Двадцать третьего сентября на территории выставочного комплекса «Казанская ярмарка» состоялась ежегодная конференция «Недвижимость: ситуация, тенденции, возможности»,
организатором которой выступил Издательский дом «Казанская Недвижимость».
Что будет на рынке недвижимости? – вот вопрос, волнующих всех: от профессионалов до обычных граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Этот вопрос настолько назрел, что было решено вынести его на общее обсуждение, которое успешно состоялось в рамках конференции. Обсудить сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию и спрогнозировать ее развитие собрались риелторы, строители, банкиры, девелоперы, а также все лица, заинтересованные в развитии жилищного рынка. Эксперты признали, что прошедший год на рынке недвижимости выдался сложным, но не катастрофичным. Однако дискуссия по поводу будущего рынка была довольно острой.
В 2008 году на предыдущей конференции «Казанской Недвижимости» были высказаны различные мнения о будущем жилищного рынка – рассматривались как пессимистичные варианты развития, так и совсем трагические. Исходя из выступлений нынешнего года, можно утверждать, что самые худшие прогнозы не сбылись: жилье продолжает строиться, регистрироваться, а спрос в условиях снижения цен начал путь к восстановлению.
Дефицит жилья не запланирован
Конференция открылась выступлением начальника отдела развития жилищного строительства министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшата Гимаева, который привел последние данные объемов ввода жилья в республике. По данным БТИ, на 21 сентября в Татарстане построено уже 1,4 млн кв. метров жилья, в том числе 5102 многоквартирных дома площадью 749 тыс. кв. метров и 5350 индивидуальных домов площадью 665 тыс. кв. метров. Всего в 2009 году запланировано ввести 2 млн кв. метров жилья.
Всего, по данным Госстройнадзора (ГСН) РТ, в республике ведется строительство 487 коммерческих многоэтажных жилых объектов на разных степенях реализации общей площадью 3,71 млн кв. м. Из них строительство не начато на 91 объекте общей площадью 421 тыс. кв. м, 72 объекта площадью 668 тыс. кв. м находятся на уровне нулевого цикла, 73 объекта общей площадью 546 тыс. кв. м получили заключение ГСН РТ о соответствии их проекту, на 217 объектах общей площадью 1,084 млн кв. м ведется строительство. Всего же из 3,71 млн кв. м к объектам высокой степени готовности, которые подлежат вводу в 2009 – начале 2010 года, отнесены 773 тыс. кв. м жилья.
Дефицит жилья, вследствие которого может возникнуть рост цен на недвижимость, исходя из запланированных объемов ввода жилья, скорее всего, не случится.
Ильшат Гимаев подтвердил, что в ближайшие два года благодаря заделу прошлых лет дефицита предложения не будет – на 2010 год минстрой планирует возвести 2 млн кв. м жилья, ведомство надеется, что в 2011 году объемы удастся нарастить до 2,1 млн рублей.
«По данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), недвижимость по-прежнему остается на первом месте у россиян по надежности вложения денег, – говорит Ильшат Гимаев. – Это связано с тем, что квартира по своей сути материальна – даже если она будет стоить дешевле, в ней всегда можно будет жить или сдавать ее в аренду. А вот акции и облигации могут в кризисное время прогореть совсем. Поэтому сейчас пришло время, когда мы должны совместно проработать стратегию, направленную с одной стороны на возобновление строительства коммерческого многоквартирного (и малоэтажного) жилья, с другой – на стимулирование спроса на построенные квартиры со стороны населения».
На регистрацию сделок с недвижимостью кризис не повлиял
Как рассказала заместитель руководителя управления федеральной регистрационной службы по РТ Гульнара Абдрахманова, не сократилось в связи с кризисом и количество регистрационных действий – этот показатель за первые 8 месяцев 2009 года по сравнению с этим же периодом 2008 года показывает даже небольшой рост.
Тем не менее изменилась структура регистрационных действий: количество операций с жилыми помещениями уменьшилось на 9,4%, увеличилась регистрация нежилых помещений на 26%, земельных участков – на 7%. Сделки с жильем по-прежнему занимают наибольший объем в регистрации недвижимости – в 2009 г. 49% от общего числа регистрационных действий (в 2008 г. – 56%). Резко уменьшилось количество сделок с одним и тем же объектом недвижимости, когда одна квартира с целью игры на растущем рынке продавалась в течение года много раз. Количество сделок по ипотеке по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упало на 73,4%, число договоров классической ипотеки снизилось на 67,8%, а социальной – на 21,6%. Количество регистрационных действий сохраняется за счет регистрации изменений, вносимых в ранее заключенные ипотечные договоры.
«В управлении, несмотря на кризис на рынке недвижимости, о котором все говорят, количество регистрационных действий не уменьшилось – жилье по-прежнему покупают и продают, регистрируя все эти действия в УФРС по РТ, – рассказывает Гульнара Абдрахманова. – Говорить о том, что рынок остановился, не приходится. Сейчас активизировалась регистрация незавершенных объектов недвижимости – как только проходит информация, что какая-либо строительная организация находится в предбанкротном состоянии, резко увеличивается количество судебных исков о признании права на незавершенный объект недвижимости. Быстрая реакция будущих собственников квартир позволит избежать ситуации с обманутыми дольщиками».
Ипотека: надежда на восстановление
По словам начальника отдела андеррайтинга и рефинансирования ипотечного агентства РТ Алины Дулкиной, за 2008 год на территории республики было выдано более 17 тысяч ипотечных кредитов, за 8 месяцев 2009 года было оформлено 8 тысяч, что подтверждает влияние общей финансовой ситуации на рынок ипотеки.
В то же время, по мнению Алины Дулкиной, в последнее время наметилась положительная динамика – благодаря снижению процентных ставок банка (что происходит из-за снижения ставки Центробанка до 10,5%) увеличивается количество желающих получить ипотеку.
«Сегодня наблюдается положительная динамика – увеличивается количество желающих улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредитования, государство поддерживает этот сегмент рынка путем снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ, за счет чего снижается и ставка по ипотечному кредиту, – говорит Алина Дулкина. – Также неоспоримым преимуществом приобретения жилья сегодня являются низкие цены на недвижимость».
Полная активизация ипотеки будет после стабилизации экономической ситуации в целом, отмечает Алина Дулкина. «Главное – подарить населению уверенность в завтрашнем дне, что в конечном итоге даст возможность всем участникам рынка (населению – по улучшению своих жилищных условий, строительной отрасли – по вводу жилья и экономике Республики в целом – по привлечению федеральных средств через механизм рефинансирования ипотечных кредитов) вывести регион на новый этап развития», – говорит она.
Как вернуть спрос на рынок недвижимости?
Вопрос стимуляции спроса, затронутый в докладе Ильшата Гимаева, стал основной темой выступления президента Гильдии риэлторов РТ Валерия Абсалямова. Он отметил, что практически все прогнозы по развитию рынка недвижимости, озвученные им год назад, сбылись – процентные ставки по ипотеке резко выросли, реализация жилья значительно упала, снизилась и стоимость квадратного метра.
«Жилищный вопрос, на мой взгляд, решается очень легко – надо взять землю, которой предостаточно, подвести туда за счет бюджета коммуникации, дать строительный подряд на конкурсной основе и ограничить стоимость квадратного метра до 27-28 тыс. руб., – говорит Валерий Абсалямов. – Так в течение 2-3 лет дефицит жилья закроется, и дальнейшая спекуляция будет бессмысленной».
Развитие рынка в будущем, по словам Абсалямова, зависит в целом от общей экономической ситуации: цены на нефть, инфляции, уровня безработицы. Сейчас же на рынке вторичной недвижимости в основном покупается кластер дешевых квартир – 1-комнатные хрущевки, 1-комнатные ленинградки и 2-комнатные хрущевки.
«Восстановится ли ипотека – неизвестно. Пока больше рассуждений на эту тему. Снижение уровня зарплат и рост безработицы уверенности в росте ипотеки не добавляют, – продолжает Абсалямов. – Ипотека может возродиться лишь при ценах на недвижимость по 27-28 тыс. руб. за кв. м. Дайте людям ипотеку под 10-11% – на таких условиях и они будут брать. Барометр изменений на рынке – колебания в количестве денежной массы, как только она начинает расти – увеличивается число сделок».
Решить общую проблему отсутствия спроса на рынке можно, отметил Абсалямов, лишь объединившись против кризиса и предпочтений людей вкладывать деньги в банки, а не в недвижимость. Способствовать восстановлению рынка с помощью мощной и единой PR-кампании, чтобы доказать, что недвижимость – идеальное вложение средств, и привлечь все сбережения граждан в недвижимость.
«Любой бабушке понятно, что сегодня выгоднее вкладывать сбережения в банки и валюту, чем в недвижимость. С одного миллиона рублей при 17% ставке годовых доходность составляет 15 тыс. руб. в месяц – это гораздо выгоднее, чем сдавать квартиру. Но если доказать населению, что нет ничего надежнее, чем вклады в недвижимость, то мы сможем повернуть рынок в свою сторону. Сейчас люди очень сильно сомневаются в надежности любой системы, к тому же жилье важнее, чем банк. Деньги – сегодня есть, завтра нет, а квартира никуда не пропадет», – заявил президент Гильдии риэлторов РТ.
Однако тут же обратил внимание на неспособность риелторов договориться между собой. «Риелторское сообщество не представляет из себя никакой силы и, более того, не хочет ею быть – каждый только за себя. Если раньше было 40-50 сделок в месяц у одного агентства, то сейчас всего 4-5, и приходится быть сговорчивей, сотрудничать и с частными маклерами, соглашаться на их условия. Сегодня в Казани нет сообщества риелторов. У нас есть три гильдии, и мы все уже передрались», – отметил Абсалямов.
Цены на вторичную недвижимость снизились на 35-40%
Между тем восстановление спроса на рынке недвижимости должно происходить не за счет возврата инвесторов на рынок, а за счет доступности жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Люди, хранящие в банках миллионы, как правило, свою потребность в жилье уже давно удовлетворили, тогда как те, кому действительно нужно жилье, денег не имеют. Быстрый рост на недвижимость и его инвестиционная привлекательность приводят к недоступности жилья – и этот факт уже был неоднократно доказан.
«Безусловно, финансовый кризис оказал влияние на рынок недвижимости, – считает руководитель комитета по связям с общественностью Региональной гильдии риэлторов Ольга Белевских. – Можно сказать и обратное: именно использование объектов недвижимости в качестве финансовых инвестиционных активов послужило толчком к развитию этой ситуации. Есть внешняя сторона происходящего: резкое сокращение числа сделок, общая тенденция падения цен на все объекты недвижимости, сокращение числа риелторов и риелторских компаний. На вторичном рынке жилья цены упали в среднем на 35-45% к докризисному уровню, на первичном чуть меньше – на 20-30%. Число агентств недвижимости по Казани сократилось примерно в четыре раза».
Снижение цен способствует оживлению рынка
Участники конференции отметили и позитивный тренд на рынке недвижимости – этой осенью произошло некоторое оживление спроса. В то же время, по словам начальника отдела оценки агентства «РегионБизнесКонсалтинг» Александра Голубева, не нужно путать сезонное оживление с восстановлением спроса: «Некоторые игроки осеннее оживление восприняли как восстановление рынка и тут же даже поспешили поднять цены». Скорее, здесь обратная зависимость – в результате снижения цены спрос и начал постепенно возрастать.
По оценкам РБК, за год кризиса, с августа 2008 по август 2009 года, на вторичном рынке наблюдается снижение цен на квартиры по всем типам планировок. В среднем по городу за этот период цены предложений снизились на 16,10%. Большой разрыв в цифрах, представленных Ольгой Белевских, и данных РБК – это цена уступки, на которую готовы идти продавцы, чтобы реализовать свою недвижимость.
«Несмотря на общее снижение цен на рынке, динамика очень замедлилась, – говорит Александр Голубев. – Если с октября по май этого года средние цены падали по полтора два процента в месяц, то начиная с лета этого года, падение замедлилось и составляет от половины до одного процента в месяц. Причем, как отмечают некоторые агентства недвижимости, по отдельным предложениям наблюдается желание владельцев квартир увеличить цену предложения. Это касается в первую очередь изначально дешевых квартир «хрущевского» типа».
Когда восстановится рынок недвижимости?
Подводя итоги конференции «Недвижимость: ситуация, тенденции, возможности», можно отметить следующие основные тенденции, которые в перспективе окажут влияние на развитие рынка. Во-первых, продолжается строительство жилья в больших объемах, в том числе и по программе соципотеки, что будет обеспечивать рынку большое количество предложения. Во-вторых, усилия правительства РФ, направленные на активизацию ипотеки и улучшение экономической ситуации в целом в стране, стоит надеяться, дадут свой эффект, и пропавший спрос на жилье начнет восстанавливаться. Произошедшее в течение года снижение цен уже начало давать свои плоды – потенциальные покупатели увидели «дно рынка» и перешли в разряд реальных. Снижение цен, активизация ипотеки и большой выбор недвижимости на рынке – все эти факторы в совокупности будут способствовать восстановлению спроса на рынке. И именно таким образом возможно здоровое развитие рынка недвижимости.
Гузель ВАГАПОВА