Куда пойдут 40 «строительных» миллиардов?

Российские новостройки простимулируют, выделив для них 40 миллиардов рублей. АИЖК намерено направить эти деньги на выкуп закладных. Минфин уже согласовал условия кредита, так что государственные деньги из фонда национального благосостояния должны быть получены в ближайшее время.

40 миллиардов рублей выделяются под 9,5% годовых. Как сообщает издание «PRO недвижимость», схема работы такова: банку потребуется аккредитовать в Фонде содействия развитию жилищного строительства ряд нуждающихся строительных компаний.

Примечательно, что к застройщикам выдвигаются серьезные требования. В частности, речь идет о компаниях, которые работают в соответствии с законом о долевом строительстве и имеют здания высокой степени готовности (до 70 процентов). После этого застройщик получает кредит; банк, выдавший его из собственных средств, получает право выдавать ипотечные кредиты на квартиры в строящемся доме.

После завершения строительства средства от проданного по ипотечной схеме жилья делятся между банком и застройщиком. Таким образом строительная компания рассчитывается по своему кредиту. То, что продать не удалось, выкупает фонд содействия развитию жилищного строительства по 30 тысяч рублей за квадратный метр. Выданные ипотечные кредиты банк рефинансирует в АИЖК. Запуск такой схемы «оживления» спроса и строительства намечен на июнь-июль этого года. Предполагается, что после отработки проекта на четырех государственных банках к делу могут подключиться еще около 80 банков.

Президент НП «ЦентрРегион» Кирилл Шалин (г. Москва) отмечает: на первый взгляд обнародованная программа выглядит довольно убедительной и продуманной. Риски для банков минимальны, деньги идут непосредственно в строительный сектор, а также сохраняется гарантия последующего выкупа закладных. Однако все может оказаться не так гладко, как представляется на первый взгляд.

«Все риски несет само АИЖК, так как мы не знаем, находимся ли мы в самом низу падения спроса на недвижимость, – поясняет эксперт. – Если стоимость жилья будет и дальше падать, не исключено, что заемщики просто откажутся от этих кредитов, и АИЖК окажется с массой построенного жилья, которым нужно управлять, что-то с ним делать.

Такая же проблема существует у многих московских банков, которые занимались ипотекой. У них на балансе уже находится изрядное количество квартир и непонятно, как этими квартирами распоряжаться. Основной риск, на мой взгляд, существует в возможном отсутствии достаточного спроса на квартиры – банк уже кредитовал застройщика, дом построен, а спроса нет».

Очевидно, что предлагаемая АИЖК схема коснется прежде всего крупных строительных компаний. Мелким застройщикам получить деньги от государства будет, скорее всего, сложнее.

«Это связано с невозможностью четко проанализировать их финансовое положение, задолженность по зарплате, взаимоотношения с контрагентами и так далее, да и гарантии возврата полученных средств значительно ниже, – добавляет Кирилл Шалин. – По имеющейся у меня информации, некоторые застройщики, которые, в частности, являются членами нашего НП «ЦентрРегион», уходят с рынка строительства полного цикла и переходят на государственные и муниципальные заказы. Руководители многих таких компаний, прежде никогда не посещавшие тендеры правительства Москвы, теперь проводят на них значительную часть свободного времени и с удовольствием принимают на себя обязательства по выполнению даже самых небольших подрядов – лишь бы получить какие-то «живые» деньги».