Первоапрельский закон – обман или защита?

1 апреля, исполняется ровно три года с тех пор, как вступил в силу «всеми любимый» закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214), который по-максимуму должен был защитить покупателя квартиры в новостройке.

Напомним, что для покупателей наиболее важным достижением закона стала государственная регистрация договора долевого участия, которая сделала невозможной продажу одного и того же пая нескольким покупателям. Также (в соответствии с законом) нельзя изменить этажность проекта и номер проданной квартиры. Купленное «реальное» жилье может отличаться от «виртуального» лишь на один-два метра. Так иногда случается по техническим причинам. Договор долевого участия защищает и от увеличения застройщиком стоимости квадратного метра. Правда, компания может предложить вам доплатить определенную сумму, если строительство не удается закончить в нужные сроки из-за форс-мажорных обстоятельств, например, дефолта или непредвиденного резкого повышения цен на строительные материалы.

Для застройщиков новый закон, если, конечно, четко его соблюдать, делает невозможным начать строительство, не имея на руках пакета необходимых разрешительных документов. Причем, если строительство было разрешено после вступления закона в силу, оформлять пакет документов и продавать квартиры требуется только с помощью порядка, прописанного в законе.

Процедура оформления документов занимает не один месяц и является результатом работы нескольких отделов и служб – инженерных и юридических. Далее следует приобретение земель на аукционе. Затем победитель обязан в течение 14 дней после аукциона опубликовать проектную декларацию, перечислить деньги. И только после этого можно начинать строительство.

Вроде бы все просто. Но только на первый взгляд. На практике осуществлять все упомянутые процедуры не так-то легко. «Наша правовая система выпустила закон, который наша судебная система пока не готова рассматривать. 214 закон предусматривает начисление застройщику пени за каждый день просрочки. Застройщики отказываются платить. В результате судебные дела затягиваются на длительные сроки. К тому же (а такое случается чаще всего) суд принимает решение не в пользу дольщиков.

«Не вижу смысла участвовать в долевом строительстве. На мой взгляд, намного проще и безопаснее приобрести вторичное жилье. В этом случае я практически ничем не рискую, а этот закон никаким образом не защитит мои права», – делится соображениями учитель старших классов средней школы Татьяна Маслова.

Но есть и другой взгляд – точка зрения самих строителей. «В России считается вполне нормальным, когда в реальности площадка под застройку оказывается не соответствующей техническим условиям, которые были заявлены на аукционе. Например, уже после опубликования проектной документации застройщик может оказаться перед фактом, что на данном грунте невозможно построить, например, двадцатиэтажный дом. Этажей может быть не более двенадцати. В результате инженерный проект здания нужно срочно переделывать, – возмущается директор одной из строительных компаний Дмитрий Некрасов. Местные власти не несут никакой ответственности за внезапное изменение технических условий строительства. Это означает, что первоначально предполагалось подключить дом к определенному источнику воды и электроэнергии, а затем, когда уже были построены все коммуникации, власти внезапно меняют решение. И нужно вновь «тянуть» коммуникации – причем совсем в другую сторону».

Еще одной причиной, по которой закон трудно применять на практике, является давление на застройщиков со стороны местных чиновников, которые очень часто ставят застройщикам условие: «Хотите работать без проблем? В таком случае, постройте за счет компании школу, детский сад, отремонтируйте котельную в детском саду». Такое «коммерческое предложение» местные власти, возможно, делают во благо простых граждан. Но вот застройщики в результате такой насильственной благотворительности вынуждены вести двойную бухгалтерию. Иначе они попросту останутся без прибыли.

Таким образом, желание застройщика «жить по закону» вовсе не означает то, что ему это будет позволено. В результате страдают ни в чем не повинные дольщики. Замкнутый круг получается. Другой вопрос – когда строители всеми возможными средствами сами пытаются обойти пункты закона. Но и тут желающие приобрести квартиру не оказываются в выигрыше. На фоне всего происходящего понимаешь, что четкое следование законам в нашей стране становится величайшим искусством.