Андрей Михайлов, арбитражный управляющий: «Власти не должны помогать обманутым дольщикам!»

Каким образом достроить «замороженный» дом? Почему многие застройщики так боятся внешнего управления? И что творится за кулисами этой процедуры? О схемах решения проблем обманутых дольщиков в эксклюзивном интервью 116metrov.ru рассказал арбитражный управляющий Андрей Михайлов. На его счету уже четыре достроенных дома в Казани.

«Продал всё – вплоть до директорского джипа!»

– В сознании большинства банкротство – это абсолютный крах. Вы же охотно берётесь за дела таких предприятий.

– На самом деле банкротство – это всего лишь один из рыночных инструментов, и не более того. Тот, кто хочет и умеет применять этот инструмент, получает положительный результат от процедуры. А мы помогаем выработать стратегию тем предприятиям, которые не справились самостоятельно.

– Когда вы начали свою деятельность в качестве арбитражного управляющего?

– Четыре года назад – это была агрофирма «Альтаир», которая оказалась в предбанкротном состоянии. У компании возникли проблемы с налогообложением и штрафами по экологии, которые потянули на несколько десятков миллионов рублей. Руководитель предприятия оказался в очень нехорошей ситуации. Он был обязан либо заплатить большую сумму налогов, или все-таки достроить дома. Причем начнешь достраивать – не заплатишь налоги. Будешь платить налоги – не сможешь достроить дома. На тот момент были «заморожены» две стройки. Одноподъездный 15-этажный дом по улице Даурской и двухподъездный 15-этажный дом на перекрестке улиц Серова и Тверской.

– И как вы решили проблему?

– По дому на Даурской большинство квартир оставалось нереализованными. Из-за того что стройка «встала» и простые граждане боялись становиться дольщиками-инвесторами. Не было продаж, и, соответственно, мы не могли достроить дом. Здесь схема была достаточно простая. Мы привлекли крупного инвестора, который вложил несколько сот миллионов рублей. И из 100 квартир 70 забрал себе.

Во втором доме, по улице Серова, практически все квартиры были проданы, а сам дом построен на 70 процентов. К счастью, у самого предприятия были активы в виде земельных участков, производственных баз и др. Я пошел по пути реализации. Было распродано всё! Продал всю технику, вплоть до красивого джипа, на котором ездил генеральный директор. Вот на эти деньги мы и достроили этот дом.

– Сколько времени пришлось ждать дольщикам?

– На дом на Даурской нам понадобилось полтора года. Он был введен в конце 2008. А на дом по улице Серова понадобилось в два раза больше времени. Так как реализация активов шла медленно и денег не хватало. Но у дольщиков мы не взяли ни копейки и дополнительные средства на этот дом не привлекали. Посторонние инвестиции были только по дому на Даурской. На сегодняшний день оба дома сданы. Дом по Даурской уже два года как заселён, а в дом на Серова сейчас заезжают жители.

Расставаться с роскошью строители не хотят

– Чьи проблемы вы решаете сейчас?

– Занимаюсь делами фирмы «Элитстрой». Это два дома на улице Волочаевской. Мы достроили их, используя ту же схему, что и для дома на улице Даурской. Инвестором выступила та же организация – инвестиционная компания «Артуг». Они вложили около 400 миллионов рублей. Дома уже построены. Один дом сдан, второй будет принят комиссией в ближайшие дни. Квартиры инвестор распродаёт достаточно удачно. Проблем не испытывает. Поэтому сейчас мы готовимся приступить к достройке нового дома.

– Что это за дом? Где он находится?

– Это 17-этажный долгострой по улице Четаева. Сейчас мы занимаемся сбором документов и разработкой проекта. В настоящее время там возведено 9 этажей монолитного каркаса. Этот дом дольщики ждут уже 4 года.

– Раз есть такой положительный опыт, почему к вам не приходят другие строительные организации? Ведь в Казани множество фирм с подобной проблемой.

– В основном это связано с двумя причинами. Первая: руководители предприятий не понимают самого процесса, как это будет происходить. Это в большей степени страх неизвестности.

– А вторая, наверное, в том, что руководители не хотят оставаться без красивых джипов?

– Конечно. Руководитель понимает, что если придет арбитражный управляющий, то вскроются грехи директоров. Потому что в строительстве очень легко присвоить инвестиционные деньги дольщиков. Достаточно просто их размыть и забрать себе. Поэтому вторая причина – это нежелание обнажать свою бухгалтерию. И это уже страх наказания. Потому что в моей практике есть уже такое, когда мы привлекали руководителя к уголовной ответственности.

Как «Свей» построил свою «пирамиду»

– Вы сказали, что есть схемы, которые позволяют достраивать дома, не привлекая средства дольщиков? Почему же государственный жилищный фонд не пользуется этой схемой? Зачем обманутым дольщикам рекомендуют социальную ипотеку как единственный вариант выхода из проблемы?

– Это тот вариант, когда большая часть квартир – или даже все они – уже распродана. И дополнительных источников финансирования, к примеру имущества, у предприятия нет. Такая ситуация, как правило, возникает там, где работал недобросовестный руководитель.

– Вы можете назвать конкретный пример?

– Фирма «Свей». Отсутствие правильного бизнес-планирования, единой экономической политики финансирования домов и желание строить много, чтобы захватить весь рынок. «Свей» начал строить много домов, и получилась «пирамида». Деньги, которые они привлекали по одним стройкам, направлялись на строительство других домов. Это пирамида, и рано или поздно она должна была рухнуть. Иногда я встречался с тем, что руководители этого не хотели, просто был неграмотный экономический расчет, а бывали случаи, когда я видел, что все это делалось целенаправленно.

– Как вы считаете, власти справляются с проблемой обманутых дольщиков?

– Ни город, ни республика, как мне кажется, не могут и не должны помогать в таких случаях. Должен был быть создан некий общественный институт по контролю использования денег инвесторов. Еще одна проблема – это непонимание самих дольщиков, что если они не начнут дополнительно инвестировать эти стройки, то они все потеряют. Те 30 или 50 процентов дома, что уже построены, просто придут в негодность. Я считаю, что это «совковость» мышления. Когда мы все ждем, что придет какой-то дядя и даст денег. Но бывают такие случаи, когда проблема зашла в тупик. И ее можно решить, немного доплатив, чтобы потом не остаться ни с чем. Дольщики боятся потерять свои деньги. Но это не так, они не потеряют, а просто недополучат прибыль. К примеру, каждую четвертую квартиру дома по улице Серова дольщики решили продавать. В 2005 году они заключали договоры по 13 тысяч за квадратный метр, а сейчас они выставляют ее по цене 35 тысяч за метр. И они получают очень высокую рентабельность своих вложений.

«Если дольщики не доплатят – дома придётся ломать»

– А вот мне казалось, что дольщики, напротив, готовы к любому решению, которое принесёт пользу.

– Не всегда. К примеру, есть фирма «Казкам», дольщики которой годами сидят и просто ждут, когда им кто-нибудь даст денег. Лучше еще немного вложить. Все равно квартиры достанутся им намного дешевле. Ведь есть уже дома в Казани, которые экспертиза признает непригодными к застройке. И их просто придётся ломать. Договоры долевого строительства во всем мире признаны как договоры повышенного риска. И они должны страховаться. И если дольщики сами не проконтролировали наличие документации у застройщика и то, как расходуются средства, то часть вины лежит и на самих дольщиках.

– Вообще, по-вашему, как можно решить проблему обманутых дольщиков раз и навсегда? Начать страховать риски или вообще запретить строителям использовать деньги соинвесторов?

– Мне кажется, просто нужен контроль. В тех случаях, когда я привлекаю крупных инвесторов, у них есть люди, которые осуществляют контроль. Они следят за качеством строительства и расходованием средств. В среднем на одну стройку нужны всего лишь два специалиста. А это 70-80 тысяч дополнительных расходов. Раскидав это на все квадратные метры дома, получаем копейки. Поэтому нужна структура, которая объединяла бы дольщиков одного дома. Тогда инвесторы будут знать о каждом положенном кирпиче и израсходованном рубле.

– А как происходит сейчас?

– На сегодняшний день в 90 процентах случаев инвесторы отдают деньги и не контролируют ход строительства. У них нет ни прав, ни возможностей это делать. Я знаю организации, которые готовы открыть свою бухгалтерию для дольщиков. Правда, их мало. Вот это самые добросовестные застройщики. У них все документы и акты выполненных работ вывешиваются на интернет-сайте. За такими компаниями будущее. Ведь дольщики не боятся вкладывать свои деньги в их дома. И если такой порядок работы будет введен законодательно или добровольно, то инвестор вернется на этот рынок и будет вкладывать.