Обманутых дольщиков направят в арбитраж

На днях Госдума приняла в первом чтении очередной законопроект, который должен защитить права дольщиков, сообщает RBK. Документ призван отстоять права соинвесторов строительства жилья при банкротстве девелоперов. Благодаря предлагаемым поправкам в закон «О несостоятельности» обманутые дольщики смогут, не дожидаясь признания застройщика банкротом, получить жилье в возводимых домах. Также граждане получат право через арбитражный суд расторгать договоры о передаче квартир и требовать возврата доверенных застройщику средств.

Напомним, что законопроект №334201-5 поступил в Госдуму в конце февраля нынешнего года. Поправки предполагали внесение дополнений в некоторые главы закона. В частности предлагалось ввести новый параграф «Банкротство застройщиков» в статью девятую. Ее действие будет распространяться на застройщиков, привлекавших средства дольщиков различными способами, в том числе и не по 214-ФЗ.

На практике девелоперы использовали и используют разные схемы реализации жилья: например, вклад в складочный капитал коммандитного товарищества, заключение договора инвестирования, договора простого товарищества, договора подряда на строительство многоквартирного дома, выдача векселя для последующей оплаты им квартиры. Договоры заключаются не только с застройщиками, владеющими земельными участками на праве аренды или собственности, но и с третьими лицами.

Законопроект дает возможность признать такие договоры притворными, то есть прикрывающими договоры с застройщиком о передаче жилого помещения. У дольщиков и ранее имелась возможность признать договоры таковыми, но теперь рассмотрение этих дел из судов общей юрисдикции перенесено в арбитраж, что, по мнению разработчиков, существенно улучшит положение обманутых дольщиков. «Сегодня законодательство выделяет особенности банкротства лишь банков и иных кредитных организаций, – рассказывает юрист одной из московских компаний Сергей Поправка. – Банкротство же застройщиков регулируется общими нормами».

Юристы-теоретики и юристы-практики давно рассматривают вопрос о недопустимости наличия двух режимов удовлетворения прав дольщиков, что приводит к ущемлению прав одних перед другими. Законопроект не решает данный проблемный вопрос полностью, но он позволяет покупателям конвертировать неденежные требования в денежные непосредственно в процессе банкротства, пишет Dolgnikov.net.

Как говорится в новой редакции законопроекта, граждане смогут через арбитражный суд расторгать договор о передаче жилого помещения с застройщиком, а также требовать возврата уплаченных денежных средств и возмещения убытков, если получение жилья невозможно. Также для защиты прав обманутых дольщиков депутаты Госдумы предлагают в рамках дела о банкротстве вести реестр требований о передаче жилых помещений, а также обеспечить возможность оформления квадратных метров в собственность дольщиков. Для этого требуется соответствующее решение собрания кредиторов. Таким образом, процедура учета задолженности станет более качественной и прозрачной, а соинвесторы строительства жилья смогут получить свои квартиры до окончания процедуры банкротства. Первыми в очереди на получение квартир, согласно законопроекту, должны стоять дольщики, не имеющие жилья, площадь которого превышает 15 квадратных метров на каждого члена семьи.

По мнению юристов, эти новации станут преградой для недобросовестных застройщиков и неквалифицированных судей, которые принимают сторону девелоперов, отказываясь удовлетворять требования дольщиков по предварительным договорам инвестирования, добавляет RBK. Согласно законопроекту, в деле о банкротстве застройщика должен участвовать исполнительный орган власти субъекта РФ. Это также должно предотвратить махинации и вывод активов, считает Сергей Поправка.

Сами застройщики уверены, что предлагаемые новации ужесточают правила работы застройщиков с дольщиками. «Судя по общему характеру поправок, они явно не в нашу пользу», – отмечает эксперт. Тем не менее, юристы уверены, что предлагаемый законопроект довольно либерален для девелоперов.