Арифметика недвижимости: рассчитываем услуги эксплуатации

Самый главный вопрос в бизнесе – это вопрос стоимости. Только на основании оценки ожидаемых доходов, предполагаемых расходов и расчетной прибыльности предприниматель принимает решение о продаже или покупке товаров, работ, услуг, объектов недвижимости и даже целого бизнеса. Истина стара, как мир: деловой мир – мир цифр и выгоды.

Соответственно в сфере недвижимости одним из главных является вопрос стоимости услуг эксплуатации. Соизмеряя доходность и затраты, собственник принимает решение о судьбе объекта. Трудности в определении стоимости обусловлены в первую очередь сложностью самой услуги: она не может быть единичной и всегда является комплексной. Следует учитывать и человеческий фактор: комплекс услуг эксплуатации будет определяться собственником объекта, исходя, прежде всего, из его желаний и возможностей.

От системной эксплуатации до аварии... два метода

На определение стоимости услуг эксплуатации стоит посмотреть с позиции способа эксплуатации объекта. Их может быть только два: плановый или по факту (аварийный).

Поговорим о первом. Если на объекте есть технический план развития, план мероприятий по эксплуатации, сетевой график обслуживания и бюджет эксплуатации на 12 месяцев – тогда имеет место плановая и системная эксплуатация. В противном случае средства тратятся на аварийное регулирование и решение проблем по факту их наступления, что предполагает вмешательство в инженерную инфраструктуру только в случае возникновения отказов в работе оборудования путем его ремонта или замены.

Плановый способ эксплуатации объекта состоит из методов и режимов эксплуатации. Специалисты выделяют три метода плановой эксплуатации: планово-профилактический, планово-предупредительный и комбинированный. Два первых определяют работу системы и элементов либо по критериям установленных периодов обслуживания, либо по выработке заданного количества времени. То есть или профилактикой максимально продлевается паспортный срок службы оборудования, предполагая разумный риск, или предупреждаются отказы за счет строгого соблюдения паспортного срока эксплуатации и межремонтных периодов.

В случае с комбинированным методом эксплуатации два первых варианта плановой эксплуатации распространяются не на всю инженерную инфраструктуру, а на отдельные системы или оборудование в зависимости от их важности, сложности и физического износа.

Режимы эксплуатации формируются из расчета времени присутствия технического персонала различной квалификации на объекте недвижимости. Наиболее распространенные режимы эксплуатации: круглосуточное присутствие персонала, присутствие персонала по рабочим дням, присутствие персонала по рабочим дням в сочетании с аварийно-диспетчерской службой, регламентное обслуживание высококвалифицированным персоналом по плану и заявкам и другие варианты.

Цели решают все

Рассмотрим несколько примеров соотнесения целей собственника и выбранных способов, методов и режимов эксплуатации.

Первый случай. В планах собственника продажа объекта недвижимости, поэтому он не настроен нести полноценные эксплуатационные расходы: его желание – максимально их сократить. В этом случае его выбор – это способ эксплуатации по факту, а именно заключение договора на аварийно-диспетчерское обслуживание.

Второй случай. Собственник выжимает из объекта недвижимости максимум доходности при неопределенном сроке продажи объекта. В таких случаях специалисты УК «Система» предлагают способ эксплуатации плановый, метод планово-профилактический, режим –регламентное обслуживание по сетевому графику и по заявкам, без постоянного присутствия персонала. Этот случай также характерен для собственников, владеющих недвижимостью не с целью получения прямого дохода, а с целью размещения собственного офиса, при условии, что недвижимость является непрофильным активом.

Третий случай. Собственник настроен получать стабильный доход в долгосрочном периоде. В этом случае полноценная эксплуатация отчасти становится залогом стабильности доходности объекта, поэтому способ эксплуатации должен быть плановый, метод эксплуатации комбинированный, режим – присутствие персонала по рабочим дням в сочетании с аварийно-диспетчерской службой.

Четвертый случай. Недвижимость для собственника является своеобразным «пенсионным фондом» и служит предметом как получения стабильного и долгосрочного дохода, так и передачи, к примеру, по наследству. В данном случае полноценная эксплуатация является залогом «семейной» стабильности, и поэтому способ эксплуатации плановый, метод эксплуатации предупредительный, режим – круглосуточное присутствие персонала различной квалификации.

Предположим, что речь идет об одном и том же объекте недвижимости. Например, это будет административное здание общей площадью четыре тысячи квадратных метров. Тогда ориентировочная стоимость услуг эксплуатации составит: по первому случаю – от 25 тысяч рублей и выше, по второму – от 120 тысяч рублей, по третьему – от 230 тысяч рублей и в последнем варианте – от 340 тысяч рублей и выше. Как видим, стоимость услуг эксплуатации объекта недвижимости – непостоянная величина. Здесь все зависит от желания собственника и его целей, от выбора способов, методов и режимов эксплуатации.

stryukov@systemestate.ru
Тел.: (+7 903) 341 29 26