Жильё намерены удешевить

Сегодня министерство регионального развития России должно одобрить концепцию снижения рыночной стоимости жилья. Авторы документа предлагают проводить так называемые «голландские» аукционы (на понижение), а на торги выставлять даже не земельные участки, а конечную стоимость квадратного метра. По словам замминистра регионального развития Константина Королевского, начальной ценой торгов будет средняя рыночная стоимость жилья, определенная минрегионом.

Помимо того, что сама земля будет предоставляться по сниженной цене, муниципалитеты обязаны будут заинтересовывать строителей: местным чиновникам придется представлять на аукцион полностью подготовленные под застройку участки – зарегистрировать их в государственном кадастре, получить разрешение на их использование, подготовить градостроительный план застройки с требованиями к качеству возводимых объектов, их энергоэффективности и архитектурным решениям, а также определить технические условия и цену подключения к коммунальным сетям. По оценкам разработчиков, после внедрения новой системы стоит ожидать снижения цены на высотное жилье экономкласса как минимум на 20-25%.

Правда, как сообщает газета «Ведомости», авторы документа уже сейчас опасаются спекулятивных сделок с таким дешевым жильем. Поэтому, по словам г-на Королевского, будут приняты ограничения на право перепродажи. Так, концепция предполагает тщательный отбор покупателей жилья – продавать только россиянам, стоящим на учете, нуждающимся в жилье или имеющим право на жилищные субсидии, а также тем, кому государство обязано предоставить квартиру. Предлагается ввести повышенную ставку налога (10-20% стоимости) на перепродажу такого жилья в течение пяти лет.

По мнению независимых экспертов, часть мер – в случае их успешной реализации – действительно поможет снизить стоимость жилья. «Одним из основных негативных факторов, тормозящих развитие жилищного строительства, остается дефицит предложения земельных участков с уже подготовленной инфраструктурой, высокая стоимость подключения необходимых инженерных коммуникаций, необоснованные административные барьеры в части разрешительных процедур. Если удастся снизить эту нагрузку, темпы ввода новых объектов могут вырасти. Это положительно скажется на себестоимости и, соответственно, на ценообразовании на потребительском рынке», – подытоживает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

«Значительный объём в структуре затрат (застройщиков. – Прим. авт.) занимают земля и коммуникации. Если эта часть схемы станет прозрачной и понятной, то, однозначно, мы увидим оптимизацию по ценам, – уверен заместитель генерального директора по экономике группы компаний «Союзшахтоосушение» Айрат Ахметшин. – Застройщики однозначно позитивно отнесутся к подобной схеме и выиграют от снижения бюрократической нагрузки».

В то же время собеседник 116metrov.ru предупреждает: воплощению новой концепции в жизнь может препятствовать целый ряд подводных камней. В частности, г-н Ахметшин усомнился по поводу слаженной работы министерств и ведомств при подготовке площадок и документации: «А нужно ли это чиновникам?»

Кроме того, прогнозирует топ-менеджер, на пути россиян к дешевому жилью могут встать «недобропорядочные застройщики (достроят или нет?), коррупция при определении победителя (судьи кто?), качество строительства (система контроля отклонений по ходу строительства и по окончании?)».

К тому же имеются опасения, что «наверху» спохватились слишком поздно. В крупных городах все наиболее привлекательные земельные участки уже давно прибраны к рукам.

«В Казани осталось мало площадок для подобных схем – многое уже распродано, часть застроена, да и темпы строительства социального жилья таковы, что город испытывает дефицит качественных площадок для собственных программ (программа ГЖФ) – например, на 2011 год уже недостаточно земли», – посетовал г-н Ахметшин.

А председатель комитета по связям с общественностью и СМИ Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев уверен: из затеи связать застройщика стоимостью квадратного метра точно не выйдет ничего хорошего.

«В Казани уже предпринимались подобные попытки. Но административные барьеры застройщики обходят элементарно, на раз. Создаётся ООО, оформленное на своего человека, ему еще на стадии строительства перепродаются квадратные метры – и конечная цена, с накруткой, всё равно ложится на плечи покупателей», – приводит пример г-н Савельев.

Не убеждают представителя ГРРТ и меры защиты, которые собираются предпринять федеральные чиновники. «А у этих нуждающихся есть деньги для покупки квартиры?» – поинтересовался г-н Савельев. В итоге, по его мнению, в числе жителей новых домов может оказаться лишь малая часть нуждающихся, а остальные попадут туда благодаря сомнительным схемам и личным связям.

А вот упрощение процедуры предоставления площадок и коммуникаций, по мнению г-на Савельева, действительно может сыграть положительную роль. «Не думаю, что цены снизятся на 20-25%, но квартиры должны подешеветь. Просто потому, что застройщикам будет легче возводить новое жильё, а следовательно, рынок скорее насытится предложениями».