Быть или не быть кризису на рынке татарстанской недвижимости?

Эта тема оказалась одной их самых горячих за последний период. Причем, если еще недавно эксперты спорили лишь о ценовых перспективах рынка, то сегодня всерьез заговорили о том, что докатившийся до России кризис ликвидности способен резко сократить инвестиционную активность в сфере девелопмента жилой и коммерческой недвижимости. Простых смертных в этой ситуации волнует один вопрос: неужели последний островок финансовой стабильности будет сметен финансовой бурей? И не пора ли избавляться от «излишков» недвижимости и вкладывать деньги в более доходные инструменты? А тем, кто был готов приобрести жилье, отложить его покупку и дождаться серьезного падения цен?

Впрочем, есть ли причины для паники? Нетрудно заметить, что за последние несколько лет разговоры о «неминуемом» кризисе возникали периодически, и общественность уже перестала их воспринимать всерьез. Достаточно вспомнить историю про мыльный пузырь на рынке жилой недвижимости, который, должен был лопнуть к концу 2005 года. Вместо этого последовал не обвал, а самый небывалый рост цен, когда всего за один год недвижимость в Москве и многих других городах подорожала в два раза. Правда, два кризиса за последнее десятилетие все же были. Причем оба они были спровоцированы проблемами в сфере финансов. Первый из них случился в результате дефолта 1998 года, когда недвижимость по разным оценкам подешевела на 30-50 процентов. Второй случай произошел после банковского мини-кризиса 2004 года, когда за полгода было ликвидировано 27 банков. Одним из последствий стало сокращение кредитования строительных проектов и лавина скандалов с обманутыми дольщиками.

Тем не менее ни после 1998, ни после 2004 года масштабного кризиса на рынке недвижимости не произошло: объемы строительства и цены через короткое время продолжали расти как ни в чем не бывало.

При таком развитии ситуации напрашивается только один вывод – потенциальным покупателям, желающим приобрести квартиры в строящихся и незавершенных домах, необходимо быть очень осторожными, ибо риск того, что строительство того или иного дома будет незакончено, весьма велик. И основная причина этого сегодня в том, что практически все банки ограничили выдачу кредитных средств застройщикам, а множество кредитных учреждений, ориентированных в основном на западные заимствования ограничили прием заявок на ипотеку на первичном рынке недвижимости. А без кредитов и ипотеки первичному рынку будет нелегко. Но «свято место пусто не бывает», доли мелких банков на рынке ипотеки будут перераспределены между крупными участниками. Это вопрос лишь времени.

Именно поэтому сегодня для потребителей, особенно тех, кто не в состоянии выполнить нынешние требования банков по ипотечному кредитованию, важно не быть вовлеченными в разного рода долевые проекты и программы соинвестирования. «Попытки привлечения частных денег под строительство уже делаются в ряде регионов России», – говорят в Ассоциации строителей России. В этом случае все прошлые «пирамиды» покажутся нам несерьезными, а урон может исчисляться миллиардами. Соответственно, в ближайшем будущем нас ждет сокращение объемов строительства, что приведет к уменьшению предложения на рынке, что в свою очередь будет способствовать повышению цен на вторичном рынке, где нет проблем с ипотекой, со сдачей дома, документацией и так далее.

Также в данной ситуации необходимо учитывать и колоссальный интерес к рынку недвижимости со стороны крупных и средних инвесторов. Фондовый рынок, служивший на протяжении последних лет своеобразной кубышкой денежных средств инвесторов, в настоящий момент, а я думаю, что и в ближайшей перспективе, не в состоянии серьезно привлечь взоры потенциальных инвесторов. Потери здесь для многих оказались катастрофическими. В связи с этим для многих из них переждать «буйство» кризиса в «кирпичах» будет вполне логичным шагом. И это не только не даст ценам упасть, но и обеспечит рост уже через несколько месяцев. Как отразится на динамике цен на недвижимость снижение российского фондового рынка, зависит от того, как долго последний будет нестабилен. Тем не менее потенциальным покупателям не стоит откладывать приобретение недвижимости. Нет сомнений, что рост цен на квартиры продолжится, а объем предложения будет сокращаться.

И как отмечают многие российские эксперты, третьим, и, возможно, основным прогнозом того, что цены на вторичное жилье в скором времени вырастут, является инфляция. Беспрецедентные меры государства по недопущению финансового кризиса в стране, когда в экономику через банковскую систему закачиваются огромные суммы, говорят только об одном – в России продолжится рост инфляции, размеры которой будут несопоставимы с официальными прогнозами. Данную точку зрения недавно подтвердил и глава Международного валютного фонда, подчеркнувший, что уровень инфляции в странах СНГ в 2009 году будет значительно отличаться от предварительно озвученных правительствами этих стран цифр.

По моему глубокому убеждению, «взрыв» цен на недвижимость во многих регионах России произойдет уже в конце первого полугодия 2009 года. До этого момента рынок можно будет охарактеризовать как «затаившимся», когда и продавцы, и покупатели будут ждать окончания «кризисной эпопеи». Хотя уже сейчас должен заметить, что после сентябрьского затишья, в октябре наш отдел продаж отметил устойчивый повышающий тренд по продажам вторичного жилья.