Бизнес в кредит

Четыре миллиона рублей – примерно столько нужно, чтобы приобрести помещение под средний бизнес в полную собственность. Часть владельцы салонов красоты, магазинов и кофеен предпочитают снимать площади в аренду, однако покупка коммерческой недвижимости становится все более популярной.

Даже осенью, когда рынок жилья практически замер, риелторы отмечали, что это не касается помещений на первых этажах, которые выводятся из жилого фонда. Один из способов купить офис или магазин – ипотека. Правда такое направление кредитования пока мало развито – но, судя по всему, это дело временное.

Что мешает?

«Средняя ставка по ипотечным кредитам на приобретение коммерческой недвижимости – около 15 процентов годовых. Ипотеку предпочитают брать не только предприниматели, не имеющие достаточных средств для оплаты сразу всей стоимости, но и достаточно крупные компании, которые предпочитают не замораживать деньги, когда их можно оборачивать с большей рентабельностью, чем 15 процентов, – рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Мегалит» Марсель Валиахметов. – Пока популярность ипотеки сдерживают два фактора: необходимость собрать кипу документов и увеличение первоначального взноса на волне банковского кризиса в США с 10 до 30 процентов».

Недостаточная развитость ипотеки на коммерческую недвижимость связана и с особенностями российского законодательства. Как рассказывает генеральный директор компании «Финэксперт» Константин Исаенков, в отношении жилья действует «ипотека в силу закона» – то есть при регистрации права собственности на недвижимость автоматически будет оформлен залог в пользу банка. В отношении коммерческой недвижимости такого не происходит.

По наблюдениям Марселя Валиахметова, сейчас наиболее востребованы помещения на оживленных магистралях площадью около 80 квадратных метров. В среднем цены находятся на уровне 50 тысяч за метр – без учета отделки. В перспективных районах – еще дороже. Например, на улице Чистопольской, где ведется активное строительство, стоимость на подобные площади – 55-60 тысяч рублей. Аналогичная недвижимость с чистовой отделкой – уже около 100 тысяч за метр.

Кредит или ипотека

Существует два варианта покупки помещения в кредит. Первый – собственно ипотечные программы, второй – нецелевые кредиты под залог уже имеющегося имущества. Второй способ подходит как раз для компаний, которые нацелены на быстрый оборот капиталов. Начинающему коммерсанту на него рассчитывать не приходится: во-первых, имущества, которое можно заложить, попросту может и не быть, во-вторых, закладывать пусть даже имеющуюся, но единственную квартиру, ход не всегда рациональный.

Пока ипотечные кредиты в Казани на покупку коммерческой недвижимости выдает небольшое количество банков, один из тех, с кем работают риелторы – «Абсолют Банк».

Ипотечная линия «Инициатива» предполагает кредит от 900 тысяч до 60 миллионов рублей под 15 процентов годовых под залог приобретаемой недвижимости. Кредит выдается на семь лет, первоначальный взнос – от 30 процентов годовых. При досрочном погашении кредита или его части через год и более после его выдачи штраф не предусмотрен. Среди платежей также – 1,5 тысячи рублей за рассмотрение заявки, и один процент от суммы кредита. Но не более 15 тысяч – за открытие ссудного счета. Кроме того, необходимо будет оплатить услуги независимого оценщика и ежегодно перечислять взносы за личное и имущественное страхование.

Потребительские кредиты под залог недвижимости выдают многие банки. В том же «Абсолют банке» две линии. «Альтернатива» – от 900 тысяч до 30 миллионов, под 13 процентов при подтвержденных доходах и 14 – для остальных заемщиков. «Перспектива» – от 300 тысяч до 60 миллионов, срок – до 15 лет, в кредит можно получить до 80 процентов стоимости закладываемого имущества. Девять вариантов ставок, от 12 до 16 процентов: чем меньше сумма и срок кредитования, тем ниже.

«Мы не выдаем ипотечные кредиты для приобретения нежилой недвижимости. Но если к нам обратятся люди, которым нужны средства для того, чтобы купить площадь для бизнеса, мы можем предложить им вариант, – говорит руководитель казанского отделения «Городского ипотечного банка» Ринат Габдрахманов. – Это кредит под залог имеющегося жилья. Процентная ставка зависит от соотношения между стоимостью недвижимости и необходимой суммой заемных средств, а также подтверждения заработной платы – при официальном доходе она несколько ниже. Минимальная ставка в рублях – от 11,99 годовых – в том случае, если выдается до 30 процентов от коммерческой стоимости недвижимости. (Например, имущество стоит 10 миллионов, а для покупки офиса нужно получить в кредит три миллиона). От 30 до 50 процентов – ставка 12, 49, от 50 до 65 – 13, 49, от 65 до 75 – 13, 99. Если сумма кредита достигает 85 процентов стоимости залога, ставка будет максимальной – 14, 99 процента».

«Хитрый» калькулятор

Специалисты компании «Финэксперт» советуют тщательно просчитать все «за» и «против» при выборе формы кредитования и его условий.

Так, ставки по кредитам в залог жилой недвижимости колеблются от 11% до 15,5% в зависимости от способа подтверждения дохода, размера кредита по отношению к стоимости квартиры и от срока кредита.

Например, если на покупку помещения под офис или салон нужно два миллиона рублей, имеется квартира, оцененная в 3,5 миллиона. Кредит по минимальной ставке – 11 процентов – на пять лет при таких условиях можно получить, имея подтвержденный доход в размере 98 тысяч. Каждый месяц возвращать банку придется почти 43 тысячи 500 рублей.

Если подтвердить официально доходы возможности нет, можно получить ипотечный кредит под 14% на семь лет и платить около 37 тысяч 500 рублей ежемесячно. Процент может быть снижен до 13 в том случае, если в залоге более дорогая квартира.

В некоторых казанских банках ставка по такому кредиту доходит до 18%. При такой ставке вместо 14% платить придется уже 42 тысячи рублей – разница в 4,5 тысячи на семь лет выльется в круглую сумму – около 380 тысяч рублей.

На ипотечный кредит можно рассчитывать, имея не менее 58-60 тысяч дохода ежемесячно, в зависимости от способа его подтверждения – справки по форме 2-НДФЛ или по форме банка, или справкой 3-НДФЛ, или управленческой отчетностью (для владельцев бизнеса).

Правда есть еще обходной маневр, который вполне укладывается в рамки закона, но возможен только в том случае, если покупатель и продавец доверяют друг другу.

Тогда продавец недвижимости может обратиться в банк за кредитом для себя, заложить недвижимость банку, а затем переуступить этот кредит покупателю. Однако на такую сделку пойдет не каждый.