нас в республике сырье в достаточном количестве. Тогда цена, по крайней мере, не будет расти. Процентов 50-60 себестоимости жилья занимают стройматериалы. В среднем по Казани она колеблется от 15 до 18 тысяч за квадратный метр жилья эконом-класса.

– Помимо этих составляющих свою роль играют и затраты на коррупционный аппарат?

– Расходы на лоббирование вам никто не назовет. Пока уровень коррупции в стране снизить не удается, он сохранит свою роль в ценообразовании. Это касается не только строительства, но и продуктов питания, промтоваров.

– Развитие строительства напрямую связанно с доступностью ипотечного кредитования, однако в этой области есть определенные проблемы...

– Человек с зарплатой в 15-20 тысяч может взять кредит на 30 лет, но это тяжелые финансовые обязательства, придется выплатить двойную стоимость квартиры. Чтобы вытянуть ипотеку с такой зарплатой, должен быть низкий банковский процент, так что государство должно определенным категориям населения ее субсидировать. В среднем ставка 11-12 – это много. Если бы при рождении ребенка ее можно было бы снижать до семи-восьми процентов, для семей обязательства стали бы заметно легче. Мешает сложная система получения, большое количество справок, неразвитость страхования. Ипотека сейчас широко рекламируется, но я не вижу, что она распространена массово. Это целый комплекс, по частям ничего решить не возможно.

– Читатели нашего сайта задавали вопрос: многие ли фирмы работают в соответствии с законом о долевом строительстве. Как определить такую фирму?

– Что значит работать в соответствии с законом? Это когда заказчик на свои деньги, за счет банковских кредитов, строит дом, а уже расходы погашаются за счет долевых платежей. Мы так и работаем. Обратная схема – компания, не имея финансового обеспечения, пытается построить дом за счет продажи квартир. При выборе фирмы нужно обратить внимание на то, кто является учредителем, на его порядочность. Подтвержденная долгой работой репутация – залог надежности. Хотя у каждого могут быть трудности, такие люди свое отдадут, но не подведут. Второе – какая строительная организация будет генеральным подрядчиком, если у нее своя база, или это фирма – однодневка, «два «КамАЗа», один кран», которая хочет просто урвать свой кусок. В Казани есть подрядные фирмы, которые стабильно работают в течение десятков лет. Можно проконсультироваться в Ассоциации строителей РТ. В бывших государственных строительных организациях после приватизации остался прежний кадровый состав, со своими принципами и опытом работы, который дорожит честью своего предприятия. В то же время много вновь созданных структур, среди которых тоже могут быть вполне серьезные организации. Нужно интересоваться деятельностью фирмы, не полениться посмотреть уже построенные объекты, побеседовать с жильцами.