Малоэтажная панацея

Стимулировать малоэтажное строительство намерены российские власти. Эксперты сошлись во мнении: ощутимый импульс рынок «малоэтажки» получит лишь в том случае, если коттеджи станут доступны людям с небольшим достатком. Но на этом единодушие в оценках заканчивается. Часть аналитиков с оптимизмом смотрят на предпринятые за последнее время «в верхах» шаги по стимулированию рынка. Другая часть знатоков рынка настроена весьма скептически, ссылаясь на уже имеющийся опыт возведения коттеджных поселков.

«Золотая» инфраструктура

Вот и 4 марта в Казани, на церемонии награждения лауреатов премии «Архитектурный Оскар», со сцены высказывались прямо-таки противоположные точки зрения. Даже главный архитектор проектного отдела ООО «ТРООИВА» Римир Абдулхаков, признанный жюри автором лучшего проекта коттеджного поселка («Ореховка»), не удержался при получении статуэтки от язвительное реплики. По его словам, коттеджи в новых поселках приобретают, как правило, зажиточные люди. И не для постоянного проживания, а в качестве загородных домов. Так что малоэтажное строительство еще рано объявлять панацеей в решении жилищного вопроса, уверяет архитектор.

«Мы забываем о том, что эти поселки достаточно дорогие в обслуживании, – пояснил корреспонденту 116metrov.ru г-н Абдулхаков. – Поселки-то в общем небольшие. Та же самая Ореховка, в которой чуть больше ста домов, это, считайте, 100-квартирный дом. И содержание охраны, инженерных сетей, освещение мест общего пользования, дорог – это довольно дорогое удовольствие. И мысль, что поселки в ближайшее время могут стать жильем для малообеспеченных семей, мне пока кажется нереальной. Пока это вариант для достаточно зажиточного класса, и то для тех, у кого есть квартиры в Казани. Потому что при переселении в поселок сразу возникают проблемы: дети, учеба, а школьных автобусов нет. В той же Ореховке наберется десятка два учеников. Естественно, их никто возить не будет».

Архитектор даже сравнил дом в коттеджном поселке с чемоданом без руки – «и нести тяжело и бросить жалко». Правда, уточнил, что для состоятельных людей при расположении в живописном месте такое жилье будет играть роль загородного домика, куда хозяева охотно будут приезжать на лето или в выходные и праздничные дни.

«Это как то же самое подмосковное Переделкино. Никто не рвет пуповину и не бросает квартиру в городе».

Единственный тип людей, которые могут жить в коттеджных поселках круглогодично – это, по мнению г-на Абдулхакова, «полковники в отставке», энергичные пенсионеры.

«У меня даже был знакомый, который, выйдя на пенсию, продал свою квартиру и купил коттедж в одном из поселков. Потом каялся: «Я на старости лет глупость совершил». Надо внуков в школу везти, а все пути замело! Побежал искать трактор. Потом в холода замерзла вода в трубах. Переполнило выгреб – надо искать где-то ассенизаторов. И всё это лежит на нём».

Это всё деньги. А еще за текущее обслуживание надо платить.

«Я не хочу называть конкретные цифры на обслуживание поселков, но, на мой взгляд, они весьма существенны. Кстати, управляющие компании очень часто эти вещи засекречивают, и когда люди при покупке спрашивают, во сколько будет обходиться обслуживание, обычно уходят от ответа».

Кстати, канализация в поселках – это отдельная тема.

«В новые коттеджные поселки обычно тянут газ, водопровод и электричество. А канализацию, как правило, нет. Только в самые элитные. Сейчас, правда, устанавливают биологические очистные сооружения, но они не работают эффективно до тех пор, пока люди не заселятся в поселок «насовсем». БОС живут за счет того, что поедают продукты жизнедеятельности человека, и если он приезжает только на выходные или еще реже, бактерии погибают».

Его Величество Стимул

Тем не менее ситуация может измениться в ближайшее время, уверена заместитель исполнительного директора Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Александра Мочалова.

Г-жа Мочалова сообщила корреспонденту 116metrov.ru, что буквально на днях были приняты несколько ключевых решений, которые способны серьезно стимулировать развитие малоэтажного строительства.

Во-первых, Госдума утвердила проект закона о финансовой поддержке (за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ) переселения граждан из ветхого и аварийного жилья в малоэтажные жилые дома: «Будут приниматься адресные региональные программы. В их рамках участки для строительства малоэтажного жилья будут предоставляться бесплатно – это позволит немного снизить стоимость квадратного метра. Затем жилье будет выкупаться по ценам, установленным для данного субъекта РФ Минрегионразвития (так называемая среднерыночная цена, которая утверждается приказом министерства). При этом, учитывая, что малоэтажное строительство предполагает развитие очень экономичных технологий, появляется возможность того, что жилье будет стоить дешевле цены, указанной Минрегионразвития. Оставшуюся часть по новому закону регион сможет направлять либо на развитие инфраструктуры, либо на закупку большего количества жилья».

Г-жа Мочалова подчеркнула: для жителей аварийных домов участие в программе будет бесплатным: «Это социальное обязательство государства».

Кроме того, в настоящее время АИЖК пытается стимулировать коммерческий спрос на малоэтажное жильё.

«27 февраля было подписано соглашение о реализации пилотного проекта по разработке и внедрению ипотечных продуктов в малоэтажном строительстве. Пока ситуация сложная. Нет типовых проектов малоэтажного строительства, а значит, банки не рассматривают «малоэтажку» как ликвидный залог. Для отработки всех этих механизмов необходимо создать стандартизированные финансовые продукты. Причем работающие как с помощью средств АИЖК, так и через основные банки».

Для этого сейчас реализуется большой проект в Оренбургской области. Это 3093 индивидуальных дома общей площадью более 500 тыс. квадратных метров. Все дома «высокой заводской готовности» – на месте, по сути, останется собрать только готовые каркас и блоки.

Существенное нововведение: АИЖК впервые идет на снижение процентной ставки. Если семья покупает жилье эконом-класса со стоимостью кв.м не более 30 тысяч рублей, она имеет право на понижение ставки на 0,5 процента. Если семья, кроме того, имеет право распоряжаться материнским капиталом либо входит в одну из федеральных программ обеспечения жильем социальных категорий граждан (молодая семья по ФЦП «Жилище», граждане, имеющие жилищные сертификаты), то, соответственно, каждый из этих пунктов снижает ставку еще на 0,25 процента.

«Произошла беспрецедентная ситуация: по инициативе АИЖК снижается процентная ставка именно на объекты малоэтажного строительства. Мы очень надеемся, что это позволит нам отработать все опасные моменты кредитования «малоэтажки». И мы получили подтверждение от АИЖК, что после отработки этого пилотного проекта кредитные механизмы для «малоэтажки» будут созданы и будут работать», – говорит Александра Мочалова.

Кстати, по словам собеседницы 116metrov.ru, уже сейчас при малоэтажном строительстве можно добиться существенного удешевления инфраструктуры: «Действительно, обеспечение коттеджных поселков социальной, транспортной и инженерной инфраструктурами воспринимается обычно болезненно с точки зрения финансов. Но сейчас в Минрегионразвития создана новая ресурсная модель оценки себестоимости жилья, и я вам могу сказать: за счет того, что расстояние между домами в малоэтажном строительстве может быть сокращено, плюс за счет того, что можно строить 2,3-этажные дома, таунхаусы, удается достичь плотности пятиэтажной застройки».

Словом, «наверху» уже все рассчитали и просчитали. Правда, пока только на бумаге. Ну, а какие «овраги» могут возникнуть на пути бесстрашных застройщиков, как обычно, покажет практика.