Школа офисов

Рынок офисной недвижимости постоянно растет. Сегодня, открывая любое объявление о купле/продаже недвижимости или сдаче/съеме офиса в аренду, можно встретить такие фразы, как «хороший ремонт», «отличное месторасположение» и так далее, но что именно автор вкладывает в эти слова? Для экономии времени на такие объяснения была создана классификация – школа офисов. В казанской школе офисов числятся четыре основных класса: «А», «Б», «С» и «Д». Они ранжируются по наличию различных критериев: расположение, конструктивные решения, архитектура и отделка, инженерия, инфраструктура и сервис, профессиональное управление зданием, паркинг и так далее.

Для таких зданий свойственны трудности с кондиционированием, или же там полное отсутствие вентиляции, не самый удобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием дешевых материалов, фасад здания не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление здесь непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью, лифтами, которые уже давно отработали свой ресурс.

Возможны два пути использования этих зданий. Первый – они остаются в категории «С» и «Д», потому как собственники не сильно заинтересованы в том, чтобы повышать их классность, им хватает текущих доходов. Их успешные арендаторы со временем будут уходить в офисы более высокой классности, а на освободившиеся места въедут молодые фирмы. Второй путь – реконструкция. Это путь через шипы и тернии. Основную роль здесь играет тот фактор, что здания класса «С» априори ненадежны с точки зрения инженерии и коммуникаций. Даже если произвести капитальный ремонт, в нем не стоит предполагать высококачественную отделку, современные коммуникации и новые парковочные места, в том числе и подземную стоянку. В противном случае проект реконструкции окажется просто нерентабельным, то есть прибыль, или разница между новыми арендными ставками и вложенными затратами будет минимальной.

Несмотря на вышеуказанные недостатки, офисы, расположенные в административных и зданиях НИИ, имеют один неизменно привлекательный фактор – относительно невысокая цена.

В класс «Д» попадает все, что ниже класса «C». Это может быть переведенная из жилого в нежилой фонд квартира, полуподвальные или подвальные помещения и так далее.

Конкурентом класса «С» являются новые офисные здания (наиболее приближенные к классу «Б»), построенные начиная с 2000 года. Многие из них находятся не в центре, а, как правило, такие бизнес-центры располагаются на крупных улицах, недалеко от остановок транспорта. В связи с растущим количеством транспорта и автомобилей доступность не становится существенной проблемой. Сами помещения и места общего пользования (качество и дизайн отделки офисов, холлов и коридоров, лифты, туалетные комнаты) находятся по исполнению на гораздо более высоком уровне. Проектирование и исполнение систем связи и коммуникаций продуманы и соответствуют современным технологическим требованиям. В таких офисах, как правило, установлено современное климатическое и световое оборудование, что позитивно отражается на производительности труда и здоровье сотрудников.

Несмотря на актуальность офисов класса «С», уже появляются фирмы, уставшие от коридорной системы и желающие отдельного зонального расположения – отдельного этажа, отдельного блока. Сегодня качественные услуги должны предполагать и наличие качественных офисных помещений, которые принимают адресных клиентов.

Основным отличием офисных центров класса «А» и «Б» является само здание, построенное специально под офисы, а не приспособленное под эти цели. Это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи; имеющие единую комбинированную систему вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха. Чаще всего такие здания содержат охраняемую, и что ценится еще выше, подземную парковку. Осуществляется профессиональное высококачественное управление зданием. Внутренняя отделка выполнена из высококачественных материалов, существует возможность ремонта по индивидуальному проекту (с учетом предпочтений арендаторов).

Отличия между классами «А» и «Б» определяются менее жесткими требованиями к уровню инженерии и коммуникаций, внутренним системам жизнеобеспечения здания и уровню отделки. Не обязательны престижное расположение и удобная транспортная доступность. Порой нельзя дать точного определения класса «А», для этого его делят на три подкласса: «А+», «А», «А-». Такое же деление существует и для классов «Б» и «С».

Сегодня на рынке офисных помещений становится востребованной именно аренда офисов класса «А» и «Б». По итогам мониторинга рынка арендные ставки на офисные помещения составляют: класс «А» – от 1 тысячи до 2 тысяч рублей за кв. метр, класс «Б» – от 600 до 800 руб за кв. метр, класс «С» – от 350 до 600 руб за кв. метр, класс «Д» – от 250 до 350 руб за кв. метр.

Кротов Дмитрий Сергеевич,
специалист по коммерческой недвижимости
Казанского юридического центра