Дачная пора

О санях, как гласит народная мудрость, лучше подумать летом. Собираясь купить дачный домик, самое время засучить рукава сейчас. «Товар» этот сезонный, причем, как отмечают риелторы, весной спрос превышает предложение: если сейчас расторопные покупатели уже начали суетиться, то продавцы наоборот чаще выставляют свои «фазенды» после осеннего сбора урожая.

Почем теремочек?

Дачная пора, по словам специалистов, начнется в апреле: все подсохнет, можно успеть привести сад и дом после зимы в товарный вид, станут доступны подъезды к участкам. Март же предназначен для того, чтобы определиться, каким требованиям должна соответствовать дача, и сколько вы готовы потратить на соответствие идеалу. Нужен большой участок, или достаточно трех соток с несколькими яблонями? Для летнего отдыха подойдет щитовой домик, или необходимо, чтобы в нем можно было жить осенью и ранней весной? А может быть, по душе капитальный бревенчатый или кирпичный дом, который можно протопить и на зимних выходных? Сколько времени планируете потратить на дорогу до пляжа или станции? На все эти вопросы нужно найти ответы заранее.

По словам специалиста агентства недвижимости «Флэт», 70 процентов покупателей дачных домиков предпочитают расположенные поблизости от водоемов.

«Цены зависят не столько от качества самого домика и ухоженности сада, сколько от расположения. Например, дачи на первой береговой лини и в 20 минутах от пляжа могут отличаться в два раза. Так, двухэтажный щитовой домик с участком три-пять соток в районе 774-го километра, Васильево, на некотором удалении от воды можно купить за 200-400 тысяч. На первой береговой линии цена может достигать 700-800 тысяч – причем вне зависимости от состояния домика, здесь главную ценность представляет участок», – отмечает начальник отдела продаж компании «Мегалит» Гузель Адгамова.

Многие из загородных домов под понятие дача подходят весьма условно – кирпичное строение по ценам может быть сопоставимо с квартирой в Казани. Порядок цен – от миллиона. Для такого дома важно наличие отопления или возможность его установки – в таком случае к дому должен быть подведен газ.

С расширением границ Казани дорожают дачи, расположенные в пределах 20-30 минут езды от города, на берегу Волги, в частности, в Займищах, в районе острова Щурячий. Дорогое удовольствие – домик в Боровом Матюшино. Если важен размер участка – приходится присматриваться к относительно новым садоводческим обществам или покупать два стоящих рядом участка, поскольку стандартный их размер – три-четыре сотки. Цена за участки в 10-20 соток, например, в Пестречинском районе – ориентировочно 50-70 тысяч за сотку. На стоимость влияет во многом удобство подъездных путей. Дороже дача может стоить, если хочется приобрести ее в конкретном садоводческом обществе, известном, например, хорошей охраной, порядком и интеллигентными соседями.

Как говорят в агентстве «Флэт», сейчас стоимость колеблется от 250 тысяч за щитовой домик до 450 за дом с баней, например, в таких популярных местах, как Васильево, Зеленодольский район, и в среднем 400-500 тысяч – Чистое озеро, Орловка. Сравнительно недороги дачи в районе Дальних садов, Сухой реки. Такое расположение удобно для жителей Авиастроительного района – дорога на автобусе займет около получаса. Основной минус – отсутствие нормальной возможности купаться.

Искать подходящий вариант можно тремя путями. Чтобы купить дачу в конкретном обществе, нужно поставить в известность председателя – обычно он первый бывает в курсе того, кто и что собирается продавать, и ждать подходящего варианта. Другой способ – искать по объявлению в газете или через агентство недвижимости. Впрочем, и обращаясь по объявлению, в большинстве случаев можно попасть на посредника.

С юристом и рулеткой

В любом случае при заключении договора купли-продажи нужно быть очень внимательным. Обязательное условие покупки дачи – регистрация права собственности: «хозяин», не оформивший его, продавать свою «фазенду» просто не имеет права.

«С первого сентября 2006 года действует облегченный порядок регистрации, так называемая «дачная амнистия». Если садовое общество не проводило процедуру организованно, продавец должен сам получить свидетельство на землю и документ о регистрации садового участка в Государственном земельном кадастре. В ином случае он получает справку об отсутствии задолженностей и выписку из общесадового реестра в отношении конкретного участка. Вместе с договором купли-продажи эти документы предоставляются в регистрационную палату. Только так можно быть уверенным, что деньги заплачены не просто так. Если вам предлагают оформить все по старинке – просто сообщив ваши данные председателю дачного кооператива, такая сделка не имеет юридических последствий», – рассказывает Гузель Адгамова.

«Регистрация в регпалате означает, что была проведена правовая экспертиза. Если право собственности не подтверждено, возможны разные варианты действий. Участки и строения оформлялись в разное время, на разных условиях, и документы, имеющиеся на руках у продавцов, могут отличаться. Если земельный участок выделялся на все садовое общество, то, чтобы продать свой сад, нужно сначала переоформить свой надел на себя, согласно статье 28 федерального закона «О садовых, дачных, огороднических и иных некоммерческих объединениях граждан в администрации районов», – рассказала 116.ru заместитель начальника управления Федеральной регистрационной службы по РТ Гульнара Абдрахманова.

Но даже в случае регистрации через палату возможен неприятный нюанс: родственники. Специалисты настоятельно советуют уточнить, не была ли дача приобретена в период брака и не является ли совместной собственностью супругов. Как правило, в таких случаях приходится полагаться на штамп в паспорте и честность продавца. Обычно дача оформляется на одного из супругов, другой должен нотариально оформить свое согласие на проведение сделки. Его отсутствие регистрации купли-продажи не помешает, но в противном случае она может быть оспорена – если второй супруг обратится с соответствующим иском в суд.

Еще один важный момент – если земля в собственности, то продаваться она может автоматически только со всеми постройками. А вот в противном случае можно попасть впросак – купить домик, который перешел к продавцу по наследству, на основании судебного решения, по договору купли-продажи, без участка. Такое возможно, если земля находится в пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании, на правах аренды. Но и в первом варианте нужно быть внимательным.

«Совет, который я могу дать покупателям – при осмотре ходить с рулеткой и проверять соответствие написанному. Домик оформляется на основании документа о создании объекта недвижимости – им, по закону, является декларация, которая составляется самим владельцем. В моей практике встречалось немало казусных примеров, когда, например, одноэтажный домик с окошком на чердаке в декларации обозначался как двухэтажный», – говорит Гульнара Абдрахманова.

Договор купли-продажи надежнее всего составлять, обратившись в нотариальную контору или юридическую консультацию. Можно и самостоятельно – посмотрев примерные образцы в системах «Гарант» и «Консультант» и адаптировав их реальной ситуации. Цена вопроса – пять тысяч, примерно во столько в среднем обойдется такая услуга у профессиональных юристов. Если возникнут проблемы – неправильный договор аукнется дороже. Агентства недвижимости предоставляют полный пакет документов, но стоимость домика будет учитывать и комиссию агентства.

Как замечает Абдрахманова, регистрация договора купли-продажи занимает месяц. Если ранее возникшее право собственности продавца не регистрировалась в БТИ – срок увеличится до двух месяцев.