Стоит ли нести деньги: как проверить застройщика, чтобы покупка квартиры не превратилась в тяжелое испытание

Он находится на сайте Единой информационной системы жилищного строительства, которая создана под эгидой Минстроя России и компании «ДОМ.РФ». Информацию на этом сайте застройщики обязаны обновлять ежемесячно. Сам реестр тут.

Я бы рекомендовала начать именно с этого ресурса: здесь воедино собрана масса полезной информации о застройщике, которую не придется собирать по другим сервисам.

• Общие сведения: ИНН, КПП и ОГРН, юридический и фактический адреса.

• Учредители и бенефициары, в том числе аффилированные застройщики. Если строительная компания — «дочка» какого-то крупного застройщика, это будет там видно.

• Сданные и строящиеся дома. По каждому дому можно посмотреть проектную декларацию, разрешительную документацию, подробную информацию о доме и придомовой территории и ход строительства.

• Бухгалтерская отчетность. Понятно, что эта информация обновляется не так оперативно, как хотелось бы, но всё же. Например, сейчас можно посмотреть балансы застройщиков за I–II квартал 2023 года. Ну и за прошлые, понятно.
  

На этом же ресурсе есть единый реестр проблемных объектов, информация о банкротствах застройщиков, о нарушении сроков завершения строительства и передачи объектов. Если в истории строительной компании были проблемные дома — недострои, обман дольщиков, различные мошеннические схемы, — это будет видно.

Нет, это не одно и то же — хотя названия очень похожи, а аббревиатуры и вовсе одинаковые. Единый ресурс застройщиков — это портал, созданный Национальным объединением застройщиков, который публикует подробную информацию о каждом девелопере и его проектах. Фишка ЕРЗ — рейтинг застройщиков. Компании ранжируются согласно сложной разветвленной системе оценок.

Застройщиков можно отсортировать по отдельным параметрам, например скорости строительства, объемам построенного жилья или потребительским качествам жилищных комплексов: архитектура, инфраструктура, безопасность, инженерные системы, и еще более ста другим.

Из этих рейтингов можно почерпнуть массу интересного, но полагаться на них безоговорочно я бы не стала. Критерии оценки там не всегда прозрачны и порой кажутся субъективными.

Это новый сервис ФНС, на котором открыто публикуются данные бухгалтерской отчетности компаний. Здесь можно посмотреть и финансовую отчетность интересующего вас застройщика, по ИНН или ОГРН. В отличие от ЕРЗ, информация тут подана весьма наглядно — с графиками и диаграммами.

Конечно, если вы не бухгалтер, разобраться во всех представленных цифрах будет непросто. Но можно обратить внимание хотя бы вот на что:

• чистая прибыль за отчетный период. Если фиксируется резкое снижение прибыли или даже убыток, стоит насторожиться;
  

• величина чистых активов и размер основных средств застройщика. Если их нет или очень мало, это крайне тревожный знак.
  

Это всем известный сервис Федеральной службы судебных приставов. Здесь можно найти информацию о задолженности застройщика, которая в судебном порядке направлена на принудительное взыскание.

Понятно, что, если вы нашли у застройщика незакрытые исполнительные производства, иметь с ним дело крайне рискованно.

Вот сюда надо заглянуть обязательно, чтобы узнать, кто и за что подавал на застройщика в суд. Если тщательно изучить информацию, можно сделать вполне ясные выводы, как компания ведет себя с клиентами и контрагентами.

Конечно, тут надо сделать оговорку: у любого крупного застройщика в этой картотеке будут числиться сотни, а то и тысячи арбитражных дел.

Здесь надо проявить терпение и кропотливо изучить, на что именно жалуются дольщики. И если это, например, отвратительное качество строительства: промерзающие стены, протекающие потолки, неработающая вентиляция, делайте выводы. Я уже не говорю о тех случаях, когда люди просто не получили свои квартиры.

Черная метка для застройщика — наличие в арбитражной картотеке исков о банкротстве предприятия. Да, сейчас дольщики защищены от потери денег эскроу-счетами, но надо понимать, что после банкротства застройщика им выдадут ровно ту сумму, которую они вложили. Что на эти деньги можно будет к тому времени купить, большой вопрос.

Просмотрите официальные группы застройщика в социальных сетях. Большая активность, фотографии со стройплощадок, акции и конкурсы — всё это хорошо. Но нас прежде всего интересует то, как компания выстраивает диалог с клиентами.

Есть ли в группах отзывы о работе застройщика, есть ли вопросы клиентов и комментарии? Особенно ценны негативные комментарии. Они ценны не тем, что мы можем узнать о каких-то недостатках в работе застройщика — как известно, не косячит только тот, кто ничего не делает, — а тем, что компания не боится открытости, не боится честного диалога.

Отзывы — рабочий способ узнать о достоинствах и недостатках застройщика и его проектов. Этот способ был бы просто идеальным, если бы сейчас не было такого количества заказных отзывов, как положительных, так и отрицательных. Разобраться во всем этом и отделить зерна от плевел — особое искусство.

Конечно, есть некоторые общие признаки фейковых отзывов: неконкретность, эмоциональность, слишком «гладкий» слог и структура — но они справедливы только для самых дешевых заказных отзывов. Репутационные агентства наловчились писать такие отзывы, которые не отличишь от реальных. Тем не менее даже они могут дать много информации. Каким образом?

Если заказной отзыв хвалебный, а в действительности компания работает плохо — то к нему, скорее всего, оставят возмущенные комментарии реальные клиенты с реальным видением ситуации. Если заказной отзыв негативный — то вы можете посмотреть, как застройщик на него реагирует. Когда компания на такой отзыв отвечает не общими словами, а действительно пытается разобраться, это хороший знак.

Прошерстили все ресурсы? А теперь обязательно съездите на реальные стройплощадки этого застройщика. И своими глазами посмотрите, как там идут дела со строительством: есть ли на стройплощадке кран и другая техника; есть ли там рабочие, сколько их — и главное, они строят или просто охраняют объект? В общем, кипит ли там работа.

Я советую не ограничиваться одной стройплощадкой, а съездить на несколько. Если вы посмотрите хотя бы 3–4 стройплощадки, то у вас сложится более цельная картина того, как на самом деле обстоят дела у этого девелопера.

Этот минимум позволит понять, стоит ли иметь дело с тем или иным застройщиком. Да, есть еще много чего, что дает нам дополнительную информацию о застройщике: например, по каким ипотечным программам он работает? Предлагает он клиентам какие-то новые варианты: ту же траншевую ипотеку, или ипотеку без первоначального взноса, или еще что-то?

Было бы идеально еще изучить динамику развития застройщика по годам: улучшается ли качество стройки, развивается ли сервис, улучшаются ли планировки. На практике, конечно, этим мало кто занимается. Поэтому весьма полезна бывает все-таки консультация специалиста по недвижимости, который во всех этих вопросах варится годами.