Светлана Сурина, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов «Абсолют Банка»: «Ипотечные ставки во многом исчерпали свой потенциал снижения»

Жилищный вопрос по-прежнему волнует россиян. Стоимость квадратных метров в стране неуклонно растет, и накопить на покупку квартиры становится все труднее. Наверное, одним из вариантов решения проблемы может стать ипотека, о всех тонкостях которой расскажет банковский специалист.

– Светлана Игоревна, вообще выгодна сейчас ипотека? Если посчитать, то в ряде случаев аренда выглядит дешевле.

– В ряде случаев аренда может, действительно, показаться более дешевой, чем ипотечный кредит, но такой подход к данному вопросу поверхностный. Имеет смысл подойти к вопросу жилья более серьезно. Всегда полезно помнить, что квартира, купленная по ипотечному кредиту, находится в собственности заемщика, чего нельзя сказать об арендованном жилье. Если вы снимаете жилье, то сколько бы вы ни платили арендную плату, вашей квартира не станет никогда, тогда как ипотечные платежи вы вносите за квартиру, которая уже находится у вас в собственности.

К тому же именно сейчас недвижимость может стать выгодным приобретением. Во-первых, потому что стоимость жилья существенно упала, и во-вторых, потому что ставки по ипотечным кредитам сейчас находятся на низком уровне.

– Можно ли сейчас сказать, что спрос на ипотеку в стране восстановился?

– В 2010 году на рынке ипотечного кредитования наблюдалось двукратное увеличение объемов бизнеса, поэтому тенденция к восстановлению спроса на ипотечные продукты действительно есть. Такую тенденцию подтверждает статистика по выдаче ипотечных кредитов нашего банка.

– Говорят, что с ростом инфляции будут подниматься и ставки по кредитам, в том числе и по ипотечным. Действительно ли ставки достигли уже своего дна и теперь будут выше?

– За год произошло резкое снижение ставок почти по всем кредитным продуктам, что было связано со стабилизацией макроэкономических условий и избыточной ликвидностью. После кризисных лет, когда большинство игроков значительно сократило активность, 2010 год стал временем рестарта кредитных программ. В результате ипотечные ставки во многом исчерпали свой потенциал снижения.

Однако несмотря на это, что критических изменений ставок кредитования в текущем году мы не ожидаем, возможны корректировки, связанные с регуляторными функциями Центрального Банка РФ в денежно-кредитной политике или иными макроэкономическими факторами.

Мы не исключаем возможности корректировки ставок. Центробанк с 28 февраля решил поднять ставку рефинансирования впервые за последние два года. Не исключено, что в связи с высокими инфляционными ожиданиями, а также профицитом ликвидности и предполагаемым притоком капитала в Россию возможно и дальнейшее повышение Центральным Банком ставок рефинансирования и нормативов обязательных резервов, что может отразиться на ставках по кредитам.

– Сейчас достаточно часто слышно об ипотеке с процентной ставкой, привязанной к ставке рефинансирования. В чем плюсы и минусы данного кредита?

– За последние два года ставка рефинансирования сильно снизилась. Только в 2009 – начале 2010 года Центробанк снижал ставку 14 раз. Предпоследний раз новая процентная ставка установилась на отметке 7,75% 1 июня 2010 года. Наблюдая стремительное снижение этого показателя, можно прийти к выводу, что ипотека, привязанная к процентной ставке, может быть чрезвычайно выгодным приобретением. Однако уже 28 февраля 2011 года этот показатель увеличился до 8%.

Экономические причины, побудившие правительство снижать ставку, давно миновали. Банки сейчас не имеют таких проблем с фондированием, как это было в разгар экономической нестабильности. Российский финансовый сектор постепенно восстанавливается, наравне с мировой экономикой, поэтому не исключено, что в этом году снова будет принято решение о повышении ставки рефинансирования. Поэтому ипотека с процентной ставкой, привязанной к ставке рефинансирования, не лучший выбор для заемщиков, предпочитающих стабильность.

Я бы рекомендовала такой кредит тем клиентам, которые хорошо ориентируются в экономических тенденциях и уверены в своих силах. Хотя всегда стоит помнить, что все катаклизмы случаются внезапно – еще в середине 2008 года мало кто предполагал, как изменится рынок всего через полгода.

– А в какой валюте лучше брать кредит?

– Золотое правило, соблюдение которого поможет избежать многих проблем с кредитом: занимать деньги нужно только в той валюте, в которой вы получаете основной доход. Для большей части россиян это рубли. Заемщики, которые не рассматривают национальную валюту в качестве приоритетной при выборе кредита, должны тщательно взвесить все «за» и «против», если только значительная часть их дохода не приходится на эту валюту.

Кризис наглядно показал всю опасность этого подхода: значительная часть просрочки возникала именно по валютным кредитам.

Как правило, выбирая долларовую ипотеку или займы в экзотических валютах (некоторые банки выдают займы, например, во франках), клиенты, получающие зарплату в рублях, руководствуются тем, что ставки по займам в иностранной валюте ниже, чем ставки в рублях. Однако этот небольшой плюс перекрывается значительным минусом, связанным с колебаниями курсов валют. Например, в 2008 году клиенты, имеющие долларовую ипотеку, сильно потеряли в деньгах, так как курс доллара постоянно обновлял годовые максимумы.

– Как поступить, если с выплатой по ипотечному кредиту появились временные проблемы?

– Заемщикам, у которых возникли временные проблемы с погашением кредита, в первую очередь для обсуждения ситуации необходимо обратиться в банк. Причем сделать это лучше не по факту, когда уже потеряна работа и потрачены последние сбережения, а заранее, при первых подозрениях на предстоящие затруднения.

Чем раньше клиент обратится в банк, тем лучше. Кредитные учреждения идут навстречу добросовестным клиентам и, как правило, предлагают несколько вариантов реструктуризации кредита.

– Важна ли страховка?

– Страховка, безусловно, важна. При относительно небольшой стоимости страховое покрытие значительно облегчает жизнь заемщику в случае непредвиденных обстоятельств.

Конечно, существуют ипотечные программы без страховки. Но, как правило, консультанты всегда убеждают клиентов воспользоваться этой опцией по нескольким причинам. Во-первых, если клиент отказывается от страховки, то риски банка значительно возрастают. В результате процентные ставки по кредиту сразу увеличиваются. Во-вторых, в случае наступления страхового случая компания полностью возмещает банку сумму кредита.

Как правило, страховые программы покрывают риски, связанные с жизнью и здоровьем, юридические риски, а также ущерб в результате чрезвычайных ситуаций. Таким образом, если с заемщиком произойдет несчастный случай, повлекший, например, инвалидность, страховая компания выплатит кредит банку. Учитывая эти нюансы, имеет смысл говорить о необходимости страхования при заключении ипотечной сделки.

– Какие ипотечные заемщики наиболее интересны банку?

– Ипотечное кредитование предполагает длительное сотрудничество между клиентом и банком. Так как займы на покупку жилья предоставляются клиенту на срок 15-30 лет, банк в первую очередь заинтересован в надежных платежеспособных заемщиках. Предпочтение отдается клиентам, имеющим высшее образование, стабильную работу с официальной зарплатой. Также в числе приоритетных клиентов рассматриваются семейные пары и пары с детьми.

Помимо прочего, важна также кредитная история клиента. У заемщиков, ранее воспользовавшихся услугами кредитования и успешно погасивших свои займы, больше шансов получить ипотечный кредит, чем у клиентов с плохой кредитной историей. Конечно, если потенциальный заемщик один раз допустил просрочку платежа, это не означает, что ему будет отказано в кредите.

АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО)