Рынок недвижимости сможет устоять?

Можно ли ожидать в ближайшее время падения цен на жилье, и как будет развиваться рынок недвижимости в Казани? Несмотря на то, что уверенных прогнозов эксперты, принимавшие участие в круглом столе «Недвижимость Казани: реальность и перспективы развития», давать не брались, основные тенденции ясны.

То, что реализация жилья в Казани сейчас находится в состоянии застоя, понятно: цены находятся практически на одном уровне, с небольшими колебаниями, а количество продаж уменьшается. Что произойдет дальше? Либо продавцы будут вынуждены всерьез сбить расценки, что делает строительный бизнес не столь привлекательным, либо появятся какие-то механизмы, которые позволят покупать жилье большему числу людей.

«Развитие жилищного рынка не сделало квартирный вопрос более решаемым – цена квадратного метра становится выше. Сейчас не более 15 процентов горожан могут приобрести жилье – при средней стоимости квадратного метра в Казани 40 тысяч рублей средний ежемесячный доход семьи составляет 25 тысяч рублей. Но доступность жилья включает в себя несколько факторов: темпы роста объемов строительства, развитие социальных жилищных программ и ипотеки», – считает директор департамента муниципальных жилищных программ Альберт Зиннуров.

Так, ипотекой в Казани могут воспользоваться не более 10 процентов семей. Реальный уровень инфляции, по оценкам экспертов, не восемь процентов, а зарплаты на 20-30 процентов ежегодно не растут. По оценке президента Гильдии риелторов Татарстана Валерия Абсалямова, сейчас в татарстанских банках средний размер ставки по ипотечным кредитам – 14 процентов годовых, к концу года он может подняться до до 16 процентов. В следующем году при прочих равных условиях есть вероятность того, что он поднимется и до 25 процентов.

«Если на конец 2009 года ставка остановится на планке в 20 процентов – это хорошо. В Казани сейчас в плане ипотеки нормально стоят всего три-четыре банка, причем те, которые получают подпитку с Запада, в частности Германии и Франции. В перспективе банки будут уменьшать количество выдаваемых кредитов, тормозить их выдачу – дав сейчас под 14 процентов, к концу года можно пролететь, а разница в два процента банкам приносит доход существенный», – говорит Абсалямов.

Доступнее ипотека может стать, например, в том случае, если будет возможность, допустим, вносить первоначальный взнос за счет государства. Если жилье и в дальнейшем будет продаваться плохо, коммерческие фирмы будут уходить со строительного рынка в сферы, где инвестиции приносят более быструю окупаемость: вкладываться на длительный срок инвесторы пока не готовы. Это не самый лучший вариант – темпы роста строительства жилья застопорятся, притом что жилья в действительности не хватает.

Степень серьезности ситуации на рынке сейчас риелторы и застройщики оценивают по-разному.

«Время безумного роста цен ушло. Но сильного отката произойти не должно. Сейчас вторичное жилье играет роль основного сегмента рынка недвижимости. Первичка в большей степени подвержена влиянию обстоятельств, и пока на этом рынке наступило «время покупателя», который может диктовать продавцу условия. Квартиры одного типа в одном и том же доме могут продаваться по разным ценам. Но сидеть и ждать покупателя – стратегия бесперспективная. Расшевелить рынок можно с помощью новых технологий», – таково мнение президента региональной Гильдии риелторов Вячеслава Егорова.

«Розовые очки пора снять: рынок сдох, как у попа собака, – считает Валерий Абсалямов. – соотношение количества покупок и продаж в июле было 10 к 90, сейчас уже 5 к 95. Средняя цена – 40 тысяч рублей за первичное жилье, 45 – за вторичное, причем по некоторым оценкам непроданными остается до 80 процентов новостроек. Недавний финансовый кризис затронул банки, но обошел стороной рынок ценных бумаг, которые сейчас являются привлекательным способом вложения средств. Если бы этого не произошло, инвестиции в покупку недвижимости стали бы более активными – что бы ни происходило, это не самый плохой кластер», – говорит Абсалямов.

«На первичном рынке остается нераспроданным то, что не нужно, – уверенна начальник отдела маркетинга ЗАО «Фон» Ольга Сарбаева. – Это квартиры больших площадей, которые начинали строиться несколько лет назад. Покупатели, которые обладают достаточными средствами, предпочитают теперь жить в загородных коттеджах, а остальным нужны квартиры маленькой площади. Реально спрос на жилье остался, и мы не можем жаловаться, что жилье не распродается, просто это стало делать несколько сложнее. Уровень цен, который установился сейчас, нельзя назвать неоправданным – произошел резкий рост, но после него они уже долгое время заметно не поднимались, в то время как расходы на строительство не стоят на одном месте. Об ипотечном кризисе тоже говорить рано – да, банки выдают меньше кредитов, но связанно это в первую очередь с ужесточившимися требованиями к заемщикам».

Мнения экспертов сходятся в том, что вероятность глобального обвала рынка недвижимости не велика, хотя стагнация может затянуться еще примерно на год и вызвать некоторое снижение объемов вновь строящегося жилья.

«Казань по продажам и на следующий год стоять будет плохо, не исключено, что ситуация ухудшится. Однако есть пара интересных стратегий, которые могут всколыхнуть рынок. В Москве спрос подогревается искусственно, а у нас риелторы не могут договориться: политика урвать лишний кусок изжила себя, есть планка, ниже которой риелторы не должны падать. Грамотное сообщество риелторов хотя и не может переломить общероссийскую ситуацию, тактические вопросы решать способно», – таково мнение Абсалямова.

Егоров прогнозирует уменьшение предложений по первичному жилью со стороны застройщиков, при плавном (в течение полугода) повышении интереса к вторичке. Возможно, произойдет резкое разделение по типу квартир – комфортное жилье оторвется по цене от квартир старого типа.