Офис «с довеском»

Коммерческую недвижимость в Казани все чаще продают по ценам, значительно превышающим стоимость самих площадей. По мнению специалистов, речь в таком случае идет о продаже готового бизнеса. Правда, на практике ожидания как продающих, так и покупающих далеко не всегда оправдываются. Поэтому и рынок продаж готового бизнеса в татарстанской столице еще не набрал должных оборотов.

В России готовый бизнес как самостоятельный сегмент начал формироваться всего несколько лет назад. Однако, как отмечают эксперты, вложения в готовый бизнес уже встали в один ряд с инвестициями в коммерческую недвижимость. В этом сегменте работают специальные структуры, осуществляющие комплексное сопровождение сделок по отчуждению прав собственности на действующие предприятия малого и среднего бизнеса, – бизнес-брокеры. Вот только на казанском рынке готового бизнеса все еще крайне редко прибегают к услугам подобных компаний.

«Предложения о продаже поступают чаще всего напрямую от частных лиц, для которых собственный бизнес – это простой и понятный процесс. Но то, как объяснить, а главное, доказать перспективность этого бизнеса покупателю, остаётся под вопросом, – считает специалист по коммерческой недвижимости компании «Латыпов Риелти» Дмитрий Кротов. – Как правило, рыночная стоимость любой компании складывается из стоимости материальных и нематериальных активов. Если материальные активы – это непосредственно само помещение и находящееся в нём оборудование, которые покупатель может «потрогать руками», то нематериальные, такие как престиж, деловая репутация, контакты, клиенты и кадры бизнеса, не имеют самостоятельной рыночной стоимости и «задокументированы», как правило, только словами продавца».

Кстати, иногда даже оборудование, также, разумеется, включаемое в стоимость готового бизнеса, может превратиться для покупателя в бесполезную обузу. Эксперт объясняет: если продаётся парикмахерская, то мебель с зеркалами, раковины и чистенький ремонт выглядят как один большой плюс, но в случае, например, с салоном красоты всё может быть с точностью до наоборот. Новый владелец почти наверняка захочет полностью или частично изменить существующий интерьер – сообразно своему личному вкусу и новой концепции. И при несогласии продавца сделать дисконт на сумму данного оборудования у такого бизнеса моментально появляется конкурент в лице франшизы любого известного и узнаваемого бренда в этой сфере.

Или продажа продовольственного магазина: если покупатель начинает с нуля, то, несомненно, торговое оборудование будет ему необходимо, однако крупный сетевой игрок наверняка оценит оборудование не дороже обыкновенного хлама. Такие компании имеют своих постоянных поставщиков оборудования, которые, в свою очередь, занимаются и его техническим обслуживанием.

Наряду с продажами готовых фирм на казанском рынке сегодня распространены так называемые «продажи прав аренды». Любопытно, что покупка бизнеса на арендованных площадях в принципе считается более выгодной, чем в собственном помещении. Вот только в татарстанской столице этот принцип далеко не всегда срабатывает. Можно обжечься.

«Большинство выставляемых предложений – это павильоны, минимаркеты и малые площади на первых этажах жилых домов, чаще всего арендованные на два-три года. Цена же предложения такова, что срок окупаемости данного бизнеса в несколько раз превышает срок самой аренды. Продавец, в свою очередь, не может ни гарантировать продления данного договора аренда по истечении указанного срока, ни уберечь от повышения арендной ставки», – предостерегает покупателей г-н Кротов.

Попытаться определить реальную стоимость объекта можно исходя из срока окупаемости. Для бизнеса на годовом договоре аренды он должен составлять не менее 100% годовых, для бизнеса на долгосрочной аренде (3 года и более) – не менее 50%, то есть два года окупаемости. В случае покупки бизнеса на собственных площадях можно приобретать уже при доходности в 25% годовых (окупаемость 3-4 года).

Это общие правила. Однако, советует г-н Кротов, для полноты картины необходимо также чётко представлять себе мотивы, побуждающие продавца расстаться с любимым детищем. Сами продавцы обычно ссылаются на «нежелание продолжать имеющийся бизнес» или «усталость от предпринимательской деятельности». Но это, как правило, всего лишь субъективное выражение двух реальных причин. Первая из которых – снижение приносимой компанией прибыли вкупе с необходимостью дополнительного пополнения оборотных средств. Вторая – нехватка времени для управления компанией. Этот вопрос актуален для владельцев нескольких фирм. Вот только мало кто решится на продажу «курицы, несущей золотые яйца». Чаще всего избавляются от непрофильных или наименее доходных и мало перспективных активов.

Эксперт отмечает: даже принимая в расчёт то правило, что средняя цена предложения обычно всегда выше средней цены спроса, в случае сделок с готовым бизнесом в Казани эта разница уж слишком велика. Когда же, наконец, будет найдена золотая середина, можно готовиться к тому, что рынок готового бизнеса в городе наберёт должные обороты.