Бизнес стремится к ипотеке

Еще недавно индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса практически не имели шансов на получение ипотечного кредита. Но данное направление кредитования в нашей стране развивается, конкуренция заставляет банки изменять требования к заемщикам, в связи с чем у данной категории граждан на сегодняшний день появляется все больше возможностей приобрести квартиру в кредит.

Но, как объясняет управляющий филиалом АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) Максим Ульянов, ситуация изменилась не только в связи с ростом конкуренция на рынке ипотечного кредитования, но и потому, что сейчас все больше предпринимателей отражает в официальной отчетности реальные доходы своих предприятий, что облегчает анализ таких заемщиков. Основная причина отказов по ипотечным кредитам, которые получали клиенты, была связана с тем, что банку было сложно проводить анализ финансовой состоятельности заемщика – особенно учитывая, что доходы частных предпринимателей не отличаются стабильностью.

Впрочем воспользоваться этой возможностью пока не совсем просто. Предприниматели и собственники бизнеса являются для банка категорией заемщиков с повышенными рисками. При рассмотрении заявлений таких клиентов изучается существенно больший пакет документов, соответственно, и сроки рассмотрения в несколько раз дольше. «Зачастую предпринимательский доход бывает недостаточно прозрачным. Многие предприниматели используют упрощенные системы налогообложения и отчетности, и у банкиров в связи с этим могут возникнуть определенные сложности с оценкой доходности такого бизнеса при проведении андеррайтинга платежеспособности клиента», – разъясняет ситуацию руководитель кредитно-кассового офиса филиала ООО «Городской Ипотечный Банк» Ольга Садыкова.

Применительно к данной категории заемщиков сложности возникают уже на этапе определения ежемесячного дохода. Если для работников по найму собрана статистика, и, видя опыт и образование человека, даже без справки 2-НДФЛ возможно оценить размер его дохода, то в случае с предпринимателями и собственниками бизнеса такая статистика отсутствует. Хотя формально кредитуется физическое лицо, оценивать приходится юридическое, то есть сам бизнес, а для этого банку нужно провести анализ солидного пакета документов. «Городской Ипотечный Банк» рассматривает заявки на кредит, не требуя некоторых ранее необходимых справок. Таким образом, клиент может в минимально короткие сроки и при минимальном пакете документов получить решение банка и оформить ипотечную сделку. Это предложение позволяет сделать ипотечный продукт доступным для еще большего количества платежеспособных категорий заявителей: предпринимателей, риелторов, а также лиц, получающих доход вне территории реализации программы банка», – комментирует Ольга Садыкова.

«Существенным плюсом для заемщика-предпринимателя является отсутствие ограничений, связанных с тем или иным видом деятельности, – рассказывает ведущий специалист по ипотеке филиала «Банк Москвы» Ирина Березовская, – это может быть и оптово-розничная торговля, и сфера услуг, и производство. Также в нашем банке бизнесмен может получить ипотечный кредит на условиях, аналогичных условиям любого физического лица. Речь идет не о требуемой документации и необходимых справках, а о величине процентной ставки и графике платежей».

Индивидуальные предприниматели часто меняют юридические лица – закрывают одно предприятие и открывают другую фирму с новым названием. Человек может заниматься бизнесом десять лет, но в составлении отчетности не будет последовательности. Фирма, на которую представляются документы, часто существует не столь длительное время, и банк сможет рассмотреть итоги деятельности лишь за год-два, а этого мало для оценки успешности предпринимательской деятельности. В целом нужно, чтобы бизнес к моменту обращения в банк просуществовал более двух лет, причем не с убыточным и не с нулевым балансом.

Также владельцу фирмы могут отказать в кредите или снизить его лимит из-за соучредителей. Если совладельцев много, а бизнес не очень большой, банк обязательно учтет, что при разделе фирмы на каждого из участников придется лишь небольшой процент от общего дела.

Из-за всех названных сложностей кредитование предпринимателей в нашей стране получило развитие достаточно поздно. И несмотря на то, что количество заемщиков-предпринимателей с каждым днем увеличивается, большинство банков по-прежнему не слишком жалует таких клиентов. Ведь для оценки платежеспособности банк руководствуется не только подтвержденными или неподтвержденными на данный момент доходами, а вероятностью получения аналогичной суммы денег в будущем. Это означает, что даже «белый» доход клиента сегодня не является гарантом положительного решения банка.