Строительный рынок на пороге перемен

До апреля следующего года строительную сферу ожидает мертвый сезон. Это время участники строительного рынка призывают переждать. В результате кризиса на плаву могут остаться лишь сильнейшие участники рынка, а государство усилит свой контроль за строительной сферой и социальной направленностью строительства.

Об этом шла речь на заседании круглого стола с участием представителей властей, риелторских фирм и застройщиков, организованном порталом 116.ru. Сегодня мы публикуем полную версию выступлений участников. Вела круглый стол редактор раздела 116metrov.ru Юлия Файзрахманова.

Редактор раздела 116metrov.ru Юлия Файзрахманова:

«О ситуации сложившейся на рынке строительства и реализации жилой недвижимости каждый из участников нашего круглого стола осведомлен не понаслышке. Портал 116.ру получил первую премию Минстроя за освещение проблем строительной отрасли – и понятно, что мы в принципе в стороне оставаться не можем. Мировой финансовый кризис серьезно ударил по строительству в Татарстане, хотя совсем недавно речь шла о ежегодном наращивании объемов застройки, востребованности жилья покупателями. Еще летом на рынок риелторских услуг вышли федеральные компании – МИАН и Дом.ру. Среди местных игроков происходит объединение в ассоциации, упорядочивание, и с точки зрения потребителя становится ясно, кто работает всерьез, а кто – временщики, создающие вокруг себя сиюминутный интерес.

В нынешних условиях, как мне кажется, на первый план выходит не конкуренция между отдельными участниками строительной сферы, а поиск механизмов, которые могли бы стимулировать рынок и позволить потребителям приобретать жилье. Государство не остается в стороне. Названа цена Росстроя, по которой власти могут выкупать жилье у коммерческих застройщиков для социальных нужд: 27 500 рублей для Татарстана на четвертый квартал. Как будет распределяться покупательский спрос, который несмотря на кризис, тем не менее есть, по основным направлениям развития жилищного рынка, какие точки роста могут быть в сложившейся ситуации. Нам очень важен взгляд каждого из участников круглого стола – непредвзятый, честный, заинтересованный».

Руководитель Дирекции муниципальных программ Альберт Зиннуров:

«Тема включает несколько вопросов, на которые могут быть найдены разные ответы. Кризис вызван, если так можно сказать, объективной ситуацией на рынке ценных бумаг, необеспеченной соответствующей финансовой базой. К тому, что происходит, нужно относиться спокойно. Мировая экономика и другие страны проходили через это, существуют определенные механизмы выхода из положения. Правительство РФ сегодня предлагает ряд мер, направленных на то, чтобы сгладить негативные последствия, и скорее всего, они будут продолжены и в 2009 и в 2010 году. То, что происходит сейчас – объективная реальность, и это нужно понимать. В условиях кризиса замедляются темпы экономического роста в любой отрасли, и сегодня нельзя строительный рынок отрывать от других сфер экономики.

Казанский рынок жилья будет испытывать определенное замедление, но о полной остановке говорить нельзя, у него существуют свои темпы развития и он не может резко прекратить свое существование. На сегодняшний день в Казани порядка полутора миллионов квадратных метров жилья находится на стадии строительства, в разной степени готовности. Этот объем будет строиться, но различными темпами. Можно предполагать, что финансирование нового строительства будет минимальным, акцент будет направлен на завершение начатых объектов. В рамках муниципального образования те объекты, которые уже начаты, будут завершаться. У нас есть программа «Жилье – горожанам», и мы планируем завершить строительство двух 16-этажных домов, которые были заложены на Дубравной и находятся на стадии формирования цокольных этажей. Себестоимость этого строительства на сегодняшний день около 25 тысяч. Запланированный ввод будет осуществляться по улице Восстания, в Юдино.

Ставка, по которой будет выкупаться жилье у коммерческих застройщиков, определяется постановлением правительства ежеквартально: в начале года показатель для Татарстана составлял 22 500 рублей, сейчас уже 27 500, я располагаю цифрой в 28 тысяч рублей, исходя из которой может выкупаться жилье в Казани. В указе президента содержатся условия для выкупа, в первую очередь касаются застройщиков. Одно из условий того, что застройщик сможет реализовывать свои квадратные метры государству по выкупной цене – со следующего года он должен работать только по 214-му закону. Бизнес диктует свои условия развития, и если три года назад строительное направление предполагало достаточно высокий уровень прибыли, то сейчас ситуация способствует развитию частно-государственного партнерства. Но нельзя говорить, что это единственный метод выживания для застройщика в нынешних условиях. Государство не в праве вмешиваться в бизнес, определять ограниченные рамки – но если застройщик имеет желание участвовать в социальном проекте – такая возможность у него есть».

Руководитель отдела вторичного жилья АН «Авангард риэлт»Ольга Захарова:

«Прогнозы на 2008 год не оправдались на 90 процентов. Теперь под любой возможный вариант развития можно подвести стройную экономическую теорию: хотите услышать, что цены поднимутся или упадут – это можно обосновать. В силу того, что в нашем регионе большие объемы строительства, мы и упасть можем в числе первых. Исходя из наших данных, можно сказать – объемы реализации жилья существенно сократились, а строящиеся объекты мы вообще перестали продавать. Мы сами перестали работать с незавершенкой – как покупателю объяснять, что несмотря на закон и на зарегистрированный договор, в срок квартиры все равно сданы не будут. Поэтому мы работаем с готовыми объектами, на которые в основном уже зарегистрировано право собственности, остатки квартир в доме выкуплены либо застройщиком, либо другими лицами.

Единственные продажи, которые были в секторе первичного жилья – это квартиры в домах на стадии сдачи. Есть покупатели, которые готовы приобретать незавершенные объекты по демпинговым ценам, зная, что его сдадут через два, пять лет. Но это исключение. Цены в основном стоят на прежнем уровне. Может создастся впечатление, что по сниженным ценам продается больше количество квартир, хотя на деле речь идет об отдельных предложениях, информация о которых идет по разным источникам, создавая впечатление массовости. Если речь идет о незавершенном строительстве, могут быть предложения на 10 процентов ниже рыночной стоимости, но далеко не всегда они доходят до сделки, продавец может в последний момент задуматься, не продешевил ли он и отказаться. Вторичный рынок сильно падает, но не в силу обесценивания, а учащения случаев срочных продаж, например, для оплаты кредитов. Исходя из нашей практики, хрущовки еще летом, в отдельных случаях уходили за полтора миллиона, сейчас одна из квартир в срочной продаже выставляется по цене один миллион 200 тысяч, и я понимаю, если хозяину миллион «на стол положат», он ее продаст. Если продавать именно сейчас необходимости нет, мы предлагаем не торопиться».

Центр недвижимости «Казань» Наталья Сотникова:

«Главная ценность в успешной работе риелторских компаний на сегодняшний день – это их профессиональные наработки и круг людей, которые остались довольны сделкой. Это лучшая реклама вне зависимости от количества информации в СМИ. Федеральные сети живут на том, что они набрали местных риелторов со своим кругом. Особенность Татарстана – здесь имя делают рекомендации, и фирма, которая хорошо себя зарекомендовала несколькими годами работы, останется на плаву вне зависимости от кризиса.

Что касается застройщиков – мы поддерживаем те компании, с которыми работали на протяжении долгих лет и ведем переговоры с банками о продолжении выдачи ипотеки, либо каких-то еще видов кредитов, ведем переговоры с инвесторами о покупке ими, пусть и по существенно сниженным ценам, крупных пакетов квартир. Вообще как во время любого кризиса, сейчас период, когда кто-то находит, кто-то теряет. Зарабатывают те, кто скупает квартиры у людей, попавших в тяжелую ситуацию, приобретает большие пакеты незавершенных квартир у застройщиков, имеющих полную документацию на объект. Кризис является неотъемлемой и необходимой частью любого развития. Прошел строительный бум. Три года назад строительство было выгодным, многие пришли на этот рынок. Сейчас произойдет чистка рынка. Уйду слабые застройщики и риелторы, недальновидные инвесторы и банки, и где-то через год ситуация начнет стабилизироваться. Это время всем – и населению, и компаниям, надо набраться терпения и просто переждать».

Генеральный директор ООО «Финтайм» Гульшат Фахруллина:

«Не хотелось бы нагонять панику, но положение непростое. Как коммерческая организация, мы не можем рассчитывать на господдержку. В течение последних двух месяцев нам пришлось пересмотреть всю кредитную политику, и пока мы ориентируемся в большей степени на иные формы – автомобильные и потребительские кредиты. Еще остается возможность получить наличные на приобретение в том числе и недвижимости под залог, но этот рынок сильно сократился.

Ровно год назад мы считали хорошей ставкой для ипотеки 10-11 процентов годовых, для так называемых «белых» заемщиков, 13 процентов мы выдавали ипотеку в одном из федеральных банков без подтверждения доходов. Сейчас такого предложения вообще нет, а для кредитов под 10-11 процентов – сейчас самая «вкусная» ставка – 15,5 процента. В ряде банков ставки колеблются от 18 до 28 процентов. Несмотря на снижение цены квадратного метра, рост ставок не выгоден.

Кредитов без первоначального взноса, как год назад, теперь нет. Минимальный взнос 20 процентов, для большинства – 30-40 процентов. Такие деньги вряд ли есть у тех, кто хочет приобрести свое первое жилье. Кредит, который год назад можно было получить с 10 процентным взносом под 10 процентов годовых, банки предлагают с 30 процентным взносом под 15,35 годовых. Даже если мы закладываем 20-процентную скидку, она нивелируется переплатой по кредиту года за два – человек ничего не выигрывает. Сейчас в каждом сегменте – федеральные, местные банки, дочки зарубежных – осталось по несколько банков, работающих по ипотечным программам».

Ипотечный брокер «Симург риэлт» Ольга Болотникова:

«Покупатели, которые получили положительные ответы, выстроились в очереди, банки неохотно выдают деньги, подстраховываясь на случай массового отзыва средств во счетов вкладчиков. Один из последних случаев – ко мне обратился покупатель с официальной зарплатой в 70 тысяч. Максимальная сумма, которую дает банк – три миллиона с небольшим, в основном это миллион 500 – миллион 600 тысяч. Наблюдается тенденция: банки выставляют на продажу большое количество квартир, уже сейчас складывается ситуация, когда люди не могут платить по кредитам. Большинство этих квартир приобретались с взносом в 10 процентов, сейчас они упали в цене и банки оказались в тупиковой ситуации – даже продав их по рыночной цене, они не погасят заемные средства».

Торговый дом недвижимости «Йорт» Дина Журавлева:

«Риелторы могут только юридически грамотно обслужить клиента. Но если каждый строитель будут добавлять по 300 процентов прибыли, риелторы с рынком ничего поделать не могут. Сейчас цены несколько упадут, но насколько в каждом конкретном случае – зависит от ума, совести и финансового положения застройщика. Если он твердо стоит на ногах – то какое-то время сможет держать цены, если обременен кредитами – будет вынужден снижать их. Но что именно сейчас происходит падение рынка и падение цен, я бы не сказала. Цены держат.

На вторичном рынке продавцы задерживают продажи. По отдельным квартирам судить обо всем рынке нельзя. Если по 27 500 государство будет покупать квартиры, то вряд ли строительные компании захотят отдавать ему свою прибыль. Если есть такие компании – значит низкая себестоимость строительства позволяет это сделать. К 10 процентной прибыли застройщики у нас не привыкли, но ее размеры им придется пересмотреть. Если есть средства и необходимость приобрести жилье – это можно делать сейчас. Но если квартира приобретается в качестве инвестиционного проекта – такие вложения нужно было делать два три года назад. Востребована коммерческая недвижимость, особенно небольшие площади. Сделок по обмену практически нет».

Главный редактор журнала «Казанская недвижимость» Гузель Вагапова:

«Рынок жилья как таковой не умрет – потребность в нем одна из базовых. Другое дело, что в условиях, когда у населения снижаются доходы, она может находить выражение не в виде покупки, а в виде аренды жилья, что уже происходит, арендные ставки растут. Еще один выход – социальные программы для тех, у кого на человека приходится менее 18 квадратных метров. По данным исследований, по России за счет госпрограмм имеют возможность улучшить жилищные условия около 15 процентов населения».

ЗАО «Мостаф» Оксана Дудкина:

«Многим застройщикам придется поменять подход – строить, продавать и сохранять свои позиции на рынке надо. Лето у нас было хорошее, в плане продаж удалось реализовать почти треть домов – приехало большое количество студентов и молодых специалистов, для которых мы предлагаем отдельные программы. Это минимальный процентный взнос и небольшие ежемесячные взносы до сдачи дома, после чего на квартиру можно оформить кредит как на готовое жилье. Сейчас у нас работает программа для молодых специалистов республики и города. Нам пришлось продлить рассрочку на год: дом сдается в марте, рассрочка действует до зимы следующего года, первоначальный взнос составляет 450-500 тысяч, ежемесячный – 20-25 тысяч с фиксацией цены».

Президент Гильдии риелторов РТ Валерий Абсалямов:

«Давайте смотреть не на дальнюю перспективу, а на год-два. Те прогнозы, которые я давал до этого, сбылись. Надо посмотреть на столицу: падение на миллион двести тысяч-полтора за последние 10-12 дней, тенденция продолжится. В Казани падать будет меньше, но на 10 процентов цены гарантировано снизятся. Застой продлиться с января по апрель. В Москве банки четко сказали – ставки по ипотеке будут 25-28. Казань уйдет за 20 процентов.

По поводу некоторого роста количества сделок в ноябре. Это произошло в связи с прозвучавшим в начале ноября заявлением Кудрина и Медведева о небольшой плавной девальвации рубля, вслед за ним в течение двух-трех недель пошли продажи. Сейчас остались умные покупатели, которые видят, что рынок пошел, и не торопятся вкладывать, ожидая, когда можно будет купить еще дешевле. То же с первичным рынком. Что касается выкупа жилья государством, сегодня 27 500 с беловой отделкой – это проигрыш, но если думать на перспективу, то и этих денег может не быть. Следующий год будет знаменательным в плане социальной ипотеки. Как говорится в послании президента РТ, теперь каждое предприятие будет отчислять средства, фонд наберется хороший. Выкупать жилье пока обещают по ценам соципотеки: пока 22, в следующем году возможно 24 тысячи за квадратный метр.

С долгостроем будет бороться прокуратура. Деваться некуда. Достраивать компаниям не на что, кредитов ни у кого не будет. Есть и третья форма решения вопроса, которую озвучил Медведев: выкуп долей собственности в строительных компаниях. То есть будет национализация строительных компаний. Если у тебя нет сил достроить, по 24 тысячи ты не готов отдавать, то будут выкупать часть компании. И тот, и другой выход одинаково смертелен для застройщиков. Таковы нерадужные перспективы на следующий год».

Заместитель председателя правления Торгово- промышленной палаты РТ Артур Николаев:

«Сложность ситуации заключается в том, что и строительные, и риелторские компании ощущают напряженность, возникшую на рынке. Инвесторы, у которых есть деньги, выжидают, когда рынок упадет еще сильнее. Потребители – те, кому квартира нужна для проживания, с одной стороны, не могут приобрести ее без ипотеки, поскольку сегодня на федеральном уровне всего десять банков занимаются ипотекой, с процентной ставкой от 17 до 28 процентов. С другой, в октябре-ноябре многие сняли деньги из банков, и теперь остались в непонятном положении. Среди положительных моментов можно назвать уменьшение стоимости строительства в связи со снижением цены на стройматериалы. Что могут сделать застройщики – только уменьшая затраты на строительство и предлагая жилье по более низкой цене».