Перевалочный пункт для федерального ретейла

Уже в следующем месяце под Казанью должен открыться современный логистический терминал Q-Park. Первая очередь закроет потребность в 70 из 1,5 миллионов квадратных метров складских площадей, которые по прогнозам необходимы городу в ближайшей перспективе. Их нехватку, причем разного уровня, отмечают представители всех сторон этого рынка.

В числе наиболее востребованных – склады достаточно высокого уровня для крупного бизнеса и помещения небольшой площади для мелких компаний.

Складская «элита»

Казани, по мнению экспертов, в ближайшее время необходимо около двух миллионов квадратных метров складов, но сейчас из них есть только четверть, причем большая часть – 400 тысяч квадратов – склады низкого и среднего уровня, к классу «А» условно можно отнести только 100 тысяч квадратных метров площадей. По расчетам аналитиков городу необходимо в пять раз больше.

Коммерческая недвижимость условно подразделяется на несколько классов – «А», «Б», «С» и «Д», выделяют также подклассы. Основные характеристики «А+» – расположение на первом этаже современного здания, с подведенными коммуникациями, шаг колонн – 12 метров, аналогичная высота потолков, расстояние между пролетами – 24 метра, пол – ровный, бетонный, с использованием антипылевого покрытия, должен выдерживать нагрузку в пять тонн на квадратный метр. Само здание строится с применением легких металлоконструкций и сендвич-панелей и снабжено системой вентиляции, автономной тепловой и электрической установкой.

Складские помещения занимают не более 45 процентов всей территории терминала, остальная территория отводится под парковку, погрузочно-разгрузочную площадку, технические узлы. В комплексе располагаются также офисы с подведенной связью и Интернетом. На каждые 500 квадратных метров площади должны приходиться одни автоматические ворота.

Каждому свое

«Дефицит складских площадей заметен, – отмечает управляющий имущественным комплексом «Сибирский тракт, 34 – Производство» Неля Медведева. – Спрос есть, и по большинству позиций предложение не в полной мере удовлетворяет его. Среди востребованных – теплые склады площадью от 100 до 200 квадратных метров, с отдельным входом и подъездными путями. Нужны помещения до тысячи метров, которые используют как под склады, так и для организации производства – в последнем случае предъявляются дополнительные требования, например, подведенная в помещение вода. Для многих складских помещений, особенно такого размера, наиболее остро стоит вопрос оборудования подъездных путей, поскольку основная масса складов в Казани располагается в приспособленных помещениях, на территории бывших цехов. Хранение менее привередливых товаров, например, стройматериалов, металлических изделий, требует наличия кран-балки или возможностей для работы погрузчика».

Сейчас основная часть складов в городе – ангары или неотапливаемые здания, часто на окраине города, или помещения, которые изначально строились для других целей. Причем на специализированных сайтах недвижимости предложений не много – одно-два объявления в неделю, но, как отмечают риелторы, варианты есть.

Первый же звонок подтвердил это: отапливаемый склад, который условно можно отнести к категории «С», площадью 100 квадратных метров при высоте потолка в четыре метра, в новом здании (сэндвич-панели), с отдельным въездом в районе Парка Победы можно снять за 250 рублей за квадратный метр. Однако свободные площади не всегда удовлетворяют конкретные требования арендаторов.

«Что касается нынешней ситуации, склады нужны разные – от небольших, в 50 квадратов до трех тысяч метров, – отмечает специалист отдела коммерческой недвижимости компании «Мегалит» Олег Ермолаев. – Цены на теплые склады варьируются в диапазоне от 180 до 300 рублей за квадратный метр в месяц. В Казани нет особого дефицита холодных складов, располагающихся в старых ангарах, хотя и они востребованы».

По словам Нели Морозовой, средняя стоимость аренды складов в приспособленных производственных помещениях – 300-400 рублей в месяц, включая коммунальные услуги. Площади в непотопляемых ангарах дешевле – до 150 рублей в месяц. В ряде случаев к складским помещениям предъявляются дополнительные требования, например, наличие ремонта для хранения отдельных групп товаров. В таком случае арендаторы могут сэкономить на оплате, проведя ремонт собственными силами.

Масштаб вопроса

«В Казани нет крупных складских терминалов класса «А» – даже строящиеся комплексы в Высокой горе и в Столбищах находятся на некотором удалении от Казани. В черте города на данный момент к этой категории можно отнести лишь небольшие терминалы, например, склад на улице Амирхана, однако он невелик: площадь его – всего пять тысяч квадратных метров, – рассказывает Олег Ермолаев. – Стоимость аренды складских терминалов класса «А» – около 10 долларов в месяц. Компания Quinn Group, которая строит Q-Park, провела исследование рынка и отметила, что в данное время спрос превышает предложение. Запуск двух терминалов на ближайшие годы должен закрыть дефицит в этом секторе. Что касается площадей, то как для крупных компаний, так и для малого бизнеса наиболее востребованы помещения от тысячи до двух тысяч квадратных метров».

Из необходимых 400 тысяч квадратных метров площадей уже в этом году Q-Park закроет 70 тысяч метров, а «Биек тау», первая очередь которого запланирована на октябрь, – еще 160 тысяч. Вторая очередь на 100 тысяч должна быть введена в следующем году. Общая площадь Q-Park составит 230 квадратов. В то же время строящиеся логистические центры рассчитаны на более крупных арендаторов. Так, соглашение о стратегическом партнерстве подписала компания SLG – в комплексе «Биек Тау» она собирается арендовать 22 тысячи квадратных метров для последующей передачи в аренду крупным федеральным ретейлерам. Q-Park, находящийся недалеко от аэропорта, территориально идеально подходит для хранения транзитных грузов. На уровне складских помещений, предназначенных для небольших арендаторов, это напрямую не отразится.