Жильё: дёшево и недоступно

Министерство регионального развития РФ утвердило среднерыночную стоимость 1 квадратного метра жилья на третий квартал 2010 года. У независимых экспертов «государственные» цены на жильё в очередной раз вызвали недоумение. Показатели минрегиона, по мнению специалистов, мягко говоря, не отражают реальной рыночной картины. Причем самыми «недооцененными», считают аналитики, оказались рынки Москвы и Санкт-Петербурга. А в «третьей столице» России – Казани – коммерческая стоимость квадратного метра жилья как минимум на 10 тысяч рублей дороже установленного чиновниками.

«Среднерыночную» стоимость 1 кв. м жилья по каждому субъекту РФ Минрегион рассчитывает и утверждает раз в квартал. Эта стоимость применяется, например, при расчете размера жилищных субсидий для различных категорий граждан (самый актуальный сейчас пример – программа обеспечения жильём ветеранов Великой Отечественной войны). Кроме того, эту же стоимость государство, как правило, использует в качестве стартовой цены на торгах по выкупу жилья у строительных компаний.

Что же касается суровых рыночных реалий, то они неизменно вступают в противоречие с цифрами Минрегиона. Например, по данным агентства недвижимости МИАН, 1 кв. м жилья в Москве в середине лета обходился в 151,1 тысячи рублей (на 51% дороже оценки Минрегиона), в Петербурге – в 78,09 тысячи рублей (на 43% дороже), в Екатеринбурге – в 51,3 тысячи рублей (на 34,5% дороже), а в Нижнем Новгороде – в 49,6 тысячи рублей (на 33,5% дороже).

Другие эксперты называют несколько иные цифры, но также склонны считать: чиновники серьёзно недооценивают рынок. «Стоимость экономичного жилья на первичном рынке в Москве в среднем равняется 105,5 тысячи рублей за «квадрат», в Подмосковье – 60 тысячам рублей за «квадрат», то есть здесь цена «по Минрегиону» – это всего порядка 70% реальной стоимости», – цитирует РИА «Новости» руководителя аналитического консалтингового центра (АКЦ) «Миэль» Владислава Луцкова.

Для Татарстана стоимость 1 квадратного метра жилья утверждена в размере 26 200 рублей.

«Стоимость квадратного метра, конечно, сильно занижена, – считает председатель комитета по связям с общественностью и СМИ Гильдии риэлторов РТ (ГРРТ) Андрей Савельев. – На рынке первичного жилья в Казани стандартные квартиры экономкласса можно приобрести в среднем по цене 37-39 тысяч рублей за квадратный метр. А самые дешевые предложения оцениваются в 35-36 тысяч рублей за квадрат. Что касается вторичного рынка, то здесь стоимость квадратного метра еще выше. Самые ходовые квартиры на вторичке – хрущевки и ленинградки. У них метраж меньше, чем у новых квартир, поэтому может сложиться впечатление, что вторичка дешевле. На самом деле это не так. Если однокомнатную ленинградку (34 кв. м) можно приобрести за 1,6 млн руб., то новая однушка площадью 40-44 кв. м обойдётся в 1,7-1,8 млн руб. Гостинку (20 кв. м) можно купить всего за 800 тыс. руб. Однако в пересчёте на квадратные метры получится, что 1 квадрат такого жилья стоит 40 тыс. руб.».

Г-н Савельев соглашается: методика Минрегиона РФ рассчитана не на весь рынок, а на отдельные категории покупателей. Например, на получателей субсидий, жилищных сертификатов, участников программы социальной ипотеки. Однако, например, те же ветераны, получившие субсидии на улучшение жилищных условий, вынуждены (если только они не захотят дожидаться жилья по программе соципотеки) выходить на свободный рынок. Который, кстати, уже отреагировал на наплыв ветеранов с деньгами повышением цен.

«Однокомнатные хрущевки в Казани подорожали на 100-150 тысяч рублей, – напоминает председатель комитета ГРРТ. – Причем рост цен на 10-15% обеспечила только «ветеранская» программа».

Учли ли эту реакцию рынка чиновники из Минрегиона, большой вопрос.