Линия спроса

Первая половина 2010 года ознаменовалась заметным оживлением на рынке коммерческой недвижимости в Казани. Главным образом за счет растущего спроса на помещения сферы услуг и небольшие торговые площади. Наиболее востребованными оказались скромные по размерам помещения на первых этажах жилых домов. Правда, таковых оказалось не очень много. Поэтому в июле 2010 года спрос в этом сегменте значительно превысил предложение. И это, судя по всему, не предел. Руководитель отдела коммерческой недвижимости Казанского юридического центра Сергей Щетинников предполагает, что до конца года эти площади еще успеют вырасти в цене.

Освобождённая ниша

«К концу 2010 года их стоимость может увеличиться еще на 10-15 процентов, – прогнозирует г-н Щетинников. – Причем их цена с начала года и так уже ощутимо выросла – в основном из-за подорожания коммунальных услуг. Ведь собственники в большинстве своём стремятся переложить коммуналку на плечи арендаторов».

Небольших помещений на первых этажах домов мало по двум основным причинам, объясняет партнёр Казанского юридического центра. 1. Их быстро разбирают. 2. Большинство собственников предпочитает крупных платежеспособных арендаторов, которые занимают площади всерьез и надолго.

«Вообще 2009 год оказался серьезным испытанием для всех владельцев недвижимости.

Одной из примет кризисного времени на рынке недвижимости стало резкое снижение спроса на аренду площадей. Особенно крупных и особенно офисных. В сегменте офисных площадей наблюдался «провал» спроса – мы видели спад обращения вновь открывающихся фирм. Многие шли по пути сокращения расходов на аренду: подыскивали меньшие по площади или более дешевые по стоимости помещения, что вело к росту предложения относительно спроса. В то же время сохранялся спрос на качественные торговые площади – продолжали развитие торговые сети, аптеки, дискаунтеры. Что касается небольших помещений, то они ни на рубль дешевле не стали. Причем серьёзным спросом могли пользоваться и помещения на 2-й линии – если, допустим, они расположены в густонаселенных спальных районах», – делится наблюдениями эксперт.

Основной тренд лета 2010 года – рост числа туристических компаний, испытывающих потребность в помещениях с хорошей проходимостью. Из-за кризиса многие туристические агентства были вынуждены покинуть рынок, однако сегодня освобожденная ниша вновь начала заполняться.

Любопытно, что возвращение турфирм не оказало существенного влияния на рынок коммерческой недвижимости в Казани. «Этот спрос возник, если можно так выразиться, в самом спросовом сегменте, – объясняет г-н Щетинников. – Поэтому турагентства не могли существенным образом повлиять на ситуацию. Скорее, наоборот: положение дел на рынке повлияло на их запросы. Например, многие уже довольствуются не первым этажом, а вторым или третьим».

Аренда

В среднем по городу, по словам эксперта, хорошие торговые площади (если не принимать в расчет предложения крупных торговых центров) сдаются в аренду по цене 1000-1200 руб. за квадратный метр. Если место уж очень хорошее, стоимость квадратного метра может достигать даже двух тысяч.

«Довольно популярный у арендодателей способ: берутся пустующие площади на первом этаже жилого дома и «нарезаются» под мелких арендаторов. Это принципы магазинов «Корзинка», «Долина изобилия». По сути это даже не супермаркет, а минирынок – внутри помещения располагается множество магазинчиков, отделов, торгующих продуктами, бытовой химией и т.д. Маленький такой шанхайчик. Другой вариант – это административные площади бывших магазинов. Эти площади нельзя объединить из-за особенностей планировки, несущих стен. Таковые обычно сдаются фирмам, работающим в сфере услуг – под парикмахерские, ателье, ломбарды…» – приводит примеры распоряжения коммерческой недвижимостью г-н Щетинников.

Расценки на аренду недвижимости во втором случае будут, разумеется, уже существенно ниже – 500-700 руб. за кв. м.

Наконец, аренда чисто офисных помещений, расположенных в привлекательных местах (1 этаж, 1 линия), может достигать 700 рублей за кв. м. Это, в частности, расценки на офисы в новых кварталах, расположенных в районе улицы Чистопольской и проспекта Амирхана.

Вообще же в Казани офис можно арендовать значительно дешевле (особенно если нет острой необходимости в расположении на 1 этаже и 1 линии). Наиболее распространенные расценки по городу – 350-400 рублей за квадратный метр.

Купля-продажа

С куплей-продажей коммерческой недвижимости, по мнению эксперта, дело обстоит сложнее, чем с её арендой. Свои пять копеек тоже, само собой, внёс кризис. Однако его последствия оказались несколько иными.

«В кризис цены на коммерческую недвижимость начали ощутимо снижаться. Сократился платежеспособный спрос. Крупные сетевые игроки предпочитали «дожимать» рынок, отказываясь платить больше установленного ими «потолка» за квадратный метр площади. В итоге многие собственники попросту сняли свои предложения с продажи. Когда, наконец, снова начал расти спрос, рынок оказался очень скуден на предложения. Собственники по-прежнему придерживают коммерческую недвижимость. Или же выставляют её на продажу – но по докризисным ценам. Которые, как правило, на 20-40% выше той реальной цены, которую готовы рассматривать потенциальные покупатели», – сетует партнёр Казанского юридического центра.

В результате на рынке появляются в основном или довольно неликвидные предложения, или недвижимость, которую по каким-то причинам необходимо срочно продать.

В то же время торговые площади, расположенные в привлекательном месте, и сейчас уходят по ценам, близким к докризисным, – 60-80 тыс. рублей за квадратный метр. Другое дело, что таких предложений на рынке не очень много. Далеко не каждый собственник готов расстаться с курицей, несущей золотые яйца. Владельцам же офисной недвижимости, судя по всему, остаётся дожидаться лучших времён. Эти площади хозяева готовы продавать по цене 30-40 тысяч рублей за квадратный метр – причем даже уже с хорошей отделкой.

«Едва ли стоит ожидать роста цен на офисные помещения до конца этого года, – считает эксперт. – У покупателя со свободными деньгами сейчас есть и выбор, и возможность диктовать условия. Особенно если вы готовы расплатиться сразу. Тогда можете выбить еще и скидку – минимум 5 процентов от заявленной стоимости».

В целом же, несмотря на положительную динамику этого года, рынок коммерческой недвижимости еще весьма далек от докризисных показателей, резюмирует г-н Щетинников: «Так, например, цены на офисные помещения по-прежнему на 15-20% ниже уровня 2008 года. Спрос при этом составляет всего 75-80% от докризисного».

Ранее на эту тему:

15 июля 2010, Первый этаж предлагать

21 июля 2010, Коммерческая недвижимость: наметился сдвиг

26 июля, 2010, Офис «с довеском»