Строительный рынок на пороге перемен

Ставка, по которой будет выкупаться жилье у коммерческих застройщиков, определяется постановлением правительства ежеквартально: в начале года показатель для Татарстана составлял 22 500 рублей, сейчас уже 27 500, я располагаю цифрой в 28 тысяч рублей, исходя из которой может выкупаться жилье в Казани. В указе президента содержатся условия для выкупа, в первую очередь касаются застройщиков. Одно из условий того, что застройщик сможет реализовывать свои квадратные метры государству по выкупной цене – со следующего года он должен работать только по 214-му закону. Бизнес диктует свои условия развития, и если три года назад строительное направление предполагало достаточно высокий уровень прибыли, то сейчас ситуация способствует развитию частно-государственного партнерства. Но нельзя говорить, что это единственный метод выживания для застройщика в нынешних условиях. Государство не в праве вмешиваться в бизнес, определять ограниченные рамки – но если застройщик имеет желание участвовать в социальном проекте – такая возможность у него есть».

Руководитель отдела вторичного жилья АН «Авангард риэлт»Ольга Захарова:

«Прогнозы на 2008 год не оправдались на 90 процентов. Теперь под любой возможный вариант развития можно подвести стройную экономическую теорию: хотите услышать, что цены поднимутся или упадут – это можно обосновать. В силу того, что в нашем регионе большие объемы строительства, мы и упасть можем в числе первых. Исходя из наших данных, можно сказать – объемы реализации жилья существенно сократились, а строящиеся объекты мы вообще перестали продавать. Мы сами перестали работать с незавершенкой – как покупателю объяснять, что несмотря на закон и на зарегистрированный договор, в срок квартиры все равно сданы не будут. Поэтому мы работаем с готовыми объектами, на которые в основном уже зарегистрировано право собственности, остатки квартир в доме выкуплены либо застройщиком, либо другими лицами.

Единственные продажи, которые были в секторе первичного жилья – это квартиры в домах на стадии сдачи. Есть покупатели, которые готовы приобретать незавершенные объекты по демпинговым ценам, зная, что его сдадут через два, пять лет. Но это исключение. Цены в основном стоят на прежнем уровне. Может создастся впечатление, что по сниженным ценам продается больше количество квартир, хотя на деле речь идет об отдельных предложениях, информация о которых идет по разным источникам, создавая впечатление массовости. Если речь идет о незавершенном строительстве, могут быть предложения на 10 процентов ниже рыночной стоимости, но далеко не всегда они доходят до сделки, продавец может в последний момент задуматься, не продешевил ли он и отказаться. Вторичный рынок сильно падает, но не в силу обесценивания, а учащения случаев срочных продаж, например, для оплаты кредитов. Исходя из нашей практики, хрущовки еще летом, в отдельных случаях уходили за полтора миллиона, сейчас одна из квартир в срочной продаже выставляется по цене один миллион 200 тысяч, и я понимаю, если хозяину миллион «на стол положат», он ее продаст. Если продавать именно сейчас необходимости нет, мы предлагаем не торопиться».

Центр недвижимости «Казань» Наталья Сотникова:

«Главная ценность в успешной работе риелторских компаний на сегодняшний день – это их профессиональные наработки и круг людей, которые остались довольны сделкой. Это лучшая реклама вне зависимости от количества информации в СМИ. Федеральные сети живут на том, что они набрали местных риелторов со своим кругом. Особенность Татарстана – здесь имя делают рекомендации, и фирма, которая хорошо себя зарекомендовала несколькими годами работы, останется на плаву вне зависимости от кризиса.

Что касается застройщиков – мы поддерживаем те компании, с которыми работали на протяжении долгих лет и ведем переговоры с банками о продолжении выдачи ипотеки, либо каких-то еще видов кредитов, ведем переговоры с инвесторами о покупке ими, пусть и по существенно сниженным ценам, крупных пакетов квартир. Вообще как во время любого кризиса, сейчас период, когда кто-то находит, кто-то теряет. Зарабатывают те, кто скупает квартиры у людей, попавших в тяжелую ситуацию, приобретает большие пакеты незавершенных квартир у застройщиков, имеющих полную документацию на объект. Кризис является неотъемлемой и необходимой частью любого развития. Прошел строительный бум. Три года назад строительство было выгодным, многие пришли на этот рынок. Сейчас произойдет чистка рынка. Уйду слабые застройщики и риелторы, недальновидные инвесторы и банки, и где-то через год ситуация начнет стабилизироваться. Это время всем – и населению, и компаниям, надо набраться терпения и просто переждать».

Генеральный директор ООО «Финтайм» Гульшат Фахруллина:

«Не хотелось бы нагонять панику, но положение непростое. Как коммерческая организация, мы не можем рассчитывать на господдержку. В течение последних двух месяцев нам пришлось пересмотреть всю кредитную политику, и пока мы ориентируемся в большей степени на иные формы – автомобильные и потребительские кредиты. Еще остается возможность получить наличные на приобретение в том числе и недвижимости под залог, но этот рынок сильно сократился.

Ровно год назад мы считали хорошей ставкой для ипотеки 10-11 процентов годовых, для так называемых «белых» заемщиков, 13 процентов мы выдавали ипотеку в одном из федеральных банков без подтверждения доходов. Сейчас такого предложения вообще нет, а для кредитов под 10-11 процентов – сейчас самая «вкусная» ставка – 15,5 процента. В ряде банков ставки колеблются от 18 до 28 процентов. Несмотря на снижение цены квадратного метра, рост ставок не выгоден.