«Три кита» коммерческой застройки

Почти до трех миллионов к 2011 году должно вырасти количество новых квадратных метров жилья. Между тем День строителя отрасль отмечала в парадоксальной ситуации: темпы растут, а покупательская способность татарстанцев падает. На фоне кризиса ипотечного кредитования основным способом сделать жилье доступным остается снижение затрат на строительство.

Как было отмечено на коллегии министерства строительства, архитектуры и ЖКХ на прошлой неделе, к августу в республике построено более 1 миллиона 300 тысяч квадратных метров жилья, или свыше 60 процентов от годового плана, причем половину от этой цифры составило малоэтажное строительство. Второй по размеру сегмент – жилье по социальной ипотеке – 709 тысяч (30 процентов), к концу лета готово 2009 квартир – это 140 тысяч квадратных метров, из них половина квартир по соципотеке была готова за последний месяц. Причем значительная доля жилья практически достроена, но не введена в строй. Непростая ситуация с многоэтажным жильем, выставляемым в коммерческую продажу.

Ипотека

Так сложилось, что банковская ипотека стала основным способом покупки нового жилья – через банковскую ипотеку до последнего времени, по словам риелторов, оформлялась значительная часть сделок. Между тем в 2008 году этот способ становится все более экзотическим: банковский кризис сильно сказался на возможности приобрести жилье через ипотечные кредиты. Это напрямую подтверждает количество кредитов, выданных только по стандартам федеральных программ в течение этого года через ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан»: 730 ипотечных кредитов (займов) на сумму около 680 миллионов рублей, что в два раза меньше, чем за такой же период прошлого года. Согласно данным Национального банка Республики Татарстан по состоянию на первое июля, объем выданных кредитов в целом по республике составил 2,56 миллиарда рублей, что на 24 процента меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Ситуация с кризисом кредитования действительно серьезная и может отразиться на развитии всего строительного рынка в целом. Сейчас вводят то, что уже готово или продано. Существуют глобальные проблемы с финансированием. Где взять деньги на строительство, если их нет у населения? В 2005 – 2007 годах было построено большое количество торговых центров, значительные объемы – в жилищном секторе. Потребитель просто не в состоянии переварить такое предложение. Спрос со стороны тех, у кого достаточно средств на покупку жилья, во многом удовлетворен, а остальное население не имеет достаточно средств, прирост численности жителей Казани за счет миграции, в отличие от Москвы, невелик. Ставки по ипотечным кредитам выросли, и рост еще будет продолжаться», – считает гендиректор ООО «Сити Центр» Леонид Рахимов.

В этих условиях риелторам приходится искать способы привлечения покупателей. Как отмечают в агентствах недвижимости, значительная часть сделок проводится без привлечения живых денег – это различные схемы по обмену, разъезду.

Малоэтажное строительство

Палочка-выручалочка сельской местности и городских пригородов. Сроки строительства таких домов существенно меньше, а значит, и больше их оборачиваемость, соответственно, дешевле стоимость.

«Некоторые сложности с получением ипотечных кредитов и низкой покупательской способностью – «живых» денег на руках действительно мало – естественно, вносят свои коррективы, но если тенденция к росту существует, она не остановится. Другое дело, что приходится вести гибкую политику в отношении платы за построенное жилье, например, мы реализуем коттеджи в обмен на квартиру с доплатой. Для строителей сдерживающих факторов два: сложности с получением кредитов на строительство и приобретением перспективных для застройки участков», – говорит руководитель фирмы «Капитал-строй» Марсель Габдулхаков.

Вопрос доступности жилья напрямую упирается в цену стройматериалов – прежде всего, наиболее популярного на селе кирпича. Сейчас в республике действует 47 заводов по производству керамического кирпича общей мощностью 526 миллионов штук в год. Из них 16 заводов работают сезонно в летний период.

В прошлом году работали всего 25 заводов, соответственно, выпуск был в два раза меньше, причем только четыре предприятия («Камастройиндустрия» г. Набережные Челны, Арский комбинат, «Алексеевская керамика» и «Керамика-Синтез» п. Шеланга) оснащены современным технологическим оборудованием и производят конкурентоспособную продукцию.

До конца года должно завершиться строительство двух современных кирпичных заводов (Куркачи и Ключище) общей мощностью 210 миллионов штук кирпича в год. В следующем году с вводом Кощаковского завода и Тетюшского комбината только четыре предприятия будут выпускать в суммарном выражении 360 млн шт. условного кирпича в год. Общий объем привлеченных инвестиций в строительство и оснащение заводов составляет более пяти миллиардов рублей. Еще один завод появится вскоре в Буинске, ведется поиск инвесторов на строительство Чистопольского и Каратунского (Апастовский район) кирпичных заводов, планируется организация производств кирпича в объёме 120 миллионов штук условного кирпича на Юго-Востоке республики.

В перспективе свою нишу может занять строительство быстровозводимых домов. Кроме уже действующих в Васильево, Казани, Набережных Челнах, Елабуге заводов, рассчитанных на ежегодный выпуск на 410 тысяч квадратных метров деревянных домов в год, запускается предприятие «Уютный Домик» в Зеленодольске, в Алабуге предполагается открытие производства американской фирмы «Чемпион».

Массовая застройка

Среди крупных проектов по многоэтажной и малоэтажной застройке можно выделить пять. Это «Солнечный город», «Седьмое небо» в Казани, «Замелекесье» и «Прибрежный» в Набережных Челнах, строительство города-спутника на территории вдоль автомагистрали Казань–Зеленодольск. Четыре первых – комплексная городская застройка с общим архитектурным решением, заложенной изначально инфраструктурой. Проект «Зеленый Дол» предполагает комплексную застройку на 1300 гектарах, включающую малоэтажные централизованные коттеджные поселки, секционные дома и жилье по соципотеке, дороги, культурные и социальные объекты. Помимо удешевления цены при больших объемах, застройщики, занятые на 15 крупнейших проектах с общей площадью предполагаемого строительства от 8,6 до 11 миллионов квадратных метров, получают от государства компенсацию затрат по уплате процентной ставки по кредитам, привлекаемым на строительство инженерных сетей. В градостроительном плане подобные массовые проекты позволяют задать определенные стандарты комфорта, благоустройства, да и просто внешней привлекательности застройки.

«На сегодня в Казани строится большое количество объектов – это и жилые дома, и общественные здания, видны перспективы обустройства набережных – так, начинается крупный проект по благоустройству левого берега Волги в районе Речного порта. Уровень строительства и его качества в Казани – один из самых высоких в Поволжье, это отмечают приезжающие сюда специалисты. Ближайшие годы пройдут под знаком Универсиады, которая даст новый виток не только развитию архитектуры, но и строительного комплекса в целом», – отмечает архитектор Евгений Евсеев.