Ипотека вверх ногами

До 2020 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно внедрить на российском рынке так называемую «обратную ипотеку», которая станет альтернативой пожизненной ренте и предполагает выдачу банками кредитов пожилым людям под залог их жилья.

Такие кредиты перечисляются определенными порциями каждый месяц как дополнительная пенсия, а гасятся после смерти заемщика, когда банк реализует его заложенное жилье или наследники умершего сами гасят выбранный им кредит. Стандарты «обратного ипотечного кредита» уже разрабатываются на базе дочерней структуры АИЖК – Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, однако когда продукт будет запущен, пока не решено, говорит начальник управления стратегического планирования АИЖК Олег Стволинский.

«Обратная ипотека» рассчитана на пожилых граждан – используя собственное жилье, они могут обеспечить себе достойную старость. Схема такова: пенсионер берет кредит под залог квартиры и получает от банка ежемесячные выплаты по нему. Кредит вместе с долгом и процентами погашается после смерти заемщика, когда банк продает заложенное жилье. По словам главы АИЖК Александра Семеняки, внешне система выглядит как добавка к пенсии – квартира как бы «проживается». При этом у наследников остается возможность погасить кредит самостоятельно и сохранить квартиру или отдать ее банку и получить оставшуюся сумму кредита.

По словам советника президента ОАО «Транскредитбанк» Сергея Платонова, попытки внедрить в России «обратную ипотеку» прослеживаются с 2008 года, когда были выдвинуты предложения таким образом помочь пенсионерам, но только тем, у кого есть недвижимость и нет родственников.

«Продукт сам по себе не новый, а как и вся остальная ипотека пришел к нам из-за океана. В США «обратная ипотека» получила распространение двадцать лет назад и стала важной частью пенсионной системы. Там программой уже воспользовалось около 700 тысяч семей. Средний возраст заемщика – 72,9 года, а сумма кредита – 184 тысячи долларов. Но есть и опыт Германии, которая также в свою очередь пыталась «обратную ипотеку» внедрить на своем рынке и, не получив успеха, на сегодняшний день вынуждена признать, что продажа и залог недвижимости пожилыми людьми не соответствует немецкому менталитету. Но в Германии государство платит достойные пенсии и сильны социальные институты, обеспечивающие нематериальную поддержку пенсионеров. В России же может быть свой, не похожий на другие страны опыт, с учетом ее специфики рынка жилья, уровня доходов пенсионеров и нашего российского менталитета», – отмечает Сергей Платонов.

Однако, как утверждают специалисты, у кредитора в данном случае есть определенные риски. Первый риск – долг пенсионера с учетом процентов превысит критический размер (например, 90% и более от залоговой стоимости квартиры) из-за падения цен на недвижимость. Свой риск кредитор должен закрыть за счет страховки, которая обеспечит выкуп кредита страховой компанией, либо кредитор возьмет риск на себя и снизит сумму кредита для его минимизации.

Второй риск – сохранность квартиры. Оставаясь собственником, заемщик-пенсионер должен оплачивать коммунальные услуги, вносить другие необходимые платежи, делать в квартире поддерживающий ремонт. Это необходимо контролировать кредитору как залогодержателю, никому не нужны долги по квартплате и «разрушенный» объект ипотеки (залога).

Но и заемщикам-пенсионерам есть чем рисковать, вступая в «обратную ипотеку». В первую очередь, речь идет о правовом риске: пожилые люди слабо разбираются в сделках подобного рода. В итоге обо всех последствиях пенсионер может узнать, только заключив сделку.

Второй риск пенсионера – его здоровье. Недопонимание, переживания, например, по поводу возможной несвоевременности выплат или их полного отсутствия (банкротство банка, отзыв лицензии и прочее, в таких случаях должен быть предусмотрен механизм обеспечения непрерывности выплат пенсионерам, гарантом должно стать государство). Эти или какие-то другие причины, сложные ситуации, связанные с ипотечным кредитом, могут лишний раз повлиять на здоровье пенсионера, тем самым приблизив его смерть.

Третий риск – приостановление или прекращение выплат пенсионеру (причины описаны во втором риске). Это один из самых важных рисков, так как квартира была заложена ради получения ежемесячных выплат по кредиту.

Четвертый риск – невозможность использования ипотечных выплат. В данном случае необходим постоянный контроль над получением денежных средств пенсионерами. Кроме того, если заемщик не способен самостоятельно передвигаться и организовывать свой быт, необходимо проверять работу социальных служб: насколько корректно они обращаются с деньгами пенсионера.