Проблемная ипотека: портфель плохих долгов потяжелел

Размер просроченной задолженности по ипотечным кредитам стремительно возрастает: согласно отчетности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в четвертом квартале 2008 года доля просроченных кредитов в портфеле, находящемся на балансе АИЖК, выросла на 37,3% и достигла 11,5%, что в денежном выражении составляет порядка шести миллиардов рублей. Примечательно, что если прежде показатель прирастал преимущественно за счет ссуд с фактически безнадежной просрочкой свыше полугода, то в последние месяцы уходящего года был зафиксирован рост сегмента «новых долгов» с просрочкой в пределах 30-90 дней.

«Свежая просрочка выросла из-за ухудшения материального положения той части заемщиков, которые потеряли работу или значительную часть дохода», – поясняет директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.

Как отмечают в АИЖК, не исключено, что значительная часть возникших в последнем квартале прошлого года проблем при погашении ипотечного кредита будет решена с помощью разработанного механизма реструктуризации задолженности. Право на реструктуризацию задолженности имеют граждане в случае, если приобретенная по ипотеке квартира является единственным жильем для заемщика и членов его семьи, а остаток суммы ежемесячного дохода семьи за вычетом ежемесячных платежей по займу и иных обязательных платежей снизился до величины, составляющей менее суммы двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи. Остаток долга по кредиту должен быть не менее 200 тысяч рублей, а срок исполнения обязательств по кредиту – не менее двух лет и не более 30 лет. Кроме того, за время, прошедшее с момента получения ссуды, заемщик должен был зарекомендовать себя с лучшей стороны и не допускать просрочек свыше 90 календарных дней.

«Условия программы по реструктуризации ипотечного кредита достаточно жесткие, однако это все же лучший вариант, чем реализация заложенной недвижимости», – отмечает старший вице-президент МБРР Андрей Шелковый.

«Однако необходимо понимать, что помощь от АИЖК не будет вечной: если заемщик не сможет восстановить платежеспособность в период действия рассрочки, и в случае, если со стороны АИЖК не будет предоставлено никаких механизмов для рефинансирования проблемных кредитов, то банки будут вынуждены истребовать задолженность по стандартной процедуре – за счет продажи предмета залога», говорит заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Собинбанка Наталья Кудакаева.

Программа ипотечного кредитования по стандартам АИЖК имеет широкую социальную направленность: кредитные продукты рассчитаны на население с невысоким или средним уровнем дохода – рабочие, служащие среднего звена. Именно эта категория населения наибольшим образом пострадала от кризиса.

«Ситуация с погашением жилищных кредитов ухудшается в связи с потерей работы и существенным сокращением доходов заемщиков. Увеличение доли неплатежей нельзя рассматривать как пассивное ожидание населением помощи от государства: программы реструктуризации рассчитаны на самые сложные ситуации и пока что под госпрограммы попадает лишь самая малая часть нуждающихся в помощи заемщиков, – рассказывает директор департамента кредитования Независимого бюро ипотечного кредитования Татьяна Микеева. – В большинстве случаев заемщики надеются не на помощь государства, а на лояльность банка и пересмотр графика платежей в сторону уменьшения ежемесячного платежа».

Высокий процент просрочки наблюдается не только у АИЖК, но и в ряде банков, предлагающих собственные программы ипотечного кредитования, которые не уделяли должного внимания оценке рисков. В последние годы все банки старались наращивать кредитный портфель: процесс выдачи кредитов значительно упрощался, требования к заемщикам становились более либеральными, что привело к снижению качества кредитного портфеля. При этом кредитным структурам, которые тщательно проводили отбор заемщиков, удается удерживать просрочку в пределах нормы – 1-3% от объема выданных ссуд.

Директор департамента по работе с партнерами «Абсолют Банка» Елена Воронина отмечает, что уровень платежеспособности граждан в стране продолжает снижаться, что увеличивает кредитную нагрузку на заемщиков, часть которых не может своевременно выполнять обязательства по взятым займам. «Просрочка по ипотечным кредитам в наступившем году в совокупном кредитном портфеле банков удвоится», – прогнозирует Елена Воронина.

Банки заинтересованы в том, чтобы в кризисные времена поддержать клиентов и не допустить вала дефолтов по выданным ипотечным ссудам: долгая судебная тяжба и реализация приобретенной в кредит квартиры с торгов невыгодны из-за больших временных и денежных затрат.

«С каждым заемщиком, который испытывает трудности с выполнением обязательств по кредиту, банк работает на индивидуальной основе. При таком подходе учитывается множество факторов, в числе которых – и срок просроченных платежей, и текущие финансовые возможности заемщика, а главное – его открытость и желание предпринять со своей стороны все возможные усилия для успешного разрешения ситуации», – отмечает старший вице-президент банка DeltaCredit Лора Файнзилберг.

Как отмечают представители банков, если «провинившийся» заемщик показывает готовность к обсуждению вариантов разрешения ситуации, то банк иногда даже готов «простить» ему некоторые изначально предусмотренные штрафы, пени или обсудить возможность индивидуализации графика погашения, исходя из изменившегося финансового положения заемщика. Если даже дело и доходит до реализации заложенного имущества, то у заемщика в данном случае может быть больше возможностей продать жилье по нормальной, а не «срочной» рыночной цене. В случае же, когда заемщик уклоняется от контактов с банком-кредитором, последний действует сухо – в соответствии с законодательными нормами. В течение года-полутора с момента образования просроченной задолженности заложенная квартира все равно уходит с молотка, несмотря на нежелание должника. Цена реализации и другие условия сделки при этом могут быть не самыми выгодными для владельца квартиры. Кроме того, на заемщика ложатся все расходы, связанные с судопроизводством, а также ему приходится уплатить пени и штрафы, начисленные банком за несколько месяцев судебного процесса.

Клиентам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, стоит обратится в банк еще до возникновения просрочки по кредиту – в таком случае проблему, скорее всего, удастся разрешить с учетом интересов обеих сторон.