За ипотеку придется доплатить?

Между молотом и наковальней могут оказаться получатели ипотечных кредитов, если кризис будет усугубляться. Обсуждением возможных сценарием, слухов и предположений полон «Живой журнал». Оно и понятно: обвал цен на жилье способен оставить ипотечников без квартиры – это возможно в случае переоценки залога. Вторая опасность – банки могут в одностороннем порядке поднять проценты по кредиту.

Чтобы разобраться, что потенциально может ожидать именно вас, внимательно перечитайте договор. Казалось бы, прописная истина – смотреть его до подписания, однако когда ситуация стабильна, а условия кажутся привлекательными, не все придают значения «мелочам», написанным часто мелким шрифтом.

Ряд банков в договорах предусматривает возможность повышения процентной ставки по кредиту. То есть, взяв ипотеку, допустим, под 12 процентов, можно обнаружить, что выплачивать с какого-то момента придется по 16.

«У некоторых банков в ипотечном договоре присутствует пункт, который позволяет поднять ставку. Мы такие банки рекомендуем клиентам в последнюю очередь и предупреждаем, что в случае кризиса банки таким правом могут воспользоваться. Если подобное условие прописано в договоре, повышение ставки будет полностью законным. В противном случае – можно обращаться в суд, шансы на решение в пользу заемщика стопроцентные», – сказала 116.ru заместитель генерального директора ООО «Финэксперт» Казань Гульшат Фахруллина.

«Любое изменение условий предоставления кредита возможно лишь в том случае, если это оговорено в кредитном договоре, или при обоюдном согласии сторон. Если в договоре прописана фиксированная ставка, которая заключается на весь срок действия кредита, и не указано право банка менять ставку, то юридически повышать или понижать ее без согласия заемщика банк не имеет права. А если изменения ставки предусмотрены договором, то в нем должны быть прописаны все условия, при которых банк может пойти на такую меру. Наш кредитный договор не предусматривает изменения ставки в одностороннем порядке, и мы не планируем его менять», – отметил директор розничных банковских продуктов «Абсолют банка» Эмиль Юсупов.

К чести татарстанских банков, предусмотревших возможность подъема ставок, пока на такую меру они не пошли, хотя по стране такие прецеденты уже появились.

Но гораздо большие проблемы могут ожидать заемщиков в случае падения цен на жилье и пересмотра стоимости залога – в залоге находится сама квартира, покупаемая по ипотеке, и она служит гарантией возврата банком своих средств в случае невыплаты. Пункт о досрочном погашении кредита в случае переоценки залога в сторону понижения может содержаться в договоре. Но даже если его нет, провести такую процедуру банкам оставляет возможность действующий Гражданский кодекс, поскольку понижение стоимости из-за падения цен тесно связано с другими рисками – пожаром, порчей, разрушениями, в результате чего залог может обесцениться. Как говорят специалисты, в таком случае банки могут потребовать вернуть всю или часть взятой в ипотеку суммы. А это сотни тысяч, а то и несколько миллионов, которые придется вернуть в очень сжатые сроки.

«Общее правило таково: требование об исполнении заемщиком обязанности возвратить кредит может быть заявлено только при наступлении срока его возврата, предусмотренного договором. Досрочный возврат кредита, как и любое досрочное исполнение обязательств, без согласия другой стороны не допускается (ст. 315 ГК РФ). При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые заимодавец не отвечает, он вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором (ст. 813 ГК РФ). Данная норма относится и к отношениям, возникшим из кредитного договора (п. 2 ст. 819 ГК РФ).

Что касается срока возврата кредита, то в случаях, когда этот срок договором не установлен или определен моментом востребования, сумма кредита должна быть возвращена в течение 30 дней со дня предъявления кредитором требования об этом (абз. 2 п. 1 ст. 810 ГК РФ). Однако рассматриваемая норма является диспозитивной (если иное не предусмотрено договором). На практике кредитные договоры могут предусматривать условия, позволяющие банку требовать от заемщика немедленного исполнения им обязанности по возврату кредита. Стороны в своем соглашении могут договориться о возврате кредита в рассрочку. В этом случае согласуется график погашения кредита, являющийся неотъемлемой частью кредитного договора», – разъяснили в юридическом отделе ООО «Ак Барс ипотека».

«Падение цен на недвижимость – хуже чем рост. Это девальвация всей экономики, и она имеет отрицательные последствия не только для банков, но и для людей, поскольку туда заложены и зарплаты. Сокращение зарплат ведет к повышению вероятности невозврата задолженности по ипотеке. В отношении банков понижение стоимости залога увеличивает риск того, что в таком случае он не обеспечит возврата вложенных средств. У нас в документах возможность переоценки залога не предусмотрена. Сейчас мы находимся в состоянии ожидания того, как будет развиваться ситуация. Если цены будут меняться в сторону уменьшения, возможно, появится необходимость в заключении дополнительных договоров. Но пока ситуация не дает оснований предполагать такой вариант развития событий: сейчас цены не падают, наметилась даже небольшая тенденция к увеличению», – рассказал 116.ru заместитель директора Центра жилищной ипотеки Эмиль Минлибаев.

Тем не менее в некоторых регионах квартиры уже потеряли до трети своей стоимости. В Казани же, по данным портала Reportal.ru за октябрь, рост на первичном рынке составил три процента – средняя цена достигла 39 тысяч за квадрат.