Строили, строили и... не достроили

«Мы попали в тупик! – жаловался журналистам активист «Союза обманутых дольщиков» Казани Радик Мингазов. – Нами никто не интересуется! Мы – жертва системы властей! Объединившись, мы сами вернем свое жилье!».

Так начала свою работу общественная приемная «Союза обманутых дольщиков». Не дождавшись защиты от городских властей, люди решили сплотиться и действовать без чей-либо поддержки. Несостоявшимися новоселами и инициаторами проекта стали отдавшие свои средства в ЗАО «АДА» и ЗАО «Защита». По их мнению, без долгожданного жилья остались три тысячи семей по всей республике. В списке недобросовестных застройщиков – уже упомянутые ЗАО «АДА», ЗАО «Защита», ЖСО «КазКам», «ТРООИВС» (Татарстанская региональная общественная организация инвалидов военной службы), ООО «Фирма «Свей». Эти данные сильно противоречат официальной цифре министерства строительства и ЖКХ, которая говорит лишь о тысяче обманутых семей.

Основная цель создания «Союза обманутых дольщиков» заключается в том, что любой участник долевого строительства, пострадавший от деятельности застройщика, может получить консультацию у профессионального юриста. Несмотря на ободрение организаторов, первая клиентура реагировала с недоверием и долей сарказма. Мол, соединимся мы, будет нас больше, но сможет ли Союз вернуть нам квадратные метры? Активисты отвечали уклончиво: пока что это лишь второй шаг к справедливости, первый – создание тематического сайта www.kidalovo-rt.ru. Интернет-ресурс публикует способы борьбы с недобросовестными бизнесменами, а также делится полезной информацией.

«Они к нам не раз уже обращались. Наши юристы им в суде помогают. Если честно, создание этой общественной приемной ничем не поможет обманутым дольщикам. Деньги им уже никто не вернет», – считает сопредседатель Союза потребителей Марс Исмагилов.

Однако незримая война идет уже восемь месяцев. Российский рынок жилищного строительства сегодня является одним из самых непрозрачных и мало контролируемых властью. Но есть и маленькие победы: обманутые в своих ожиданиях смогли обратить на себя внимание первых лиц. На заседании Госсовета Татарстана глава республики Минтимер Шаймиев отметил: «Это наши люди. Мы должны им помочь… Есть поручение премьер-министру, мы еще раз рассмотрим эту проблему». А прокурор республики Кафиль Амиров уже отчитался о возбуждении уголовного дела в отношении должностных лиц ЗАО «АДА»: «Оно находится под моим личным контролем... О ходе расследования мы проинформируем депутатов».

Специалисты выделяют несколько популярных схем застройщиков-мошенников.

Вексельная схема

Это самая распространенная схема, и она уже получила негативную оценку властей. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. И если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.

Договор соинвестирования

Заключая договор инвестирования, дольщик становится партнером компании по бизнесу и в равной степени несет все возможные риски. Этот договор не регулируют законы «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя». Вместо них дольщик-соинвестор подпадает под действие Федерального закона №39 «Об инвестиционной деятельности…». Одним словом, он становится инвестором, и за риск отвечает он сам, а не строитель. Эта схема крайне рискованна для «дольщика». Правда, в Казани сложилась традиция, когда застройщик любые договора участия в долевом строительстве называет договором инвестирования. Поэтому прежде чем впадать в панику, проконсультируйтесь с юристом.

Договор предварительной купли-продажи

Покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительное соглашение о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.

В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит «вашу» квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств.

Заключение договора страхования или оформления сделки

При использовании этой схемы, оплата за квартиру делится на две части: меньшая – официально проходит по инвестдоговору, а основная – по договору страхования сделки или за оформление и бронирование квартиры – скрывается от налоговиков. Также квартиры могут продаваться подставным лицам по заниженной стоимости, а затем реализовываться на вторичном рынке.

Договор переуступки прав требования

Этот договор предполагает выкуп договоров долевого участия. Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Аналитики не исключают, что это могут быть очень хорошие знакомые застройщика. При этом новый дольщик обязан в срок погасить долги прежнего держателя «доли». Если договор долевого участия был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены, поскольку договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.

Эксперты отмечают неутешительную статистику: девять из десяти сделок по продаже квартир в новостройках Москвы и Подмосковья проходят по рискованным для покупателя схемам. Похожая ситуация сложилась и в Татарстане. Именно поэтому, прежде чем покупать какую-либо квартиру c долевым участием, следует защитить себя правильным договором, который подлежит обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе и позволяет избежать «двойных» и «тройных» продаж квартир.

А пока дома стоят недостроенными. Так, например, в Москве у нечестных застройщиков объекты отнимают через суд и перепродают новому хозяину. В Казани проблему пытаются решить за счет тех же обманутых дольщиков, предлагая им доплатить нужную сумму для достройки жилья. На договорную, изначальную цену никто и не оглядывается, так как цены с тех пор существенно выросли. Еще три года назад квадратный метр в строящимся доме можно было купить за 15-18 тысяч рублей. Сейчас эти цифры увеличились в 2-3 раза. Доплачивать разницу компании чревато, да и никто не дает гарантий, что строительство не будет в очередной раз заморожено.

Количество пострадавших дольщиков в РТ
(Официальные данные министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ)

Адрес «Союза обманутых дольщиков»:
г.Казань, ул. Правобулачная, 13,
«Бизнес-центр», 3-й этаж, офис 311.
Тел. 89172795036