Новые правила для строителей-банкротов

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» дополнился «строительным» параграфом. Двойные продажи, форма возмещения ущерба, документы, дающие основания для рассмотрения претензий в суде, – эти и еще многие другие моменты теперь имеют официальное обоснование. Еще одним из самых главных изменений можно назвать упрощение судебной процедуры. Станет ли легче россиянам с непростой во всех смыслах долей?

Арбитражный суд вместо суда общей юрисдикции

«Важным нововведением принятого закона является, во-первых, то, что обоснованность требований участников строительства будет рассматриваться в арбитражном суде вместо существующего на сегодняшний день рассмотрения в судах общей юрисдикции, что обеспечит единое информационное пространство, упростит и ускорит процедуру, – поясняет адвокат компании «ТЕСЛО» Юлия Фатхуллина. – Во-вторых, помимо денежного требования, законопроект предусматривает требование о передаче жилого помещения. На сегодняшний день закон допускает только денежные требования, что нарушает права участников строительства и лишает их возможности быть участниками судебного процесса».

При этом, как поясняет адвокат, закон распространяется и на те дела, производство по которым было возбуждено до даты официального вступления в силу юридического документа. «Исключением являются те дела о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов», – пояснила адвокат.

Список документов, на основании которых дольщик имеет право обратиться в суд, остался тем же, что и ранее. «Следует отметить, что законодатель по этому вопросу не изменил свою позицию, изложенную в проекте закона. В пункте шестом статьи 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» он указал, что арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования даже в таких случаях, как:

• заключение договора участия в долевом строительстве;

• заключение предварительного договора;

• заключение договора займа;

• заключение договора купли-продажи жилого помещения;

• заключение договора простого товарищества;

• выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения и иные договоры», – уточнил адвокат компании «ТЕСЛО» Сергей Чернецкий.

Недостроенные дома отдадут дольщикам

Но в данной ситуации, считают адвокаты, правовая коллизия, которая может привести к злоупотреблению со стороны застройщиков, осталась неурегулированной. «С одной стороны, изменение в законе направлено на защиту прав участников строительства, поскольку позволяет признавать требования дольщиков по любым договорам, направленным на передачу участнику строительства жилого помещения. С другой стороны, идет в разрез с положениями ФЗ №119 от 17.06.2010 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно последним изменениям, допускается привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов исключительно по договорам долевого участия», – поясняет Чернецкий.

А вот пункт, по которому передача недостроенного объекта и земельного участка в собственность кооператива, созданного дольщиками, является погашением требований участников, адвокаты называют интересным нововведением. «Таким образом, узаконена действующая на практике схема достраивания незавершенных строительством объектов силами участников долевого строительства», – поясняет свое отношение Сергей Чернецкий.

Но помешать достроить своими силами дом могут выявленные «двойные продажи». Этот момент также четко прописан в новом законе. «Закон устанавливает, что передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу возможна в случае, если жилых помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства. В случае, если в отношении одной доли выявлено два правообладателя и ни один из них не отказывается от своего права на долю, то передача объекта незавершенного строительства откладывается до разрешения спора о праве на долю в судебном порядке в рамках дела о банкротстве», – пояснила Юлия Фатхуллина.

Ситуация в Татарстане – очень проблемная

По данным Министерства регионального развития, в России насчитывается более 74 тысяч обманутых дольщиков и более 900 долгостроев. Сами дольщики утверждают, что в настоящее время в России более 75 тысяч обманутых соинвесторов, и это количество постоянно растет. Причем одна из наиболее сложных ситуаций сложилась в Татарстане. Здесь, по данным Минрегиона, насчитывается более 6,5 тысяч обманутых дольщиков.

Помимо указанных новшеств, в дополненном законе появился еще ряд всевозможных нюансов, которые помогут защитить права дольщиков если и не на момент строительства, то хотя бы в суде. Для застройщиков новый закон тоже своего рода «облегчение доли». В частности, он избавит от головной боли, возникающей из-за вопроса, где взять деньги для кредиторов.

«Как правило, у застройщика-банкрота отсутствуют материальные ресурсы для достраивания объекта и ввода его в эксплуатацию. Предусмотренная законом процедура передачи незавершенного строительством объекта участникам строительства является помощью застройщику для восстановления его платежеспособности и возможности восстановить деятельность предприятия. Поэтому уверен, что данный закон в значительной степени облегчает деятельность строительных компаний, находящихся в стадии банкротства», – резюмирует Сергей Чернецкий.

Не все поправки понравились дольщикам

Но, несмотря на все положительные моменты, которые несет с собой новый закон, сами обманутые дольщики от документа не в восторге. По словам дольщицы Татьяны Симоновой, закон предполагает несколько вариантов развития событий.

Первый – проблемный объект приобретается другим застройщиком для дальнейшего окончания строительства с тем, чтобы передать квартиры пострадавшим. Однако если бы замороженные дома выгодно было бы достраивать, то их бы уже давно возвели безо всяких поправок к закону о банкротстве. Инвесторы просто не придут на эти стройки, уверены дольщики.

Второй – недостроенный объект продается с молотка, и с дольщиками рассчитываются деньгами, вырученными от реализации их имущественных прав. Ни одного обманутого дольщика такой вариант также не устраивает. Ведь люди приобретали квартиры много лет назад, и те деньги, которые были вложены в строительство, не соизмеримы с нынешними ценами на квартиры. То есть полученных средств не хватит даже на комнату в коммунальной квартире.

Третий – люди могут достраивать свой дом самостоятельно. Гражданам предлагается объединяться, создавать жилищно-строительные кооперативы и завершать строительство своими силами. Иными словами, как считают дольщики, государство законодательно самоустраняется от решения проблем с долгостроями.