Долевое строительство: инструкция по применению

Переворот на рынке долевого строительства Казани совершили поправки к Федеральному закону №214 «О долевом строительстве…». За полтора месяца, которые прошли с этого времени, количество застройщиков, заключающих договоры долевого участия, защищающие дольщиков, значительно возросло. Если тогда компетентные лица в УБЭПе говорили, что речь идет лишь об отдельных компаниях, то сейчас руководитель Региональной гильдии риелторов Вячеслав Егоров отмечает, что в новом правовом поле работают около 40 процентов строительных компаний.

Но каждая семья, озаботившаяся покупкой жилья, может стать перед непростым выбором: квартира по понравившемуся проекту и именно в таком доме, где хотелось, может продаваться на других условиях.

«Начало упорядочиванию рынка положили два фактора: требования закона и возрастающая грамотность народа, хотя по-прежнему многие компании на первоначальном этапе строительства предпочитают заключать предварительные договоры, вместо которых уже позже заключаются договоры долевого строительства – но единственным критерием в этом случае остается доверие к компании», – отмечает Егоров.

Строго говоря согласно поправкам не допускаются никакие формы договоров, кроме долевого участия, в том случае, если права на земельный участок, отведенный под строительство, были приобретены после марта 2005 года – когда вступил в силу 214 ФЗ. В первую очередь в поле зрения и ассоциации риелторов, и городской администрации попадают крупные застройщики. При этом, позвонив в сами компании, разъяснения по поводу формы договора сразу получить удается не везде.

«Среди компаний, имеющих разрешение, с которыми мы работаем, я могу назвать «Унистрой», «Оримекс», «Маг-строй»; которые приводят в соответствие более ранние договоры – «Тандем – Д», «Татнефтегазстрой-Инвест», «Прему», строящую объект на улице Ягодинской», – говорит руководитель отдела первичного жилья «Авангард Риелт» Ольга Захарова.

После того, как в республике был принят собственный закон, передававший полномочия по контролю за застройщиками в ведение муниципалитетов, строительные компании стали ежемесячно направлять туда отчеты о ходе работ. В Казани объезды основных объектов совершаются еженедельно, но пока список тех, кто работает в рамках закона, не так велик. Из числа крупных компаний в отделе контроля за долевым строительством жилья в Казани Управления жилищной политики исполкома называют «ЖБИ-3», «Кулонстрой», «Фон», «Унистрой», «Оримекс», ОАО «Жилищно-инвестиционную компанию», которая действует под эгидой города.

Ушки – на макушке

При покупке жилья, особенно на стадии строительства, мелочей не бывает. Но к сожалению, даже пуганные историями про обманутых дольщиков многие потенциальные покупатели с трудом представляют, что нужно знать о застройщике, чтобы максимально оградить себя от риска. Устав, учредительные документы, лицензию, разрешение на строительство и документ, подтверждающий права на землю, могут решиться попросить уже на стадии подписания договора. Но «нажать на тормоза», когда в глаза заглядывает специально обученный менеджер, психологически гораздо сложнее, чем в спокойной обстановке. Юрист управления жилищной политики Эльмира Шагаева дала читателям 116.ru детальные рекомендации по тому, как не попасть впросак, покупая жилье в долевом строительстве.

Документы

1. Прежде всего, нужно узнать как можно больше о застройщике. Проще всего выяснить стаж застройщика на рынке недвижимости − практически у всех солидных строительных компаний есть собственные сайты в сети Интернет, подробная информация об объектах публикуется в СМИ. Изучение учредительных документов застройщика позволяет понять, насколько долго существует организация, какова основная сфера ее деятельности; количество построенных объектов говорит о надежности организации. Один из индикаторов состоятельности и серьезности застройщика − наличие у него четких планов. Если организация планирует в ближайшие два года строительство других жилых зданий, то дом, в котором вы хотите купить квартиру, наверняка, не первый и не последний ее объект.

2. Необходимо убедиться в наличии у застройщика всех необходимых документов – ознакомиться с ними потенциальный покупатель имеет полное право. Это:

• учредительные документы застройщика;

• свидетельство о государственной регистрации застройщика;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

• аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика.

• разрешение на строительство;

• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

• заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

• проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения;

• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

3. Договор, который предлагается подписать, должен содержать следующую информацию:

1) строительный адрес, по которому расположена приобретаемая квартира, общая площадь квартиры, планировка квартиры, план этажа, позволяющий четко определить положение квартиры по отношению к другим расположение несущих конструкций. Адрес и план исключают возможные споры по поводу квартиры, которая будет предоставлена покупателю по окончании строительства, требования иных покупателей квартир в данном доме относительно конкретной квартиры;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, цену за квадратный метр, сроки и порядок ее уплаты. Желательно, чтобы в договоре было указано, что цена является окончательной, может быть изменена только по результатам обмера БТИ. В таком случае, если общая площадь квартиры после завершения строительства окажется меньше, чем изначально указано в договоре, застройщик обязан возвратить покупателю излишне уплаченные денежные средства, и наоборот: если общая площадь квартиры стала больше, покупатель доплачивает за метраж, превышающий показатель, указанный в договоре при заключении;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре четырех перечисленных условий такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия

Договор также должен содержать:

5) Положение об ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. Если законодательство о защите прав потребителей применить не удается, неустойка за просрочку сдачи дома в эксплуатацию будет взыскиваться на основании договора.

6) Механизм возврата денежных средств в случае задержки сдачи дома.

7) Ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Он начинается со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

8) Гарантия застройщика об отсутствии прав третьих лиц на квартиру: в противном случае он обязуется предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость.

9) Информация о том, в каком виде передается квартира, с отделкой ил без, входят ли работы в указанную стоимость или оплачиваются отдельно.

10) Условия расторжения договора и механизм возврата внесенных покупателем денежных средств. Возможность разорвать контракт особенно может пригодиться при срыве сроков сдачи дома.

11) Обязанность застройщика выдать покупателю документы для регистрации права собственности на квартиру после приемки дома в эксплуатацию по требованию покупателя (часто бывает, что застройщик умышленно затягивает оформление собственности на новостройку, требуя доплат).

По закону

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эта процедура проводится в регпалате на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, предоставляются документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане, план самой квартиры, площади квартиры, а также разрешение на строительство; проектная декларация.

Обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Необходимо помнить, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.