Журнал «Деловой квартал» провел очередной дискуссионный клуб ДК. Перспективы ипотечного и строительного рынков обсудили застройщики крупнейших жилых комплексов Казани и банков, не прекративших выдавать ипотечные кредиты.
Осенью прошлого года на дискуссионных клубах ДК строители говорили, что отрасль переживает временные трудности, но уже через полгода спрос восстановится, и они смогут реализовать жилье, не снижая цен. На нынешней встрече звучало то же самое, с той лишь разницей, что круг оптимистов сузился.
Эксперты:
Эдуард Галеев
директор УК «Казань XXI век»
Эльдар Галеев
начальник управления развития розничного продуктового ряда банка «Ак Барс»
Фарит Галимуллин
генеральный директор ЗАО «Центр Жилищной Ипотеки»
Карри Каунискангас
президент сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ
Павел Кострикин
генеральный директор УК «Солнечный город»
Юрий Семенов
генеральный директор ООО «Тандем-Д»
Андрей Симаков
генеральный директор Ипотечного агентства РТ
Руслан Хабибрахманов
директор АН «Флэт»
Наталья Шатрова
и.о. управляющего ДО «Центральный» казанского филиала ОАО АКБ «Росбанк»
Андрей Языков
генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов
Сколько банков выдают ипотеку сегодня?
Как застройщики стимулируют спрос?
Когда в Казани наступит дефицит жилья?
Обсуждение начали с вопроса, совершал ли кто-либо из собравшихся сделки с недвижимостью в личных целях.
Генеральный директор УК «Солнечный город» Павел Кострикин рассказал, что недавно купил квартиру в Москве для родственницы, которая там живет.
– В ипотеку взяли? – поинтересовались участники.
– Нет, хватило своих, – ответил г-н Кострикин.
Судя по статистике, большинство покупок в сфере недвижимости сегодня совершается без привлечения ипотеки. За первый квартал 2008 и 2009 годов в России количество выданных ипотечных кредитов уменьшилось более чем в шесть раз. В Татарстане ситуация похожая: на начало лета с участием Ипотечного агентства РТ в республике выдано 138 кредитов, из них 25 – в Казани. Центр жилищной ипотеки (ЦЖИ) и вовсе не выдает кредиты с ноября 2008 года.
До кризиса по ипотеке продавали 10% жилья
Генеральный директор ЦЖИ Фарит Галимуллин сообщил, что недавно они начали внимательно изучать рынок, процентные ставки банков. «Думаю, что пришло время возобновлять выдачу кредитов», – заключил эксперт.
Восстановление спроса на ипотеку отметила и.о. управляющего ДО «Центральный» казанского филиала ОАО АКБ «Росбанк» Наталья Шатрова. «Мы не прекращали выдачу кредитов, лишь изменили часть требований, – рассказала г-жа Шатрова. – За первый квартал к нам поступило около сорока заявок, в половине случаев заемщики получили кредит». В остальных случаях, по словам эксперта, оформление затянулось. Случаев, когда банк отказал клиенту, минимальное количество.
Наталья Шатрова рассказала, что портрет заемщика практически не изменился. В ипотеку вступают люди среднего возраста и среднего достатка, чаще всего поводом становится изменение семейного положения.
«Почему бы не взять деньги на дешевом европейском рынке, где ставка межбанковского кредитования сейчас в пределах 4%, и не разместить их здесь под совершенно другой процент, – прокомментировал Павел Кострикин. – У нас есть банки с иностранным участием, и «Росбанк» к ним относится, поэтому этот вполне привлекательный бизнес будет развиваться».
Но сможет ли восстановление ипотеки вернуть спрос на недвижимость на докризисный уровень? Эксперты дискуссионного клуба единогласно решили, что нет.
«Мы начали продажи в нашем комплексе задолго до кризиса, но по ипотеке продано не более 10% жилья, остальное – либо по нашей собственной программе рассрочки, которая работает уже больше года, либо покупку полностью оплатили наличными, – поделился директор УК «Казань XXI век» Эдуард Галеев.
Такая же статистика по объектам «Тандем-Д»: ипотечными программами пользовался только каждый десятый клиент. «Сейчас и мы ввели собственную рассрочку на полгода, можем предоставить отсрочку платежа на месяц, – рассказал генеральный директор ООО «Тандем-Д» Юрий Семенов. – Но этим предложением пользуется 2-3% покупателей, основная часть, как и раньше, покупает за наличные».
Ипотеку выдают только три банка
По данным супермаркета кредитов «Кредитмарт», сегодня ипотечные кредиты на покупку вторичного жилья предлагают 17 банков, работающих в России. В Казани, по наблюдениям экспертов, ипотеку выдают всего три банка: Сбербанк, ВТБ и Росбанк. Плюс банк «Ак Барс», который кредитует покупку жилья в комплексах, где сам выступает инвестором.
Осторожность банкиров объяснима – объем просрочки по ипотеке за пять месяцев этого года вырос вдвое. Сегодня, по официальной статистике, он составляет менее двух процентов, но финансисты говорят, что система подсчета не может отразить реального положения дел.
«Сейчас банки считают просроченную задолженность платежами, которые не поступили на счет банка, хотя правильнее было бы считать размером предоставленного кредита, – говорил Фарит Галимуллин. – Невнесенный ежемесячный платеж 10 тысяч рублей, а кредит на 1,5-2 миллиона – вот как раз и разница в реальных и фиксируемых процентах». По мнению эксперта, нынешний уровень просроченной задолженности по ипотеке составляет порядка 10-15%. И может достичь уровня, когда банки просто не смогут справиться с ситуацией.
Начальник управления развития розничного продуктового ряда банка «Ак Барс» Эльдар Галеев возразил коллеге: «Я не думаю, что просрочка достигнет каких-то угрожающих размеров. Да, долги есть, и банки с ними работают разными способами. Если решать дело в суде, нужно предъявить к взысканию всю сумму кредита, что существенно подпортит статистику. Поэтому проценты просрочки зависят от политики взыскания средств самим банком». Эксперт согласился с тем, что корректнее считать долю заемщиков, допустивших просрочку, в общем портфеле ипотечных кредитов – по разным оценкам она составляет от 5 до 10%.
В ходе обсуждения прозвучало, что недавно генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Языков заявил: «За помощью к государству могут обратиться около 8 тыс. ипотечных заемщиков в Татарстане». Генеральный директор Ипотечного агентства РТ Андрей Симаков заявил в СМИ, что таких кредитов будет не более 2-3 тыс.
А Фарит Галимуллин считает, что обратиться за помощью к государству может и большее количество заемщиков, только помогут далеко не всем, и вряд ли это сможет решить проблему в принципе. «Предоставляя стабилизационный кредит, государство предполагает, что ситуация в экономике улучшится, и доходы заемщика восстановятся. Хотя не факт, что это случится».
Точечные распродажи
Неуверенность в завтрашнем дне – так участники дискуссии определили главную причину всех нынешних бед. От этого люди и ипотеку не берут, и за наличные жилье не покупают.
«Если люди сомневаются, ждут дна кризиса, осени, верят слухам, что цены на жилье должны упасть, конечно, они не будут совершать крупных покупок!» – уверен Павел Кострикин.
Обсуждение будущей стоимости жилья стало, пожалуй, самым интересным блоком дискуссионного клуба.
Директор АН «Флэт»Руслан Хабибрахманов подтвердил, что на вторичном рынке разница между ценой в объявлениях и реальной стоимостью продажи достигает 10-15%. Больше того, по наблюдениям эксперта, 30-летние хрущевки иногда стоят дороже новых квартир.
«Я знаю прецеденты, когда крупные компании совершают не очень умные шаги, пытаясь продать 10-20 квартир по каким-то совсем смешным ценам, – парировал Павел Кострикин. – Привлекают для этого посредников, чтобы продать не от своего лица, а якобы кто-то там роняет цены... Но все участники рынка прекрасно знают, кто это делает. Это вносит некий разброд в умы, дезориентирует людей – и мешает нам работать».
Участники дискуссии согласились, что часть компаний строили жилье, так как это было выгодной инвестицией. Сейчас эти компании заинтересованы максимально быстро обернуть недвижимость в деньги. «У них будет падение цен, но это 2-3 дома, выбор закончится очень быстро, – уверен Эдуард Галеев. – Условно в доме 96 квартир – из них 30% очень хороших. Эти квартиры в одночасье разберут – вот и все падение цен».
Что касается реальной стоимости жилья, то, по мнению экспертов, исторически – еще со времен программы ликвидации ветхого жилья – сложилось, что в Казани цены на квадратный метр привязаны не к рынку, а к себестоимости строительства.
«Когда все начали снижать цены, предлагать скидки, максимум, что делали мы, – это подарок 1% от стоимости квартиры. Цены не понизились, и возможности такой я не вижу, не понимаю, как ее можно создать», – недоумевал Эдуард Галеев.
Коллегу поддержал Юрий Семенов: «Мы строим комплексы, это не точечная застройка, когда можно быстро скинуть проект. У нас совершенно другие программы – благоустройство, детские площадки, стоянки – это все недешево».
Павел Кострикин сравнил ситуацию с ценами на жилье в Москве и Казани. По его мнению, в столице действительно многие дома продавались с большими рекламно сформированными накрутками, и рентабельность была высокой. «Там рекламу от стоимости отличить очень трудно – за то, чтобы жить где-то в центре, люди готовы платить очень много, – отметил эксперт. – А сколько застройщик отдал взяток для того, чтобы получить участок для строительства в центре города – одному богу известно, так что и тут рентабельность тоже не совсем прозрачна».
По мнению г-на Кострикина, цены на жилье в Татарстане сформированы не рыночными, а политическими причинами – сказывается желание республиканской власти обеспечить социальный комфорт жителей. «Но рано или поздно рынок все равно победит», – уверен эксперт.
Строителям важно не потерять «место на поляне»
Еще одним фактором в пользу того, что недвижимость станет дороже, участники встречи назвали формирование отложенного спроса. Высокий спрос на жилье в республике эксперты считают неоспоримым фактом, подтверждение тому – ежегодный рост объемов строительства. Например, в прошлом году в Татарстане построили около 2 млн кв. м жилья и большую часть продали.
«Сейчас говорят, что половина строек остановилась – мне кажется, еще больше, – поделился наблюдениями Юрий Семенов. – Будет дефицит жилья! Наши люди подвержены коллективному инстинкту: все начнут покупать, и я куплю».
Собравшиеся обсудили информацию о том, что концерн ЮИТ собирается достроить все начатые объекты, но не будет инвестировать в новые, пока ситуация в России не стабилизируется. Об этом накануне встречи сообщил президент сегмента «Международные услуги по строительству» Карри Каунискангас в интервью ДК. Очевидно, что если компания ничего не начнет строить сейчас, значит ничего не сдаст через 2-3 года, и предложение на рынке сократится.
«Самое опасное для строителей – приостановить работу, – предупредил г-н Семенов. – Если на год-два приостановишь, то потом еще год будешь раскачиваться. Лишаешься разрешения на строительство на определенный срок, чтобы его восстановить, нужно кучу экспертиз пройти, новую рекламную кампанию организовать. Лишаешься места на поляне. Если ЮИТ снизит свои темпы, мы постараемся их увеличить».
В продолжение беседы эксперты посетовали, что часть компаний вообще не оповещает о своих планах – неизвестно, заморозили они объект либо смогут продолжить работу. Эдуард Галеев предположил, что эта сумятица может привести к еще одному скачку цен. «Если компания консервирует объект, вряд ли она сможет выйти потом на рынок с низкими ценами, – сказал эксперт. – Приостановка всегда увеличивает затраты».
В финале дискуссии участники обсудили опыт одной из строительных компаний Нижнего Новгорода. Там строящееся жилье продают с обещанием восполнить разницу, если квартиры подешевеют. Гости посчитали это хорошим рекламным ходом. А Павел Кострикин рассказал, что в феврале этого года сделал нечто подобное – предложил покупателям квартир взять сертификат, по которому компания обязуется принять квартиру обратно, если ее цена изменится. «Очень немногие брали сертификаты, – рассказал г-н Кострикин. – Мы решили, что донесли свою мысль, и перестали их предлагать. Но я не отказываюсь от своих обязательств, готов возобновить эту программу!»
Резюме встречи было оптимистичным: цены не снизятся, ипотека восстановится, а строить жилье будут только профессионалы, поэтому качество домов и инфраструктуры будет высоким. Участники дискуссионного клуба заключили, что дно кризиса, скорее всего, уже пройдено, и осенью рынок поднимется.
Руслан Хабибрахманов: «На вторичном рынке разница между ценой в объявлениях и реальной стоимость продажи достигает 10-15%. Больше того, 30-летние хрущевки иногда стоят дороже новых квартир».
