Сделок меньше, прибыль больше

Казанские риелторы начинают подводить итоги уходящего года. Если оценка 2006 г. была однозначной: рост цен, ажиотаж и сверхприбыли, то последние 11 месяцев оставили неоднозначное впечатление.

Еще в сентябре, когда 116.ru проводил мониторинг рынка жилой недвижимости, большинство риелторов говорили о стагнации, которая наступила с начала этого года. После резкого скачка цен, вызванного инициативой казанской мэрии об отчислении 20 процентов доходов застройщиков на обустройство социальной инфраструктуры в микрорайонах, стоимость квадратного метра за несколько месяцев взвилась на 80 процентов. После – штиль. Начало осеннего периода, когда по традиции спрос на недвижимость растет, бальзама на души тех, кто торгует квартирами, не пролилось. Однако к октябрю рынок, хоть и с опозданием, немного оживился.

«Если говорить о нашем агентстве, то в этом году произошло увеличение количества сделок, но не благодаря ситуации на рынке, а благодаря развитию новых направлений, – говорит президент Региональной гильдии риелтеров Казани, генеральный директор компании «Авангард-риэлт» Вячеслав Егоров. – В 2006 году риелторам хватало работы – ипотека и рост цен стимулировали покупательскую активность. В этом году, если говорить в целом о ситуации на рынке недвижимости, летом происходила стагнация, особенно в секторе вторичного жилья, некоторые фирмы вынуждены были закрыться. Количество продаж упало практически на 50 процентов. Некоторое оживление возникло в связи с подорожанием строительных материалов. Первичный рынок «зашевелился». За год цены поднялись примерно на 30-40 процентов – при том, что в прошлом году рост был на 100-150 процентов.

«Вторичка» за год упала на 5-10 процентов в связи с большим выбором первичного жилья. Его, как правило, предпочитают те, у кого есть средства не только на покупку квартиры, но и на ремонт, и дальнейшее обустройство. Квартиры на вторичном рынке покупают на последние деньги. Сейчас 85 процентов продаж в нашем агентстве приходится именно на новое жилье, оставшуюся часть составляет вторичная и коммерческая недвижимость. Процент по ипотечным кредитам на новое жилье не так велик, как принято думать: после сдачи дома он снижается, кроме того, крупные застройщики, как правило, аккредитованы в банках, которые выдают эти кредиты. Однако я предполагаю, что в будущем популярность вторичного жилья будет расти, поскольку увеличится разрыв между первичными и вторичными квартирами. Уже сейчас квартиры в качественных новостройках можно купить, в среднем, за 38-40 тысяч рублей за квадратный метр.

В то же время «вторичка» – это основа рынка недвижимости, поскольку квартиры сразу находятся в собственности, и такие сделки надежнее, чем долевое строительство. При этом стабильность в работе риелторов и застройщиков, снижение рисков, наличие крупных, стабильно работающих компаний как, например, «Фон» и «Унистрой», ведет к стабилизации первичного рынка. В ближайший год, по моим оценкам, резкого удорожания первичного жилья не произойдет – цена и так достаточно высока. Если произойдет резкий скачок – квартиры перестанут покупать. В целом можно ожидать роста не более чем на 40 процентов в год. Выборы не должны оказать существенного влияния на ситуацию в строительной сфере – если политическая ситуация останется стабильной, такой же будет и экономическая».

Риелторские компании, созданные при крупных строительных фирмах, привязаны не только к общей ситуации, но и стратегии развития застройщика.

«Наличие сделок с недвижимостью резко уменьшилось после декабря прошлого года, когда цены на наши квартиры повысились на 20-30%. С января по март-апрель этого года наблюдалось затишье. Чтобы стимулировать продажи, приходилось организовывать различные акции, предлагать скидки, – рассказывает заместитель генерального директора компании «Унистрой-Риэлт» Игорь Абрамов. – Последние два месяца были для нас достаточно удачными – люди поняли, что цены не будут оставаться на прежнем уровне, обвала на жилищном рынке, о котором достаточно активно писали в прессе, не произойдет. Недавно мы подняли цены на квартиры на 10%, но это было единственное повышение за весь год. Общее количество сделок по итогам прошедших месяцев этого года было меньше, чем в прошлом, однако сумма операций с недвижимостью превысила показатели прошлого года. Можно сказать, что застойные явления имели место, но сейчас рынок пришел в норму. Что касается дальнейшего прогноза – что-то конкретно можно будет сказать в начале следующего года или, по крайней мере, после выборов в Госдуму РФ».

В отличие от жилой недвижимости коммерческая более стабильна – она приносит своим владельцам доход, поэтому спрос на нее поколебать гораздо сложнее. Даже в новостройках в первую очередь, как правило, уходят площади на первом этаже, которые выводятся из жилого фонда. Однако и здесь могут быть свои поводы для недовольства.

«По уровню доходов от риелторской деятельности, в секторе коммерческой недвижимости 2007 год можно назвать продуктивным, однако по сравнению с прошлым годом, когда резко поднялись цены, доходных сделок было заключено меньше, – считает руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Мегалит» Марсель Валиахметов. – Практически весь год наблюдалась стагнация, рост был зафиксирован только осенью».

По мнению генерального директора Поволжской логистической компании Айрата Валиева, доходность вложений в складскую недвижимость падает: «Очень существенно возросла себестоимость строительства. Увеличился срок окупаемости – для логистических терминалов класса «А» он составляет 11 лет. За пять лет, как рассчитывают пришедшие в Казань компании, возместить затраты, связанные со строительством и оснащением подобного комплекса, на мой взгляд, не реально. Стоимость вложений – 1200 евро на квадратный метр. При арендной ставке в 400 рублей за метр они окупятся за 105 месяцев – это девять лет. Плюс – нужно учитывать расходы на текущее содержание терминала. Раньше вложения можно было вернуть за четыре-шесть лет. Скорее всего, в ближайшее время роста арендной платы не произойдет – компании могут демпинговать цены, поскольку потребность в складских площадях составляет для Казани 150-200 тысяч квадратных метров, а строится в три раза больше. Самара, которая так же претендует на положение крупного логистического центра, ориентированна на южное направление грузопотоков, а Казань – на Урал. Чтобы развивать сферу, необходим серьезный анализ рынка и собственных возможностей. Хотя при сильном желании со стороны властей, это осуществимо».

Один из факторов, помимо цен на стройматериалы и энергоресурсы и политической ситуации, влияющий на активность покупателей, надежность участников строительного рынка.

«Каждый квартал открываются и закрываются десятки риелторских фирм. По разным оценкам, в Казани действует до тысячи подобных компаний. Естественно, на рынке много и непрофессионалов, которые приходят в надежде получить быструю прибыль. С отменой лицензирования риелторской деятельности возможностей для нарушений стало больше, однако в государственном регулировании были свои минусы. Оптимальный выход – сильная профессиональная общественная ассоциация, которая сумеет договориться с участниками рынка недвижимости, выработать общие принципы деятельности и придерживаться их, решая внутренние вопросы регулирования работы. Заставлять риелторов вступать в ту или иную гильдию не лучший вариант. Членство в ассоциации должно быть добровольное. Компании, которые давно работают в области коммерческой недвижимости, можно пересчитать по пальцам двух рук. Я имею в виду не фирмы, созданные при строительных организациях для продажи недвижимости, а именно брокерские компании. Если мелкие игроки могут не всегда действовать по-джентельменски, привлекая клиентов заниженными процентами, то между крупными фирмами сложилась своя система взаимоотношений, а устные соглашения вполне могут заменять в работе формальные договоры», – говорит Марсель Валиахметов.

Взамен отмененного лицензирования риелторской деятельности сейчас существует только сертификация, но дело это добровольное. Возможно, будут отменены и лицензии для стойфирм – подобный законопроект планирует рассмотреть Госдума.

«Закон о саморегулируемых организациях позволяет упорядочить строительную сферу. Но для этого нужна сильная профессиональная гильдия. Что касается риелторов, этот процесс идет, а строителям – еще предстоит», – считает Вячеслав Егоров.