«Моя работа — жилье с душком». Флиппер зарабатывает миллионы на убитых квартирах: что он делает

Игорь Якимов занимается флиппингом: покупает старые квартиры (часто это жуткий неликвид в аварийном состоянии), делает в них капитальный ремонт и выгодно продает. Работа не для брезгливых, зато отдельные проекты, по его словам, приносят до 500% годовых. Бывают и провальные кейсы, где не заработаешь ни копейки. Журналист 74.RU поговорил с предпринимателем из Челябинска о том, как превратить убитую хрущевку в дизайнерскую студию, на чем можно сорвать банк, а на чем — прогореть. «Моя работа — находить хлам» Игорь Якимов встречает нас в офисе с панорамными окнами и видом на набережную реки Миасс. На стене за его спиной — изображение льва с надписью Veni, vidi, vici (с лат. «Пришел, увидел, победил». — Прим. ред.). — Это ваш девиз по жизни? — интересуемся с порога. — Мне откликается это. Да, в принципе, так и происходит в жизни. В работе точно: приходишь, видишь и начинаешь медленно, но верно побеждать, — с улыбкой признается Игорь. Флиппер говорит о своих объектах много, образно и с каким-то большим азартом. Вводит в курс дела: представьте халупу, в которую страшно зайти: облупившаяся краска, затхлый запах, старый линолеум, нагромождение сломанной мебели. А через три месяца это светлая квартира с новым ремонтом в минималистичном стиле, дизайнерской кухней и продуманным зонированием. И продается она уже вдвое дороже. — Моя работа — находить хлам. Не романтический винтаж, а настоящее жилье с душком как памятник чей-то ненужности и безнадежности, — говорит Игорь. — Местами страшное, местами просто стыдное. Кто-то говорит: «Тут только снести». Я говорю: «Тут можно продать». Я делаю то, что хочется купить, без страха, упрека. «470% годовых» Дома после умерших, настоящие бомжатники, квартиры-клоповники, куда дезинсекторы выезжают по несколько раз в неделю, — такие объекты не отпугивают, а скорее вдохновляют предпринимателя. — Я вижу потенциал! Когда квартира выйдет в продажу, она будет выглядеть абсолютно по-другому. Она будет идеально чистой, там будет вкусно пахнуть, и она будет притягивать взгляды покупателей. Я просто наблюдаю, как она медленно начинает оживать. В нее вдыхается новая жизнь. Особенно приятно на моменте финиша: ровные стены с обоями, ламинат лежит, новые окошки стоят, балкон с остеклением в пол. От прежней квартиры практически ничего в итоге не остается, — объясняет бизнесмен. В своих соцсетях Игорь открыто рассуждает и о прибыльности дела. Например, вот готовые кейсы: квартира куплена за 4 850 000 рублей, вложения — 1 950 000, продано за 7 800 000 (срок реализации проекта — 8 месяцев, доходность — 20% годовых). Или вот: двушка приобретена за 3 300 000, ремонт за 1 600 000, ушла за 6 200 000 рублей (прибыль за 3 месяца — 23%, или 91% годовых). А вот один из самых «жирных» проектов: — Несколько лет назад купил скромный домик в спальном районе, который я «подобрал» у бросивших его людей, и вдохнул в него жизнь, принес 470% (!!!) годовых, — продолжает предприниматель. — Представьте: вы находите на улице грязного больного щенка, и из него вырастает тибетский мастиф. Этот проект — как редкий алмаз, ради которого приходится перекопать тонны породы. Вопрос о налогах заставляет флиппера скривиться: — Плáчу и плачý. Налог с продажи недвижимости надо заплатить, если вы владели недвижимостью менее 3 или 5 лет в зависимости от ряда моментов. С 2025 года при продаже жилья применяется прогрессивная шкала налогообложения: 13% — если доход от сделки менее 2,4 млн, 15% — для суммы более 2,4 млн рублей. Конфетка из… того, что было Проще говоря, работа флиппера — это слепить конфетку из самой неприятной субстанции, смеется предприниматель. Сейчас у него в работе одновременно несколько объектов. Игорь Якимов выкупает их иногда за собственный счет, иногда привлекает деньги инвесторов. Параллельно трудится риелтором — раньше это было его основной профессией, сейчас же скорее помогает держать руку на пульсе, лучше понимать рынок. Главный доход последние годы приносит именно флиппинг — перепродажа отремонтированных квартир. — Я начинал, выкупая квартиры с имущественных торгов, это залоговое имущество должников. Человек взял ипотеку, не смог ее платить, банк подает в суд и обращает взыскание на заложенное имущество. Дальше пристав отправляет всё в Росимущество на торги. И на торгах это имущество реализуется по назначенной судом цене, как правило, она ниже рыночной, — рассказывает Игорь Якимов. Но в этой схеме не всё так просто: чаще всего должники отказываются съезжать. В итоге флипперу приходится выступать не в самой благородной роли. — Я новый собственник, мирный человек. Я не буду снимать двери с петель, или убирать унитаз, или заселять таджиков с овчарками, например. Поэтому один раз я дал 150 тысяч рублей, чтобы мужчина спокойно выписался и съехал. Или в «Залесье» у меня было: там женщина попросила 25 тысяч, — приводит примеры флиппер. — Конечно, это очень нервно — покупать с торгов квартиры: люди разные, они по-разному реагируют, ты, конечно, их враг. Они проходят все стадии: отрицание, гнев, торг, депрессия. Сейчас я выбираю объекты, где всё можно решить полюбовно и нет этих препон. Так, например, провальный объект в столице простаивал три с половиной года. Прежние жильцы не хотели договариваться и съезжать, дело дошло до суда. — В Москве до полугода между заседаниями проходит. То есть не хватило какого-нибудь ходатайства от Росреестра или еще какой-то мелочи, и ты уходишь просто еще на полгода в ожидание. И вот это утомляет. Женщина не хотела освобождать квартиру, я приехал к ней, был напряженный разговор. В итоге мы с ее сыном решили, что они еще шесть месяцев снимают эту квартиру, а затем они ее освобождают, — продолжает Игорь. Наученный горьким опытом, он скорректировал стратегию. — Надо найти на рынке убитую «бабушкину» квартиру за недорого. Конечно, продавцы не хотят отдавать жилье дешево, стараются взять максимум из своего. Приходится разговаривать, приходится ждать. Чаще всего в итоге я выкупаю примерно по той цене, которую запланировал изначально. Человек сам видит отсутствие спроса и приходит к мысли о том, что ему надо работать со мной, — объясняет флиппер. Идеальный срок от покупки до продажи — 3–4 месяца, говорит Игорь Якимов. Хотя есть и сверхбыстрые проекты — на 60 дней. «Новая квартира в старом доме» Игорь любит говорить, что делает ремонты «под тапочки». Это выглядит так: из старой квартиры выносят абсолютно всё, стены и полы расчищают до бетона, потом начинают отделочные работы, закупают мебель и бытовую технику. — Чаще всего меняем и сантехнику, и электрику, и отопление, и полы. Ремонт у меня выходит примерно около 40 тысяч рублей за квадратный метр (это уже с мебелью). Работы выполняю не сам, работают бригады: с одним мастером мы сотрудничаем уже лет шесть, это мой друг детства. Другие прибавляются постепенно, я их проверяю, смотрю на работу, — рассказывает Игорь Якимов. — Я продажник, хочу, чтобы мой товар выглядел идеально. Там где-то без подгона наклеил обои — переклеиваем. Где-то лючок отошел — надо его сделать, чтоб всё было ровно. А вот дизайнера у Игоря нет: с ним получается слишком дорого. Поэтому выручает собственная насмотренность. — Я примерно представляю, как и что сделать, какие сейчас в тренде цветовой тон, планировка, но решают всё равно детали. Когда выхожу в рынок, квартира создает впечатление, что в ней уже живут, но никто еще ничего не трогал. Везде вазочки, книжечки, коврики, телевизор, на кухне чайник, солонка с перечницей на столе. И это всё достается покупателю, оно всё новое. Уже ничего не надо покупать. Это новая квартира в старом доме, — объясняет свой подход флиппер. В итоге квартира в старом фонде будет стоить примерно столько же, как в новостройке. Но там сначала надо дождаться ключей, потом предстоит ремонт на несколько миллионов, да к тому же район, скорее всего, будет не таким удачным. А тут — заезжай и живи. «Хрущевки — это новая элитка» Чаще всего Игорь работает с хрущевками. По мнению предпринимателя, «сталинки» сильно переоценены на рынке, да и деревянные перекрытия отпугивают. 97-я серия интересна, но чаще всего проигрывает расположению. — Во флиппинге работает правило трех «Л»: локация, локация, локация, — шутит он. — Я слышал мнение одного известного московского риелтора, он так сказал это вскользь, вроде со смешком, что хрущевки — это новая элитка. У них топовые локации в центре. Я так продал буквально в декабре квартиру. Выставил на три часа, показал пятерым, и четверо согласились. Ремонт свежий, всё готово для проживания. И потом понял, что мог даже подороже выставить. Несмотря на нестабильность на рынке недвижимости, у флиппинга большие перспективы, уверен Игорь Якимов. — Маятник скоро качнется на сторону вторички. У нас с 2021 года из-за льготной ипотеки новостройка сильно расправила крылья. Сейчас мы видим, как все выгодные программы сворачивают, вдобавок у людей становится меньше денег. И как раз-таки вторичка становится более реальным вариантом.