Казань строится. Цены изменяются?

Круглый стол под названием «Казань строится. Цены изменяются?» прошел на днях в редакции сайта 116.ru. Во встрече приняли участие руководители ведущих строительных компаний, агентств недвижимости, представители Гильдии риэлторов РТ, а также представители банков. Собравшиеся обсудили актуальные вопросы рынка недвижимости Казани, в число которых вошло снижение покупательской способности казанцев, самые перспективные районы города, новинки на рынке недвижимости, влияние Универсиады на цену недвижимости, а также многое другое.

Снижение спроса – процесс временный?

Разговор начался с самого, пожалуй, актуального вопроса – действительно ли в последнее время отмечается снижение покупательной способности казанцев?

По мнению директора девелоперской компании «Татстройинвест» Руслана Гисматуллина, уже в сентябре наметился курс на снижение покупательской способности казанцев.

«Цена за квадратный метр вполне устраивает наши физические лица и покупателей. Просто сам поток начинает снижаться».

С ним соглашается директор компании «НЛБ», член Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев: «Покупательская способность действительно снизилась. Август у нас является застойным месяцем, но сентябрь всегда показывал рост спроса на жилье. В этом же году рост спроса не произошел, количество сделок было крайне низким. На мой взгляд, эта ситуация связана с отложенным спросом. Люди, напуганные слухами о второй волне кризиса, ожидают каких-то глобальных изменений в экономике. Очень много клиентов рассчитывают на грядущее падение цен на недвижимость. То есть люди заняли выжидательную позицию».

Директор агентства недвижимости «ФЛЭТ» Рустам Хабибрахманов, наоборот, настроен весьма оптимистично: «Не знаю, почему коллеги жалуются на неактивность покупателей, у нас она, наоборот, возрастает. И если в августе-сентябре покупатели были неактивны, то в октябре мы уже видим небольшие приращения продаж. О снижении покупательского спроса, на мой взгляд, можно говорить, когда продается какой-то уникальный объект в каком-то определенном месте и для какой-то определенной целевой группы. А в целом, по-моему, динамика продаж обычных квартир достаточно хорошая. Большинство людей понимает, что проведение в следующем году Универсиады вызовет дополнительное повышение цен».

Директор агентства недвижимости «Доступное жилье» Игорь Кравченко все-таки солидарен с теми, кто не видит повышения спроса:

«У нас в компании, как и в других, происходит некоторый спад спроса на жилье. По моему мнению, он связан с тем, что банки несколько повысили процентные ставки по выдаче ипотечных кредитов. К тому же инвесторы, которые купили квартиры весной для инвестирования в недвижимость, сейчас выставили их на продажу. В дополнение к этому произошло необоснованное ожидание рынка на повышение цен на вторичное жилье. Исходя из этого, люди самостоятельно повысили цены, но покупательский спрос не оправдал их надежд. Поэтому сейчас, на мой взгляд, происходит некоторое снижение цен на рынке вторичного жилья. Но в любом случае я в конце года я ожидаю обычного повышения спроса.

А вот заместитель директора фирмы «Грань» Ольга Волчкова отметила, что по сравнению с 2011 годом покупательский спрос чуть-чуть понизился, но однокомнатные квартиры по-прежнему пользуются спросом. Правда, банки стали более серьезно подходить к аккредитации заемщиков, повысились процентные ставки и не всем стали выдавать ипотечные кредиты. Кроме этого, выросла стоимость квадратного метра жилья как у застройщика, так и на вторичном рынке. Так что спрос на рынке недвижимости упал ввиду большого предложения.

Начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 Алексей Писаревский не склонен связывать эту ситуацию с деятельностью банков: «Мы следим за уровнем спроса и видоизменяем программы в лучшую сторону: уменьшаем пакет документов, облегчаем анализ и ускоряем процедуру принятия решений. По такой линейке программ отказ возможен только из-за Бюро кредитных историй, когда текущие или прошлые кредиты были некачественно погашены. Сейчас если клиент платит от 35% первоначального взноса, то он уже может претендовать на эту программу без подтверждения своих доходов. При этом нужно только два документа – паспорт и пенсионное страховое удостоверение (СНИЛС), никаких ограничений на возраст и лимита по клиентам или застройщикам нет. Так же как и у застройщиков, у нас запланирован рост на конец года. Поэтому мы ожидаем движения и по кредитам, и по продажам».

С представителем ВТБ24 солидарен и начальник управления кредитования розничного бизнеса банка «БТА-Казань» Рустем Сафиуллин: «Мы традиционный банк и к выдаче ипотечных кредитов подходим несколько консервативно. Поэтому не пытаемся на этом рынке вырваться на первое место. И в то же время не хотим терять достигнутых позиций. Поэтому работаем, если можно выразиться, в «среднем режиме».

Новое – хорошо забытое старое

Тем не менее часть участников круглого стола высказала предположение, что сложившаяся ситуация с затиханием спроса на рынке жилья связана с тем, что покупатель ждет каких-то новых, необычных предложений. Руслан Гисматуллин при этом отмечает, что в его компании еще несколько лет назад спрогнозировали поведение покупателя в своем сегменте рынка. И пришли к выводу, что спросом будет пользоваться недорогое жилье стандарт-класса с чистовой отделкой: «За 2012 год мы успели собрать тот слой покупателей, которые готовы выложить за новую квартиру некую сумму, но выше этой суммы, то есть на проведение ремонта в квартире средств уже не имеют.

Поэтому одним из наших слоганов было «Заезжай и живи!» Мы сдавали дом с чистовой отделкой. Теперь на следующий год мы одним из наших направлений хотим позиционировать квартиры-студии. Такая квартира, от 20 до 25 квадратных метров жилья, предназначена для определенных слоев населения. Возможно, это даже не полноценное жилье, эта квартира предназначена, чтобы переждать какой-то момент в жизни, скажем, студента или холостяка. Мы уже разместили у проектировщиков такое техническое задание. Это достаточно недорогая квартира, чтобы жить самостоятельно. Или же как доходное вложение на какое-то время».

Ольга Волчкова заметила, что фирма «Грань» тоже старается внедрять новые проекты, закладывая в одном доме сразу несколько типов квартир – эконом и улучшенной планировки.

«Кроме этого, мы рассматриваем вопрос предоставления нашим клиентам комфорта в дальнейшей эксплуатации. Такие услуги будет предоставлять своя управляющая компания».

На вопрос – удовлетворяют ли риелторов предложения застройщиков – Андрей Савельев отвечает, что считает упомянутые новые студии «хорошо забытым старым».

«Студия, если говорить простым языком, это гостинка, а гостинки уже присутствуют у нас на рынке и являются самым популярным жильем. Во-первых, это самая дешевая изолированная квартира, а во-вторых, это высоколиквидное жилье. В-третьих, это самое выгодное вложение денег, потому что цена на это жилье низкая, а аренда достаточно высокая. Такую квартиру можно купить где-то за 1 млн 400 тыс. – 1 млн 500 тыс. рублей, а сдавать за 7-8 тысяч рублей в месяц. Хрущевку вы купите за 2 миллиона рублей, то есть значительно дороже, а сдавать будете за 10 тысяч рублей. Разница, как видите, несоизмеримая. Поэтому те застройщики, которые пойдут по этому варианту, получат достаточно хороший продукт. Весь дом будет продан уже на этапе строительства».

Руслан Хабибрахманов согласен, что студии – предложение очень интересное, но все-таки хотел бы посоветовать застройщикам чаще советоваться с риелторами, потому что в городе уже есть дома с такими студиями.

«Самое главное не переборщить и понимать, что у каждого сегмента на рынке жилья есть какая-то конечная емкость», – уверен он.

Руслан Гисматуллин подчеркивает, что в настоящее время проектировщики уже получили задание – как эти квартиры разместить по инсоляции. Ведь в этой квартире будет максимум два окна. Тем не менее он считает, что спрос на такие квартиры превысит предложение, ведь по цене эта квартира будет отличаться от стоимости трехкомнатной квартиры на порядок.

С тем, что предложений на рынке жилья стало больше, согласен и Андрей Савельев: «Действительно, клиент сейчас совершенно другой. В 2005-2006 годах главным для покупателя была цена, на саму квартиру толком не смотрели. А сейчас на цену смотрят во вторую, в третью очередь. В 2006 году мало кто из риелторов знал, что такое инсоляция. Сейчас все прекрасно знают, что это слово обозначает количество дневного света, попадающего в квартиру. И именно это порой играет решающую роль в покупке квартиры. Очень тяжело найти именно хорошую квартиру, а просто квартир по хорошей цене много».

Самый популярный – Вахитовский район

По мнению Андрея Савельева, самые популярные районы в Казани – Вахитовский, Советский и Ново-Савиновский. В Вахитовском районе все это ограничено улицами Карла Маркса, Островского, Пушкина и Вишневского. В Ново-Савиновском это район кварталов, улицы Чистопольская и Четаева. В Советском районе – Азино. А самым перспективным этот участник круглого стола назвал микрорайон «Солнечный город».

«Я думаю, его ждет такая же судьба, как и Азино. Помните, десять лет назад Азино все считали «краем географии» и никто туда ехать не хотел. Туда отправили всех, кто проходил по программе «Ветхое жилье». Сейчас этих людей там практически нет, они уехали еще дальше. А социальный уровень Азино поменялся достаточно сильно. То же самое будет и с «Солнечным городом».

Говоря о перспективах, Руслан Хабибрахманов обращает внимание на новые городские магистрали.

«После Универсиады, скорее всего, именно по этим направлениям и пойдут пути застройки. Потому что очень многое зависит от удобства перемещения. И если там есть хорошие магистрали с хорошей инфраструктурой, то эти районы тоже будут пользоваться спросом».

Алексей Кравченко отмечает, что, по его мнению, самые интересные площадки для застройщиков находятся в районе нового ипподрома.

«Там очень хорошие транспортные развязки, близость метро, которое там будет построено. Там очень много места для застройки, уже проведены все коммуникации. Поэтому я считаю эти места очень перспективными».

Директор отдела фирмы «Грань» Вячеслав Антонов, наоборот, уверен, что уже через 10 лет очень перспективным станет Кировский район: «Почти все заводы оттуда уже выведены. Территория находится на берегу Волги, и со временем, на мой взгляд, там будут очень хорошие места».

Андрей Савельев то же самое говорит о районе Речного порта: «Там уже давно собираются сделать какую-то зону отдыха для горожан, тем более что оттуда потихоньку съезжают все местные предприятия. Поэтому я считаю, что этот район уже в ближайшее время станет достаточно перспективным».

Руслан Гисматуллин отмечает быстрое развитие Авиастроительного района: «Сегодня мы туда зашли со своей компанией на пересечении улиц Лукина и Годовикова, где начали строить жилой комплекс «Взлетный». Даже не начиная строительства, мы уже имеем несколько десятков покупателей».

А вот развитие жилья стандарт-класса, по его мнению, пойдет в сторону Московского и Кировского районов: «Там еще осталась нетронутая природа, это Залесный и рядом с ним Салават купере. И я думаю, что первое социальное жилье и жилье стандарт-класса будет развиваться именно в ту сторону. Потому что там уже более-менее развита инфраструктура и дорожные развязки от трассы М-7».

Рустем Сафиуллин при этом отмечает, что если информация о строительстве иннополиса в районе поселка Новая Тура подтвердится, то именно он станет самым перспективным районом. Именно там будет и жилье и перспективы.

Подытоживая начатый разговор, Алексей Писаревский рассказывает, что в его банке не замечают снижения спроса на жилье: «Если со стороны застройщиков это чувствуется, то, может быть, дело в том, что у вас закончился некий сегмент, который нужен людям именно сейчас? Если застройщик готов предоставить определенный перечень документов, то проблем не возникает. Сейчас понизили процедуру этажности до 20%, ведутся согласования о снижении этажности до нуля. Мы стараемся двигаться как в сторону клиентов, так и в сторону застройщиков, потому что понимаем, что распродажа некоторых квартир происходит даже на нулевом цикле».

Рустем Сафиуллин подчеркивает: «Властями для развития жилищного строительства сделано немало. Взять хотя бы тот же материнский капитал, который дал мощный толчок развитию ипотечного кредитования. Принятый закон об ипотеке тоже стал стратегически правильным шагом. То, что ипотечная сделка сейчас проходит в течение пяти дней, тоже сыграло большую роль в популярности ипотечных кредитов. Что же касается пожеланий... Есть такое Агентство ипотечного жилищного кредитования, АИЖК. И в некоторой степени жилищные программы используются как финансовые пирамиды. Банкам объявляют – кредитуйте под низкую ставку, мы у вас будем выкупать закладные. А на практике закладные выкупаются не всегда и не у всех. Последний кризис, который был в 2008 году, это очень хорошо показал. Из-за этого многие банки «просели» с портфелем ипотечных кредитов. Поэтому государство, на мой взгляд, должно поступать более честно».

Какими будут цены на жилье?

А вот говоря о перспективах роста цен на жилье в Казани, большинство наших собеседников не решилось взять на себя роль предсказателей.

«Я не буду предсказывать цены на квадратный метр жилья. Это достаточно ответственно, и неправильно высказанная нами информация может быть принята как руководство к действию», – объяснил Руслан Гисматуллин.

А вот Руслан Хабибрахманов отметил, что некоторые предположения позволяет делать цикличность происходящего и мировой опыт: «Если в других городах проводилась Универсиада, то я думаю, история со спросом на жилье в этих городах повторится и в Казани. Существуют закономерности с Китаем и США, где тоже проводились Универсиады. Сейчас темпы роста стоимости жилья в Казани в три раза превышают темпы роста в целом по России. Такая положительная динамика сохранялась и в тех странах, где проводилась Универсиада, в течение одного-двух лет после нее. И если следовать этой логике, то у нас к концу 2013 года цена на жилье должна подрасти примерно на 25%, а к концу 2014 года она составит еще плюс 40% к сегодняшней цене».

С ним согласен Андрей Савельев: «Я тоже думаю, что цены вырастут. К концу следующего года – не меньше чем на 15%. Я не думаю, что Универсиада напрямую будет влиять на цены на жилье в Казани, скорее, на них будет влиять инвестиционная привлекательность города. А если в город в связи с Универсиадой пойдут финансовые потоки, будет увеличен и финансовый оборот. Соответственно, и благосостояние горожан будет выше, и от этого цены на жилье пойдут вверх».