Пенсионеры смогут есть свои квартиры

Ипотека наоборот может появиться в скором времени в России. Ее суть в том, что пенсионеры смогут получать прибавку к пенсии от банкиров, заложив в банке своё жилье. Таким образом, после смерти кредитор получит право продать квартиру, тем самым погасив долг. Идею подобного варианта кредитования озвучил глава АИЖК Александр Семеняка. Предложение уже вызвало бурное негодование общественности. Многие специалисты считают, что такая ипотека может привести к обострению отношений отцов и детей, и россияне к подобным формам кредитов просто не готовы.

Схема чёрных риелторов

Кредитование за счёт залога жилья не новинка для россиян. Подобные схемы использовались черными риелторами. Правда, последние не ждали смерти пенсионера для возврата долга и получения прибыли, а просто помогали старикам уйти на тот свет.

Используется эта схема, по словам специалистов, и белыми агентствами по недвижимости, но реже. В этом случае нужно найти покупателя, который готов купить квартиру в рассрочку и с отсрочкой въезда.

«АИЖК не реализует принципиально новую инвестиционную идею, а выходит на существующий уже рынок пожизненной ренты и договоров иждивения, – пояснил корреспонденту 116metrov.ru главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. – Пенсионер, отдавший квартиру в залог, получает «на руки» порядка 15-20% её стоимости. В рамках сегодняшней ситуации из расчёта коэффициента дожития в 10 лет для заемщика-пенсионера это 16 000 руб. в месяц для Москвы и 3000-4000 руб. для регионов. Коммунальные платежи оплачивает покупатель. 10% получает агентство, организовавшее сделку». Таким образом, покупатель получает возможность купить жилье приблизительно за половину цены, но с отсрочкой заселения. Причем риски покупателя, по мнению экспертов, довольно высоки. «Я полагаю, в связи с сокращением числа посредников в данной операции после прихода на рынок АИЖК выплаты пенсионерам увеличатся до 25-30% от стоимости жилья. На данный момент спрос на этом рынке носит весьма ограниченный характер. Полагаю, что воспользоваться такой ипотекой на текущих условиях готовы менее 1% пенсионеров. Динамика предложения на этом рынке будет зависеть в ближайшие годы от качества пенсионного обеспечения», – считает Александр Осин.

Ипотека наоборот приведет к войне отцов и детей

Наследники пенсионера, если захотят, смогут сами выплатить долг по кредиту и оставить жилье. По мнению казанских риелторов, ипотека наоборот может привести к обострению конфликта отцов и детей. Не секрет, что есть дети и внуки, которые с нетерпением ждут наследства. Желание пенсионера воспользоваться подобной схемой вряд ли понравится наследникам.

«Во-первых, невозможно рассчитать, сколько человек проживет. Он может год прожить, а может и все 30. Во-вторых, родственники, как правило, против таких вещей. Это же идёт обременение по наследству, – говорит руководитель агентства недвижимости «Валери» Валерий Абсалямов. – Вообще, это похоже на замануху, нехорошо пахнущую. Заманивать будут людей. Это не ипотека, а заклад имущества. Ссор человеческих будет очень много, конфликты отцов и детей начнутся. Старик скажет: «Не хочешь мне помогать – пойду в банк и заложу квартиру, или сам мне плати надбавку к пенсии». И я не знаю, чем эти конфликты могут закончиться. Страшно даже подумать. Вплоть до убийства, я считаю».

«Съешь своё жильё»

Ипотека наоборот может появиться в виде экспериментального проекта уже осенью текущего года, если идею поддержат государственные власти. За это время должно проясниться, как будет рассчитываться сумма кредита и кто этим будет заниматься, кому достанутся деньги, если у заемщика нет наследников.

Пока такая схема не заработала в России, специалисты изучают зарубежный опыт. Например, подобная система успешно функционирует в США, там она называется Eat your brick («Съешь свой кирпич»). По данным «Ведомостей», около 700 тысяч американцев живут за счет заложенного жилья. Средний возраст заемщика составляет 72,9 года, а средняя сумма кредита – 184 тысячи долларов.

«Особенно заинтересованы в таких программах пенсионеры, не имеющие наследников, которые не заинтересованы в сохранении недвижимости, – считает заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов «Абсолют Банка» Светлана Сурина. – Поэтому уже сейчас есть возможность заключить договор ренты, однако пока этот рынок непрозрачен, поэтому многие пенсионеры опасаются пользоваться такими возможностями. Думаю, если подобные программы появятся у банков, их популярность существенно возрастет. С точки зрения самого банка, пока непонятна механика таких программ, за счет каких ресурсов будет выплачиваться рента, так как продажа заложенного жилья может состояться и через 20, и через 30, и через 40 лет, трудно спрогнозировать и посчитать, какая именно рента будет справедливой. В том случае, если все эти вопросы будут проработаны, я не вижу в таких программах ничего невозможного».

По мнению столичных экспертов, население России не готово к подобной модели – человеку будет психологически сложно передать кому-то со стороны права на наследование квартиры, учитывая многочисленных черных риелторов на рынке пожизненной ренты. Однако разработчики проекта уверяют, что запуск обратной ипотеки вытеснит с рынка различные мошеннические схемы.