Ледниковый период офисной недвижимости

Офисная недвижимость опускается в цене. Причем снижение демонстрируют как арендные ставки, так и цена продажи объектов. Первые признаки охлаждения этого сегмента появились еще в августе прошлого года. Казань уже довольно длительное время считается городом, где рынок офисной недвижимости насыщен. Однако местные эксперты пока констатируют лишь ротацию арендаторов: последние сокращают расходы на аренду, предпочитая более низкий класс офисов.

В числе первых снижение цен на рынке офисной недвижимости начали констатировать москвичи. По данным компании ASTERA, за январь–февраль снижение арендных ставок составило около 5-7%. В 2009 году значения арендных ставок для офисных помещений класса А находились в пределах $700–1250 за квадратный метр в год, для класса В – от $680 до 1000 за квадратный метр в год. Что касается тенденций продаж офисных помещений, цены продаж, так же как и ставки аренды, с осени 2008 года демонстрируют падение. Причем окончательная цена может отличаться от заявленной на 20-30%. Таким образом, в текущей ситуации окончательная стоимость покупки офисного помещения напрямую зависит от готовности собственника идти навстречу арендатору. Начиная с третьего квартала 2008 года и по настоящее время, активность покупателей офисных помещений снижается, сделок по покупке помещений крайне мало.

Руководитель департамента брокерских услуг компании ASTERA Наталья Давиденко также отмечает увеличение числа предложений по субаренде во всех классах. В конце 2008 – начале 2009 года доля предложений по субаренде составляла порядка 35% от общего предложения офисных помещений класса А, в то время как в докризисный период эта цифра составляла около 5-7%. В 2009 году число таких предложений увеличивается в результате пересмотра компаниями-арендаторами планов развития.

«В 2008 году в четвертом квартале зафиксировано сделок в пять раз меньше, чем в третьем квартале, и в два раза меньше, чем за аналогичный период 2007 года, – констатирует эксперт. – В 2009 году происходит дальнейшее снижение общего объема и количества сделок на рынке офисной недвижимости. Кроме того, в структуре спроса появились изменения, обусловленные ухудшением финансового состояния арендаторов бизнес-центров. Увеличилось число запросов на небольшие и средние площади, хотя еще в начале 2008 года наблюдалась обратная тенденция. При этом договоры аренды заключаются на менее длительные сроки».

В регионах ценовое падение на офисную недвижимость оказалось не менее ощутимым, чем в столице. Специалисты рынка недвижимости Казани считают, что с приходом кризиса не произошло глобального снижения спроса на офисную недвижимость. Несомненно, кризис сделал свое дело – и многие арендаторы покинули свои прежние места проживания и переключились на более дешевые объекты. Наблюдается тенденция перехода в недорогие сегменты. Сегодня рынок офисной недвижимости представлен бизнес-центрами всех классов. Так, например, бизнес-центр «Сувар-Казань» представляет собой класс А, а центр «Мегапарк», на одной площадке которого расположены одновременно три бизнес-центра, – класс В. «Цены замедлили свой рост, но при этом резкого падения не наблюдается, – рассказал один из игроков рынка, пожелавший остаться неизвестным. – Рынок офисной недвижимости Казани насыщен объектами такого рода – пик строительства пришелся на 2005 год, когда город отметил свое тысячелетие. Но большое количество бизнес-центров не говорит о том, что эти площади не востребованы».