Ипотека: близкая и далекая

Ипотечное кредитовании оживает. По статистике Центробанка РФ, в первом квартале 2010 года банки выдали в два раза больше кредитов на покупку жилья, чем за аналогичный период в 2009-м. При этом пока большая часть предлагаемых банками ипотечных продуктов связана партнерскими узами с государственным АИЖК. Но уже в некоторых финансовых организациях начинают появляются и собственные программы по жилищному кредитованию. Теперь дело и за обычными гражданами – банки ждут активизации своих возможных заемщиков.

Для начала немного цифр. По данным ЦБ, в марте этого года было выдано 18,96 тысячи рублевых ипотечных кредитов. Таким образом, их общее количество достигло 39,8 тысячи. Объем ипотеки увеличился в два раза относительно февраля – до 46,2 млрд рублей. Отмечается и снижение темпов роста просроченной задолженности. В марте этот показатель вырос на 2% до 37 млрд рублей, тогда как в 2009 году просрочка ежемесячно увеличивалась на 5-10%.

Средняя ставка по рублевым кредитам, выданным с начала года, упала в марте – на 0,2% до 13,4%. Год назад средние ставки были на 1,2% выше, но фактически кредиты не выдавались.

Между тем, по мнению аналитиков рейтингового агентства «Эксперт РА», банки выйдут на докризисный уровень выдачи ипотечных кредитов только к 2012 году. Специалисты делают выводы, что развитие спроса на ипотеку будет сдерживаться тремя факторами. Относительно низкой заинтересованностью со стороны населения из-за снижения доходов. Высокими кредитными рисками банков, которые вроде бы отошли от кризиса, но все же ожидают «второй волны» и хотят подстраховаться. Неустойчивой динамикой цен на жилье, из-за которой банки не могут рассчитать стоимость того же залога.

Как полагают аналитики «Эксперт РА», в этом году объем жилищных кредитов вырастет на 40-50%, до 230 млрд рублей. Достичь более высоких показателей возможно будет только к 2012 году и при условии максимальной поддержки ипотеки государством с расширением действующих программ по жилищному кредитованию.

Кстати, оживить ипотеку власти действительно пытаются. В конце апреля депутаты Госдумы с подачи премьер-министра РФ Владимира Путина предложили Внешэкономбанку снизить ставку по субординированному кредиту для АИЖК с 9,5% до 6,5%. Это позволило бы уменьшить стоимость ипотеки для конечного заемщика, а значит повысить ее популярность.

Напомним, что партнерами АИЖК на местах являются многие банки, в том числе и региональные. В частности, предлагают ипотеку от АИЖК в банке «Ак Барс» и «Татфондбанке». Ставка определяется индивидуально в зависимости от срока кредитования, размера первоначального взноса и суммы кредита. В среднем, она сейчас составляет 11,5-12,5 %. Есть дополнительные комиссионные сборы и возможность страховки.

В «Ак Барс» банке также выдаются льготные ипотечные кредиты молодым семьям в рамках приоритетного национального проекта «Жилище» и его подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей в РТ». Ставка по кредиту – 12,9% .

В крупных «окологосударственных» банках есть и свои альтернативы программам АИЖК. Так, по словам начальника отдела кредитования отделения «Банк Татарстан» Сбербанка России Резиды Галькеевой, ипотечное кредитование в банке становится привлекательным. «Сейчас политика Сбербанка направлена на опережение рынка, принятие реальных шагов в повышении доступности кредитов. По ипотечным кредитам для участников «зарплатных» проектов ставка составит от 10,5%, для остальных – от 11,65% в зависимости от условий продукта».

В «ВТБ24» ипотеку можно получить в среднем от 13,6%. Банк целенаправленно отходит от сотрудничества с АИЖК и предлагает только свою ипотеку.

Кстати, в «Татфондбанке» решили развивать новые продукты, дополняющие классическую программу ипотечного кредитования. С их помощью можно взять кредит на цели, не предусмотренные стандартной ипотекой.

Директор департамента розничного бизнеса «Татфондбанк» Резеда Бикчантаева рассказывает, что теперь клиентам банка доступен весь комплекс кредитов на улучшение жилищных условий. «Это и приобретение комнат, и покупка некапитальных строений, и ремонт уже имеющейся недвижимости. На все это раньше пришлось бы брать требующие поручителей потребительские кредиты».

Следует повторить, что выдача кредита в большинстве банков возможна только под залог прав требования по договору долевого участия или договору инвестирования или под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости.

Большинство экспертов считают, что ипотечное кредитование должно развиваться параллельно с ростом жилищного строительства. Больше квартир – меньше их себестоимость, а значит и дешевле ипотека. А пока, если даже процентную планку по кредитам заставят снижать жесткими правительственными методами, квадратные метры останутся дорогими. Дешевые кредиты увеличат спрос на рынке, но при отсутствии предложения нового жилья, приведут к росту цен на недвижимость.

По мнению председателя Гильдии риэлторов РТ (ГРРТ) Вячеслава Егорова, отсутствие новых строительных площадок вызывает тревогу. «Кризис не кончился, фактического оживления реального сектора не произошло, но банки стали лояльнее к заемщикам. Цены на недвижимость сейчас растут в пределах инфляции. Думаю, что в 2010 году эта тенденция сохранится. Если, конечно, не будет никаких потрясений».

Кстати, совсем недавно правительство утвердило долгосрочную программу развития ипотечного рынка. Согласно стратегии госчиновников, к 2030 году ипотекой должны воспользоваться ни много ни мало 60% российских семей. Именно к этому времени, по их мнению, жилищное кредитование станет доступным для всех.

Прогноз минэкономразвития и АИЖК строится на одной аксиоме. Специалисты полагают, что уровень жизни у россиян через 20 лет должен значительно улучшиться. Чиновники предполагают, что к 2012 году количество семей, которые смогут воспользоваться ипотекой, вырастет до 19%, к 2015 году – до 40%. Уже к 2020 году количество кредитов должно достигнуть уровня в 1,27 млн в год, а к 2030 году – 1,6 млн.

По словам аналитика ИК «Капитал Инвест» Михаила Решетова, стратегия российских чиновников очень схожа с лозунгом «Каждой советской семье к 2000-му году – отдельную квартиру». «В отличии от страны Советов, она еще меньше подкреплена какими-то правительственными мерами и задачами. Для того, чтобы по настоящему оживить ипотечное кредитование, необходимо создать комплекс мер, в первую очередь направленных на повышение социального уровня жизни граждан. Пока же доходы большинства россиян не позволяют сделать накопления даже на первоначальный взнос».